購入編

【実例】物件の利回りが下がる?~レントロールの注意点とは?~

あなたが購入した物件の利回りが、いきなり下がるかもしれません。

なぜでしょうか?

その答えは、レントロールにあります。

レントロールとは?

レントロールとは、各部屋における家賃一覧です。

区分マンションでは意識しませんが、1棟物件では必須資料です。

部屋ごとに取れている家賃が一覧化されています。

101号室:50,000円

102号室:45,000円

という具合です。

難しさはなく、一目見て分かる資料です。

しかし、侮ると痛い目に合うほど危険でもあるのです。

レントロールにはバラツキがある

実例を掲載します。

まずはマイソクを見てください。

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【マイソク】

112.マイソク.png

記載されている利回りは、現在取れている家賃をベースに計算されます。

区分マンションや1棟物件を問わず、現在取れている家賃が適正であるかは、重要な判断材料になります。

入居者が、随分昔から賃貸契約をして住み続けている場合、本来取れるであろう家賃よりも高い家賃で契約していることがあります。

このような場合、現在の入居者が退去すると、いきなり利回りは下がります。

なぜなら、新しく募集をかける家賃を下げないといけないからです。

さて、話をマイソクに戻します。

物件価格は、6,800万円です。

年間の家賃収入は、約476万円であることがわかります。

表面利回りは、7%です。

次に、レントロールを確認してみます。

【レントロール】

112.レントロール.png

家賃、は4.5万~5.5万であり、各部屋における家賃の差は、比較的大きいことがわかります。

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しかし、当然ですが家賃は部屋の専有面積により異なります。

親切なレントロールであれば、部屋ごとの専有面積まで記載ますが、今回のレントロールには記載がありません。

このことから、今回の賃料差は専有面積における差であるのか、確認が必要になります。

このような場合、不動産仲介業者に各部屋の専有面積を確認してください。

平面図を使った調査も可能です。

参考までに載せておきます。

【平面図】

112.平面図.png
マイソクから、各部屋の大きさは同じように見えます。

平面図を確認すると、「1階2階同型」と記載があり、各部屋の専有面積は10.45㎡であることがわかります。

共有部分を含めた合計の面積は、各階50.52㎡でマイソクの床面積と一致します。

このことから、当物件の専有面積は全部屋一緒であることがわかります。

するとどうでしょうか。

この物件の各部屋の家賃は、再募集すると4.5万前後になることが予想されます。

レントロールにある5万円台の家賃は、明らかに高いことになります。

現在住んでいる入居者が出ると、次の募集は4.5万円前後で行う必要が出てきます。

そこで、全部屋4.5万円の想定で利回りを再計算してみます。

年間家賃は432万円となり、マイソク上の年間家賃と約40万円もの差が出てしまいます。

利回りを計算すると、6.35%です。

マイソクにある7%とは、非常に大きな差が出ました。

この物件は、マイソク上利回りが7%に見えていますが、実際は6.35%ほど、ということになります。

7%を鵜呑みにして購入すると、痛い目に合います。

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まとめ

マイソクに出ている家賃を鵜呑みにして収支を計算するのではなく、各部屋の専有面積を考慮し、現状得ている家賃の中で最も低い家賃をベースに再計算することをお勧めします。

また、このことを理由に値引き交渉することも可能です。

売主次第ですが、現状の家賃と再募集時の想定家賃に乖離がある場合は、価格交渉の合理的な”ネタ”になることは間違いありません。

レントロールにバラツキがある場合は価格の交渉をせよ

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