この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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自営業、個人事業主、ちょっとした規模の会社における経営者、ほぼ個人事業の経営者は不動産投資でローンを組むことができるのでしょうか？
よく聞かれるので記事にしてみます。
経営者といっても、今の時代会社を作るのは簡単です。
ペーパーカンパニーの社長でも一応経営者になります。
当記事における経営者とは、個人事業を法人化した程度の「なんちゃって経営者」（1人社長に複数名の業務委託者などそのレベル）や、経営者でも規模の小さな会社の話であり、従業員が100人以上いて売上げが年間数十億規模の会社の社長などではありません。
規模がある程度になれば、それは立派に経営者と名乗れるかもしれず、銀行での審査基準も変わります。
・自営業
・個人事業
・個人事業を法人化した程度のなんちゃって経営者
・そのレベルに近い経営者（売上数億、純利益1億未満など）
における融資についての話とします（かなり規模が大きく、売上ベースでも数十億レベルにならなければ全て該当します）。
なので、ほとんどの自営系が該当すると思います。
簡単に書くと、上場企業またはそれに準ずる会社員以外の人、と解釈してもらって良いかもしれません。
購入名義などは問ません。
法人で買おうが個人で買おうが見られるのはあなた本人です。
サラリーマンでも副業が解禁され、ちょっとした独立をしたりちょっとしたビジネスを展開する人が増えました。
保険やFPなど、給与と呼べない職種も同様です。
ほぼ個人事業の扱いです。
このような人たちは融資が組めないか？と言われれば、
組めます
が答えになります。
但し、これから挙げるような内容をクリアしていることが重要です。
ちなみに私は一人で会社をしているので、当記事でいう「なんちゃって経営者」に該当します。
今はなんちゃって経営者がすごく多いかもね
Contents
現金があれば買えるのか？
現金があれば買えるでしょ！
と思ったら大間違いです。
勿論、ローンを組まずに現金購入するということであれば誰でも問答無用で購入できます。
属性がイマイチななんちゃって経営者や個人事業系はこれが一番なんです。
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しかしながら、レバレッジを効かせたいので融資を使いたい人が大半です。
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現金があるから銀行は融資してくれるでしょ！と思うのは間違いであり、そこまで融資は簡単ではないのが現状です。
例えば、仕事としては不安定で何をやっているのか明確に説明できないような人が、現金2億円持っていたとします。
2億円持っているから1億程度の物件を頭金20%で8,000万円の融資を受けることができるかといわれれば、NOです。
え？？
2億円持ってるのにそれ以下の8,000万円も貸してもらえないの？と思うかもしれませんが、その通りです。
頭金50%くらい出してくれれば残りの5,000万円は貸すよ、というくらいであれば可能性はあるでしょう。
想像以上にレバレッジが効かない、という事態に直面する可能性が高いということです。
頭金50%になるとレバレッジは2倍になりますので、不動産投資の魅力は薄れてしまうでしょう。
思ったより借りられないな～
勿論現金がないというのは話にならない点で、現金があるに越したことはありません。
しかしながら、ある程度レバレッジを効かせて融資を受けたい場合は、これから挙げるようなポイントを満たしておく必要があります。
そして、想像しているよりもはるかに融資を受けるのは難しいと思っておいた方がいいでしょう。
そのくらい自営業、個人事業、なんちゃって経営者は信頼度が低く、銀行から見れば得体の知れないものなのです。
具体的な銀行は
・あすか信用組合
・セゾンファンデックス
・三井住友トラスト
などになるでしょう。
あとは、取引先の銀行があれば、そこにあたるというのが現実的です。
なかなか通常の銀行に相手にされるというのは難しいと考えるべきでしょう。
預金1億！
といわれても全然厳しいと思います。
そのくらいのイメージでいると良いでしょう。
上記金融機関で、諸費用含めて売買価格の30-50%を投入して購入するのが現実的です。
使っていい現金からこの比率で割り戻して物件を探すと購入に至れる可能性があります。
例えば、使っていいお金が2,000万円だとすると、物件価格は4,000万台くらいがMAXになります。
思ったより投入するじゃん！
と思われるかもしれませんが、それほど自営関係は属性が弱いのです。
間違えても少ない自己資金で不動産を買おうなど思わないでください。
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融資のチェックポイント
