不動産は、買った後の管理で、その後の利益が大きく変動します。
しっかりと不動産の管理を理解した上で、管理会社と契約していますか？
よくわからないまま、不動産販売元のいいなりになって、管理会社を決めていたりはしませんか？
この記事では、不動産賃貸管理会社を選ぶポイントについて、解説していきます。
内容を5分動画にしました。
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管理会社が良いと、不動産投資はストレスフリーになるでしょう。
管理会社が悪いと、空室が多くなったり、思わぬキャッシュアウトが増えたりと、かなりストレスがたまります。
修繕費が高い！
と思ったことはありますか？
これは既に黄色信号です。
管理会社の影響はとても大きく、不動産投資の成否に直結すると言っても過言ではないでしょう。
Contents
契約書類
まず、基本中の基本からです。
手元に、管理会社と締結している契約書はありますか？
・集金代行契約書
・賃貸管理契約書
・管理業務委託契約書
など、管理会社によって契約書の呼び方はさまざまです。
当記事では「集金代行契約書」と記載します。
オーナーと管理会社の間で結んでいる契約内容が記載されている、非常に大切な資料となります。
手元にない場合は、管理会社に連絡し、資料を送ってもらうようにしましょう。
このような書類のやりとりがしっかりとできていない管理会社であれば、既に赤信号だと思ってください。
条件面
まず最初に出てくるのが、管理会社の条件だと思います。
条件面のポイントは、次の通りです。
・賃貸管理手数料
・新規客付け手数料（新入居者獲得時）
・解約事項
これら全て把握できていますか？
賃貸管理手数料
管理にいくらかかるのか？
不動産管理にかかる費用を賃貸管理手数料と呼びます。
賃貸管理手数料は、賃料総額の4％〜5％または3,240円の低いほうが相場です。
わかりやすい費用であるため、多くの人が賃貸管理手数料を重視しますが、落とし穴が潜んでいます（後術します）。
安すぎるのは、逆に危険です。
不動産に限った話ではありませんが、価格の安さを全面的に出してくるような会社とは関わらないほうが良いでしょう。
賃貸管理手数料は、4％〜5％または3,240円の低いほうが相場と理解しておいてください。
しっかりとした仕事をする管理会社には、しっかりとフィーを支払う。
これは当たり前です。
新規客付け手数料
退去が発生すると、次の入居まではどの程度費用がかかるのか？
退去が発生すると、次の入居者が入居を開始するまでにかかる費用は、意外に多くあります。
不動産管理の条件面で、最もインパクトを与えるところです。
この中でも、新規客付け手数料（仲介手数料）が、一番重要であり、ランニングコストにインパクトを与えます。
これは、意外にあまり意識されていないコストです。
新規客付け手数料とは、入居者が退去し、新しい入居者が決まった時にかかる手数料です。不動管理会社に支払う報酬になります。
条件は、集金代行契約書に記載されています。以下のような書き方が一般的です。
・賃料1ヶ月分相当
・賃料0.5ヶ月分相当
・礼金50％
など記載方法は様々です。
新規客付け手数料がかかるような契約書になっている場合は、内容を細かく確認しておくべきです。
・不動産管理会社に支払うのか
・ADとして使われるのか
これは必ず確認してください。
管理会社に支払うような場合は、ADに加えて、管理会社に支払う手数料がある、ということになるのです。
例えば、AD1か月分で募集していたとします。
入居者が決まったとき、AD1か月分＋管理会社に支払う報酬1ヵ月分 = 家賃2か月分 となり、その金額がオーナーの持ち出しになります。
決して小さな額ではないでしょう。
新規客付け手数料は、数万円規模になるため、あるとないでは大違いです。
この費用は削減できます（交渉可能）。
AD（広告費）や入居者募集までの流れが不明確な人は、以下も参考にしてみてください。
解約事項
契約を締結する前に、解約について確認してください。
主には、
・解約予告期間
・違約金有無
です。
予告期間は、3ヶ月〜6ヶ月前が多いでしょう。
所有権移転に伴う解約（不動産売却）の場合は、融通をきかせてもらえるのか、確認しておくべきです。
信頼関係が不十分である管理会社であれば、解約事項に、
「所有権移転に伴う解約の場合、無条件で解約できる」
