この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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1棟アパートは区分マンションとは異なり、確認すべきポイントが多くなります。
1から10まで全部確認して完璧な物件を探したい！
というのは難しいのですが、1棟アパート購入時に確認しておくべき重要なポイントについて挙げていきます。
確認を怠ると、思わぬ費用がかかる場合があります。
当初の収支計画が大きく狂う可能性も否定できません。
アレ？思ったより収支悪いな！
だと困りますよね。
全部で大きく分けて3つあります。
不動産運用に関する収支は重要だよ！
その１：修繕履歴
1棟アパートにおける最大のリスクは修繕費です（地震など不可抗力による災害などを除く）。
ある程度入居が見込める場所に、ある程度相場で買うというのは基本です。
最近では不動産業者の無茶な転売（サンタメ）が難しくなっているので、相場より著しく高い金額で購入してしまうというミスは減ってきています。
かぼちゃの馬車以降、銀行も厳しく物件をチェックするようになっています。
不動産投資で重要なのは、家賃が入ることも当たり前ですが、思わぬ出費が増えることを認識しておくことです。
特に少し築年数が経過してくると、修繕費用は想像以上にかかります。
修繕にも、入退去がある際の簡易的な修繕と大規模修繕に分けられます。
中でも大規模修繕の費用は大きく、いつかかりそうかは把握しておきましょう。
大規模修繕とは、
・外壁修繕
・屋上防水、シーリング
・鉄部塗装
など、色々とあります。
簡単に言うと、足場を作って行う工事だと思ってください。
物件の規模や構造により異なりますが、数百万円規模です。
物件がRCであれば最悪で、規模によっては1,000万円を超える金額がかかるケースもあり、要注意です。
これらの修繕が、
・既に行われているのか
・行われているのであれば、いつ行われたのか
・または全く行われていないのか
は確認が必要です。
大規模修繕は、12年ほどから15年周期くらいでやてきます。
例えば、築20年の物件を検討しているとします。
一度も大規模な修繕をしていない場合は、買ってから数年以内に、数百万規模の修繕が発生する可能性があります。
これをネタに値引き交渉したりするこも可能です。
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修繕履歴が分かっていれば、
○○年後くらいに○○万円くらいの修繕費を見積もっておく必要があるな
ということを把握することができるのです。
但し、残念なことに、修繕履歴が不明な物件も多くあります。
その場合は、修繕費を予め見積もっておくべきです。
修繕履歴がしっかりとしている物件には安心感があります。
よって、自分自身が1棟物件・アパートを所有している場合は、しっかりと修繕履歴を残しておくと良いでしょう（売るときのアピール材料になります）。
次に簡易的な入退去における修繕です。
こちらは各部屋の大きさで変わりますが、古くなればなるほどかかる金額が大きくなるという認識は必要です。
20㎡の単身なのか、60㎡のファミリーなのかでは退去時の修繕費用に大きな差が出てきます。
数万～数十万でかなり可変です。
ファミリータイプで過去入居歴が長い入居者が退去した時はそれなりの修繕費用がかかると思っておいて良いでしょう。
地方物件の場合、部屋が広くても家賃が低いというケースがよくあります。
このような場合、一度退去すると室内の修繕費だけで家賃1年分が吹き飛ぶことすらあるので、家賃帯が低くて部屋の広い物件には注意が必要です。
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その２：設備維持費
1棟アパートになると、多くの設備が登場します。
・テレビ
・インターネット
・プロパンガス
・消防点検関係
・浄化槽
・貯水槽
・エレベーター
・除草
・駐車場
・その他
など、色々出てきます。
結構沢山あるんだね・・・大変そう
これらが意外にかかるのです。
設備維持でかかる毎月の概算費用は必ず確認しておく必要があります。
RCなど維持費の高い物件であれば、家賃に対して20%ほどこれらの費用がかかってくるケースすらあります。
意外に多くのお金が飛ぶのです。
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また、月額の想定賃料に、駐車場や自動販売機の収入を追加して利回りを計算する業者もいるので注意が必要です。
各種契約内容ならびに売上・費用を確認し、正しい収支計画を立てるようにしてください。
設備維持費については、売主側が言いなりになって入っているケースもあるので、不要なものも含まれる場合があります。
また、毎月の費用が高額になっている場合もあります。
このあたりは多少改善可能なケースはあります。
不要であると思われる契約が含まれている場合は、解約の条件も合わせて確認が必要です。
売主の責任を持って所有権移転時までに解約させることも有効な手段です。
その３：公共料金と固定資産税
エレベーターが付いている場合、電気代が高額になる場合があります。
自動販売機が設置されている場合も少し多めに電気代がかかります。
このため、最低でも直近3か月分の公共料金明細は確認しておいた方が良いでしょう。
エレベータは維持管理費が高額になりやすいよね
物件によっては水道代を入居者から賃料名目または別途徴収しており、支払い自体をオーナーが行う場合もあります。
一見賃料に見えますが、あとで支払うものになるため、このあたりの区別もしっかりしておきましょう。
自動販売機も同じです。
自動販売機の売上自体はありますが、同額くらいが電気代で飛んだりします。
公共料金も物件によってはバカにならない支出であるため、しっかりと確認しておくことをお勧めします。
但し、公共料金は下げることのできない費用であるため、この点は認識しておくと良いでしょう。
また、ほぼ普遍的で変動要素の少ない費用としては、固定資産税が挙げられます。
自分の力ではどうすることもできないため、固定資産税もしっかりと確認して収支計画に盛り込んでおく必要があります。
特にRCは建物における固定資産税が高額です。
家賃総額の10%近くを固定資産税が占める！なんてこともよくあります。
非常に大きく、かつ下げることのできない固定費であるため、必ず確認しておくべきでしょう。
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まとめ
区分マンションでは複雑な話があまり出てきません。
管理費と修繕積立金くらいです。
これらはほぼ自動的に徴収されるもので普段あまり気にしないでしょう。
区分マンションを買うような意識で1棟アパートを購入すると、意外にかかってくる費用で苦しくなることがあります。
月額で費用が発生するものに関しては、全て確認しておきましょう。
収支が悪くなるような情報になりますので、売り手から率先して出してくるものでもありません。
売主サイドはできるだけ収支良く見せたいものです。
教える必要のない費用を最初から丁寧に全て記載していないと思って挑みましょう。
購入後に想像していなかった費用がかかる場合、せっかく作成した収支計画書は水の泡です。
・何か毎月費用のかかる契約はありますか？
・付随する契約はありますか？
という形で確認してください。
仲介業者に依頼すれば、全て揃えてもらえます。
1棟アパートを購入する際は、
・修繕履歴
・設備維持費
・公共料金ならびに固定資産税
は確認しておくようにしましょう。
想像していたようなプラスが出ないって怖い話だよね