まずは絶対的に現金です。
現金がない時点で、「お話にならない」ということになります。
「お話にならない」預金は、3,000万円未満とします。
今すぐ自由に使えるお金、という解釈です。
経営者で預金3,000万円未満では、そもそも不動産投資なんて考える前に、自分の事業ちゃんとやったら？という次元です。
門前払いでしょう。
それでは3,000万円を超えていればいいのか？といわれるとそうでもなく、3,000万円はあくまで超最低ラインくらいで認識しておくと良いでしょう。
また、自己資金レベルが低ければ、特定の物件しか買えず、物件を選択する権利はありません。
貸してくれる銀行を探すのも一苦労で、仮に貸してくれる銀行があれば、そこがOKとする物件を探しにいくという手順です。
間違えても自分が欲しいものを優先しないようにしてください。
自営業者で預金3,000万円というのは、野球をやりたいのであればまずグローブは買っておこうね、というレベルです。
グローブを持っているだけです。
現金が多少あることを大前提とし、それ以外でチェックされるようなポイントは次のようなことです。
勿論、物件価格を大きく下げて選択すれば可能な場合はあります。
持っている現金相応の物件をターゲットにするのであれば買える可能性もあるでしょう。
しかし、物件価格を小さくしすぎると、今や空室だらけの地方都市くらいしか物件が見つからないような気もします・・・
一般的には3,000万円は大きな金額ではあるんだけどね・・・
事業内容
当然のことながらどのような内容で利益を出しているのかは極めて重要です。
非常にクリアに説明できる必要があります。
細かくチェックされます。
何やらよくわからない紹介のような形で手数料を受領しているなどではお話にならず、事業実態が明確に見える必要があります。
お金があるからといって、そのお金をどうやって得たのかは大切です。
人を欺いていたり、詐欺まがいの行為でお金得ているものかもしれません。
わけのわからない儲け話を他人に吹っ掛けて自分だけキックバックを得ているようなケースも多々あります。
これでは論外です。
投資に関するものを斡旋していたりネットワークビジネスなどは論外の極みです。
店舗がしっかりとあってそこにお客さんが来ている、など目に見える形で事業をしているといえる必要があります。
事務所すら構えていないのであればかなり融資は難しいと思って良いでしょう。
よくわからない事業では融資を受けることはできず、誰に説明しても明確に想像できるような事業が良いでしょう（目に見える成果物などがあると良い）。
事業歴
これも重要です。
すごい決算書が出来上がりました！
といっても、1年や2年ではほとんど評価されません。
何年連続である程度実績を出せているのか、を見られます。
その事業を行ってきている期間です。
5年～10年あたりで多少の評価。
10年を超えてくるとそこそこやってきているということが言えます。
10年しっかりと利益を出し続けて生き残れているんだから、本人にもそれなりの能力がありそうでしょう、ということになるのです。
不動産投資の融資は長期です。
よって、銀行も長期目線で見て当然です。
勿論数年先のことなんてわかりません。
時代の流れは速いものです。
それはわかっているのですが、どうしても形式上なのか文化的なものなのかわかりませんが、「歴」が重要になります。
細く長くでも「歴」があれば有利に働く可能性はあります。
納税額
売上も重要ですが、やはりどの程度しっかりと毎年納税しているのかも大切です。
売上分の経費を計上して黒字が出ていなかったり、赤字の場合は融資は難しいと考えるべきでしょう。
なんちゃって経営者の立場であれば、経費をコントロールできることは銀行も把握しています（納税することもできれば節税することもできる）。
税額に関しては事業規模の関係もあるので、ある程度売上にあった形で納税できていれば十分です。
納税額に関しては数百万円程度でも問題ないことも多く、それよりは前述した事業内容や黒字の歴がチェックされます。
毎回毎回ほとんど利益が出ておらず、納税もしていないような決算書などになると、見栄えが非常に悪いので、融資は難しくなるでしょう。
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バックグラウンド
本人の背景です。
・卒業した大学はどこなのか
・新卒で就職した会社はどこだったのか
・親は何をやっていた人なのか（地主などは有利）
などなど・・・
銀行によってみるポイントは異なりますが、良いに越したことはないでしょう。
それなりの大学を出てそれなりの職業についていた過去があるのであれば、それなりの人物なんじゃないか、という判断です。
学歴などは関係ないといいますが、やはり学歴がある人の方が、統計的にはまともな人が多く、どうしてもこの統計で判断せざる得ません。
高卒で立派に社長をやっていて成功している人も沢山います。