という文言を加えておいてもらってください。
解約に違約金がある会社は、お勧めしません。
契約書に違約金の文言があれば、その会社は赤信号です。契約を締結しない方が良いでしょう。
どうしても契約しなくてはならないときは、違約金の文言を外してもらうようにしてください。
また、「双方合意」という文言を付与している管理会社もあります。
このような管理会社もお勧めできません。
双方合意にしてしまうと、オーナーが管理会社を変更したくても、管理会社の合意がないと変更できない、という非常におかしな契約になります。
本来物件の所有者で一番強いのはオーナーです。
オーナーが納得できない管理会社であれば、変更できてしかるべきです。
しかし、双方合意が含まれていると、変更したくても変更できないケースがでます。
隠れたチェックポイント
上記条件面は、契約書にも記載されていますし、なんとなくわかりやすい項目です。
特に、賃貸管理手数料は誰でもわかるので、その手数料を安くして管理を取ろうと試みる管理会社は沢山あります。
しかし、本来賃貸管理手数料は、管理会社を維持していく上で、重要な費用です。
なぜこれを簡単に安くできるのでしょうか。
実は、裏に罠が仕掛けられています。
修繕費
入居者が退去し、新しく入居者を募集する時に、室内を綺麗にします。
これを、修繕費と呼びます。
修繕費は、一番よく理解されていない費用であるため、管理会社からの請求額を全て鵜呑みにする傾向があります。
このため、管理会社からしてみると、一番ぼったくれる分野です。
原価に対する上乗せ額は、管理会社によって異なります。
また、不必要な修繕を行う会社も多くあります。
管理手数料を安くしているような管理会社は、修繕費でぼったくろうとする傾向があるので注意が必要です。
請求された修繕費が高額だと感じたら、ぼったくりを疑いましょう。
20㎡前後のスタンダードなワンルームにおける、オーナー負担は、通常の入れ替わりでは、2万円～多くても7万円ほどです。
これを超える場合は、ぼったくりの可能性大です。
入居期間が長期に渡る人が退去した場合は、修繕費も比例して高額になります（10年ほど入居していると、長期に分類されるでしょう）。
また、部屋の面積が大きくなれば価格は上がりますし、小さくなれば価格は下がります。
修繕でポイントになるのは、次の項目です。
・壁紙の張替え
・畳やフローリングの交換
上記2点は、よほどのことがなければ不要です。
壁紙はクリーニングで綺麗になります。
張替えをするのは、よほどの時です。
しかし、壁紙の張替えをすれば、修繕費が高額になるため、ぼったくれるのです。
管理会社としては、積極的に提案したい項目と認識してください。
また、本来は必要のない修繕まで行うような管理会社も多くあるので、修繕の内容は確認しましょう。
いやいやそこまでいらないでしょ！
という修繕まで見積もりに入っている場合は、根拠をベースに話をしているのかに着目してください。
普通は、部屋の写真を隅々まで取り、なぜそこにそれだけの修繕が必要なのか、根拠をもとに説明します。
入居年数が10年を超えるような場合は、修繕費が高額になる可能性があります。
写真をしっかりと撮り、その上でオーナーに説明をしてきているのかは、チェックポイントです。
このようなことがないまま、修繕の見積もりだけが高いような管理会社は、ぼったり管理会社と思って間違いありません。
今後不動産投資をする上で、高額な修繕費を請求され続けることになるので、早急に管理会社を変更してください。
修繕費は、なかなかキャッシュアウトする部分であり、不動産賃貸業に与える影響は大きなものになります。
—書籍より抜粋—
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中古価格 |
維持管理の領域で中抜きの温床となっているのが、リフォーム代金です。
悪徳管理会社は、自らがリフォームを発注する業者からキックバックを受け取るなどマージンを取っており、リフォームの度に儲かる仕組みになっています。
そのツケを払うのは、勿論オーナーです。
付帯費用
管理会社によっては、入居者に余計な費用を負担させています。
入居時にかかる消臭系の費用などは、その典型です。
諸費用の中に、
消臭費：1万円
など、本来入居するのに必要でない費用を半強制的に入れています。
これもぼったくりのパターンです。