あくまで統計的な判断ということです。
親の経歴が良ければそれもアピールしておくと良いでしょう（家系図の提出があるところもあります）。
カエルの子はカエル
は統計的にはある程度当てはまることを個人的にも実感しています。
親に銀行取引などがあり、複数の不動産を持っているようなケースは有利に働きます。
本人がNGでも親の資産を将来的に相続するだろうという加点からOKになるケースがあるからです。
親がそれなりのエリアにローンのない物件などを持っている場合は有利になる可能性があります。
バランスシート
本人の貸借対照表です。
現金が多く借入がなければ当然良好となります。
他方、別事業で借り入れをしており、相応の現金も用意できていない場合、バランスシートは悪いのでネガティブです。
圧倒的に有利な状況といえば、やはり相続関係です。
相続絡みで多くの資産（現金、土地、建物など）を譲り受けている場合、バランスシートは良好になりますので、銀行の評価も格段に違います。
抵当権のない土地や建物をそこその立地で譲り受けているような場合は、融資で極めて有利になります。
100m走でいえば、95mあたりからスタートしているようなものです。
勝って当たり前ですね。
自分にとって有利なものは徹底的に使うと良いでしょう。
私のお客様事例で考えても、相続した土地や現金を持ってスタートしている人は苦労なく複数棟の購入が好条件でできています。
相続はやっぱり最強！
過去の取引実績
親が過去に銀行取引をしているような場合、有利になります。
自分自身でも過去事業融資を受けて長い付き合いがあるなどは有利に働きます。
銀行との取引実績とは、金額よりは長さが重要でしょう。
1億借りて1年の付き合いよりは、2,000万借りて20年の付き合いが評価されます。
事業歴でも触れていますが、不動産投資における融資は長期です。
故に、「歴」は大変重視されるポイントなのです。
不動産投資における知識や理解
本人に不動産投資の知識がどこまであるのかも大変重要です。
銀行の融資担当も、本人と話せばある程度不動産における成熟度は判断できるはずです。
この人はよく理解しているから問題ない！
なのか、
この人はあまりわかってないので不動産業者のカモになっている？
と思われるのでは大違いです。
決算書や確定申告をベースにコミュニケーションが取れるのは当たり前とし、その上で不動産投資を理解しているとなお良いでしょう。
最近は特にこの「個人能力」は重視されていると感じます。
当たり前の話ですが、不動産投資のプロに融資したほうが銀行も安全なわけです。
このあたりは「不動産業者からの推奨」もカギを握ります。
どゆこと？
と思いますよね。
不動産業者は、不動産のプロであり、特に融資に精通している人であれば、お客さんを銀行に紹介できるかどうかフィルターをかけています。
勿論、業者主体で物件を持ち込むときは別ですよ。
業者が物件なしに、銀行だけを紹介するケースを指します。
簡単に書きます。
あなたは生徒を推薦する立場にいる先生だと仮定します。
慶應大学に入りたい！
といっている生徒がいます。しかし頭は悪く勉強が嫌いです。
この生徒を、勉強ができるので慶応大学に推薦します！といいますか？
いいませんよね（変なコネによるものを除いてです）。
同じです。
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不動産業者も買主を見て銀行に紹介するかどうか決めていたりします。
買主が超優秀であれば銀行だけを紹介することもあるのです。
私自身銀行側から営業をかけてきてくれて取引できるようになったケースもあれば、不動産業者が推奨買主として銀行を紹介してくれたこともあります。
私自身もお客様に物件無しに銀行を直接紹介するケースはありますが、極めて優秀な買主に限定します（頭がよくロジカルで不動産投資を理解している）。
変な顧客や属性がイマイチな顧客を紹介するのは私の恥になりますので。
まとめ
なんちゃって経営者・自営業・個人事業主は、融資を組めるものの、そのハードルは非常に高いものであると認識しておくべきです。
フルローンなどという融資は厳しく、借入ができるとしてもある程度の自己資金を入れる必要があります。
レバレッジの観点で見るとあまり面白くない投資にすらなるかもしれません。
会社員の場合でも年収が低いときは（目安年収700万円未満）使える銀行が限られてくるので、同じように頭金の投入がある程度必要になってくる点で似たようなものかもしれません。
まずは最低限の現金と事業内容です。
次に歴。
その次に挙げたような細かい内容を満たしてくれば、だんだんと融資を受けることができるようになるでしょう。
一つ言えることは、不動産投資全般的な話とも共通しますが、時間がかかるんです。
銀行との取引実績も年単位でしっかりと積み上げてこそ信頼が生まれてくるので、時間を味方につけないといけません。
儲かった！手元にお金がある！ちゃちゃっと不動産投資やろう！
というような流れで融資は組めません。