当たり前の話ですが、余計な諸費用がかかるということは、物件の競争力が落ちることを意味します（入居者は余計な諸費用を嫌う）。
そんなこと平気でする管理会社は、オーナーファーストではないため、付き合うのをやめたほうが良いでしょう。
経験上、これら余計な付帯費用を請求している管理会社で、まともな会社に会ったことがありません。
余計な付帯物における費用負担を入居者に請求していないか確認しましょう（募集図面を見ればわかります）。
入居者募集の情報公開範囲
入居者の募集を、広範囲で行なっている業者を選んでください。
簡単に言うと、情報をしっかりと公開している会社です。
前述した条件面（賃貸管理手数料や新規客付け手数料）で費用が安い会社の場合、入居者の募集を自社でしか行わない場合があります。
自社での募集とは、自分の会社に来たお客さんにしか、部屋の情報を出さないと言うことです。
当然ですが、オーナーの部屋が人の目に触れる機会が少なくなると、入居者が見つかる確率は下がります。
必ず、情報を公開している会社と契約してください。
自分の部屋が募集を開始したら、ネット上にもしっかりと掲載されているか確認してみてください。
これらの情報サイトに掲載されていれば良いわけではありません。
注意していただきたい点は、
「この物件を取り扱っている不動産業者」
の数です。
HOME’Sでは、確認できます。
取扱業者の数が少ない場合は、要注意です。
・そもそも不人気なので取り扱い会社が少ない
・自社でしか募集していない
の2ケースが考えられます。
不人気については、エリアの選択を間違えて購入してしまった買主の責任でしょうか・・・
もはやどうにもなりません。
・エリアが微妙（駅力無し、駅から遠いなど）
・築古
・家賃が安い
という3点セットは、かなり危ない物件になります。
家賃が安いと、不動産業者の取り分が少なくなります（不動産業者の報酬は、家賃がベースになっています）。
2万～3万台の物件は、特に要注意です。
頑張っても報酬が少ないので、不人気に決まってますね。
話を戻しますが、取り扱い業者の数が複数であっても、どのような会社が取り扱っているのかは確認してください（取り扱い不動産業者名は出てきます）。
同じような系列の不動産業者しか取り扱っていない場合は、自社でしか募集していない、が疑われます。
募集条件の提案力
オーナーであれば、全員空室を嫌うでしょう。
空室になったら、早く部屋を埋めて欲しいと思うものです。
募集力は、管理会社でかなり違うと言えます。
募集条件の提案力で、入居付きは変わってきます。
管理会社の担当が、積極的に状況状況に応じて募集条件の変更を提案してくるようなところであれば、良いと思います。
単純に、家賃を下げましょう！
だけではダメです。
空室に対する対策は、以下の記事を参考にしてください。
全部実施すれば、エリアによほど問題がない限り、決まるでしょう。
対応面
直感的に、対応に嫌悪感や不信感があれば、管理会社の切り替えをお勧めします。
賃料の入金
当たり前の話ですが、
・入金が遅れる
・入金されている金額に誤りがある
と言うのはダメです。
特に、入金の遅れは、厳禁です。
一度でも入金に遅延があるような会社との付き合いはやめるべきです。
迅速な連絡
管理会社からの迅速な連絡も、判断基準になります。
・連絡したけど返信が遅い
・調査してくれと頼んだことの回答が遅い
など、「遅い」はビジネスにおいて致命的です。
対応が遅いと感じるのであれば、管理会社の切り替えを検討するべきでしょう。
募集に関するウソ
—書籍より抜粋—
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中古価格 |
広告費の中抜きをしている管理会社がある
管理会社に物件管理運営を任せている場合は、広告費は管理会社を通じて支払われます。
家賃〇か月分という単位で支払われるのですが、このとき、多くの管理会社は「中抜き」をしています。
たとえば成約時に2か月分の広告料をオーナーが支払うと、入居斡旋会社には1か月分を渡し、後の1か月分は管理会社が受け取るのです。
【AD（広告費）の中抜き】
AD（広告費）の中抜きもあります。
AD2か月分は欲しいところですね！
といって、オーナーにAD2か月分の支払いを了承させます。
ところが、実際の募集ではAD1か月分しか付与していなかった。
というケースです。
オーナーからAD2か月分を徴収し、実際に付与しているADが1ヵ月分であれば、残った1か月分は自分のところで取れてしまいます。
これを、ADの中抜きといいます。
非常に頻繁に行われています。
ADの中抜きが疑われる場合は、別の不動産業者に、自分の募集している物件の情報をレインズから取得するように依頼をかけます。
《レインズからの募集図面サンプル》
レインズの募集図面には、ADの表記があります（上記画像の右下赤枠）。
そのAD表記と、自分が出す予定のADが一致するのかを確認してください。
一致しない場合は、100%中抜きに行為が行われていることになるので、管理会社の変更をお勧めします。
AD100%というのは、AD1か月分を意味します。
【入居希望者がいるかのように装う】
「入居が決まりそうです」という根拠のない発言をする管理会社もいます。
通常は、希望者から申し込みが入り、審査が通ってから、オーナーに入居者について連絡します。
最低でも、申し込みが入った時点です。
属性などに問題がある場合は、申し込み時点でオーナーにお伺いを立てることはあります。
「決まりそう」と期待させておいて、決まらないことがあるような管理会社とは、付き合うべきではないです。
今後も適当なウソをつかれる可能性があるためです。
このような会社は、決まるアテなどないのに、決まりそう、と言っています。
普通は、決まりそう、などという発言はしません。
まともな管理会社であれば、オーナーに期待させて決まらないことを嫌がるからです。
管理会社と契約に至るまでの経緯
個人的には、一番大切な項目だと思っています。
誰がその管理会社を紹介したのか
です。
不動産購入に携わった仲介業者が紹介した場合、その不動産業者とあなたの信頼関係は強固なものでしょうか。
大変満足のいく不動産購入ができている場合、その物件を紹介してくれた不動産業者が関連する管理会社で管理をしていても良いでしょう。
しかし、
・満足のいく買い方ができなかった
・買った後、従来受けていた説明と異なる部分が出てきた
・思ったより利益が出ない
・高値で買わされた疑惑がある
など、不動産の購入に不満があるような買い方をしてしまった場合、物件を販売した不動産業者が関連する管理会社とは縁を切った方が良いでしょう。
管理会社へのツテがない場合は、解約条件を緩くしてもらった上で、新しい管理会社で契約してみるのも良いでしょう。
ツテがある場合は、不動産投資を本格的にやり込んでいるオーナーが活用しているまたは知っているお勧めの管理会社を紹介してもらうと良いでしょう。
「成功者に習え」ということです。不動産投資に限らず、成功者には、成功している理由が必ずあります。
管理会社の規模
管理会社は大きい方がいい！
と思っている人が多くいますが、ハッキリ言ってあまり関係ありません。
最寄駅に店舗があることが重要だと思っている人もいますが、これも関係ありません。
管理会社は、物件の情報を広くその他の不動産業者に公開します。
その情報を元に、各不動産業者が物件の案内します。
あなたの不動産を管理している管理会社が、物件の案内をするのではないのです。
物件の案内は、あくまで公開された情報を元に、現地の客付け業者が行います。
但し、管理している物件自体にトラブルが発生した場合は、管理会社の対応が必要になります。
水漏れ、給湯器の故障、エアコンの故障などです。
このため、物件の現地から離れすぎていると管理が難しくなります。
片道1時間前後までであれば、問題ないでしょう。
・大手だからいい！
・最寄駅に店舗があるからいい！
ということではないのです。
それよりは、前述している条件面や対応面を重視して管理会社を選ぶようにしてください。
勿論、規模が大きいのに管理コストが安い、ということであれば、規模の大きな会社に軍配が上がるケースもあります（人数が多い分、迅速な対応が見込める）。
まとめ
管理会社の選別で重要になるのは次の項目です。
・新規客付け手数料が安いこと
・賃貸管理手数料が安すぎないこと
・解約に違約金がないこと
・修繕費が平均的に安価なこと
・空室時の提案力があること
・余計な付帯費用を入居者に請求していないこと
・入居者募集情報を広く公開していること
・対応面に問題にないこと（ホウレンソウ）
・信頼できるルートで知った管理会社であること
信頼のおける管理会社で、ある程度コストを低く維持して運用することを目指してください。
