この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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土地値を意識したことはありますか？
アパートや1棟マンションに限らず、戸建てを購入する際も気になるのではないでしょうか。
買おうとしている土地が高すぎることはないか？
という部分が気になると思います。
土地を比較するのであれば、周辺で出ている土地の面積で比較すればいいんじゃないの？
と思うかもしれません。
確かに、思いつく簡単な比較方法としては良いでしょう。
アットホームやホームズなどのポータルサイトや不動産投資用のサイトである楽待、健美家などでもいいでしょう。
少し詳しい方であれば、不動産情報ライブラリなども見るでしょう。
しかし、残念ながらこれはあまりアテにならないのです。
ある程度正確に比較するためには、それなりの専門知識が必要になるということを念頭においておくべきでしょう。
そうしないと、
自分が検討している物件の土地は割高だ！
という解釈をしやすくなるからです。
割安だ！
ではなく、
割高だ！
になることの方が圧倒的に多いのです。
これにもちゃんと理由があります。
土地の比較は難しいんだね！
一種単価とは？
一種単価なんて初めて聞いた！
という人もいるでしょう。
普通です。
少し難しい概念で、業者などでなければ一般的に意識する人は少ないでしょう。
細かい内容を理解する必要はありません。
一種単価という概念で土地を比較しないと、割安、割高の判断ができない、ということだけわかれば十分です。
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一種単価とは、容積率100パーセント当たりの土地における単価を意味し、坪単価を容積率で割って計算します。
たとえば、200坪の土地の価格が2億円だった場合、坪単価は100万円です。この土地の容積率が100パーセントの場合、一種単価は100万円÷1=100万円となります。
容積率が400パーセントの場合の一種単価は、100万円÷4=25万円です。
投資効率を考えた一種単価でみると、同じ100坪の土地でも容積率400パーセントの土地は、100パーセントの土地よりも、投資効率が4倍良いということになります。
200坪の土地A（容積率100%）：2億円
100坪の土地B（容積率400%）：3億円
という2つの土地があった場合、200坪の土地Aのほうが安いじゃん！
になるわけです。土地面積だけで比較すると・・・
土地面積が小さいのに高いとは何事だ！
となるわけです。
この場合、100坪の土地Bは、4億円で200坪の土地Aと等価になるわけです。
これだけではありません。
北側斜線や高度斜線により階数が制限されたりします。
結果として賃貸可能な床面積が大きく下がることもあり、これらはプランをしっかりと検討しないと見えてこないものなのです。
少なくとも単純な面積のみの情報では把握できません。
なかなか難しいのです。
さらに、ワンルーム条例なども関係します。
10戸以上で条例適用になる場合、9戸までの土地の価値は高く、10戸以上の土地の価値は面積単価でみると下がります。
ワンルーム条例においては、1部屋あたりの床面積を所定以上取ることを条件としていることが多く、運用効率が下がるためです（例えば1部屋25㎡以上にするなど）。
このため、条例にかかる非効率は土地は残りがちだったりもするのです。
半分の広さしかない土地の値段が2倍で適正なんてわからないよね・・・
割安に見える土地が残る理由
なんとなく割安に見える土地が残りがちなのです。
残りがちなので、一般の人の目に触れる機会が多くなります。
不動産業者はプロです。
投資効率の良い土地であったり、建売して出口の取りやすい金額で収まる土地などは、率先して買います。
よって、多くの人が目にする前に売れてしまうのです。
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効率の良い合理的な土地は、土地面積だけで見ると割高に見えるのです。
先ほどの例でいうと、土地Bの方がプロには売れやすく、土地Aの方が残り、結果として目にする機会が増えるのです。
しかしながら一種単価の概念を知らなければ、土地Aを安く感じるか、土地Bを高く感じるかのどちらかになるわけです。
建蔽率や容積率が同じ土地同士でも一緒です。
建築の観点で合理性の高い土地であれば不動産業者が目を付けて買います。
他方そうでない土地は残ります。
結果として面積が広く効率の悪い土地が残りがちなのです。
このことは理解しておくべきでしょう。
自分レベルが目にする土地だから、効率が悪いのかな、というのがわかるだけでも違います。
単純に土地面積だけと比較すると不動産投資は上手くいかないでしょう。
実例があったので載せます。
掲載する2つの土地は、同じ道路に接道しているものです。
用途地域も建蔽率も容積率も同じです。
【割安に見える土地】
146.04㎡の土地が6,900万円なので、㎡単価は約47.2万円です。
【割高に見える土地】
こちらは建売完成済みのアパートにおける概要書です。
建築費はおおよそ5,000万円ほど。
売買価格の総額から土地値を出すとザックリ5,500万円ほどです。
土地面積が99.27㎡なので、㎡単価は約58.4万円となります。
先ほどの土地と比べてそれなりに割高に見えます。
この土地にアパートを建築すると、賃貸可能な床面積が約155㎡で利回りは6.6%となりました。
割安に見える土地にプランを入れたところ、賃貸可能な床面積は約200㎡と少ししか取れず、作れる戸数は99㎡の土地と同じ。
高度斜線にかかり、3階建ては難しい土地だったのです。
他方割高に見える土地はしっかりと3階建てまで建築が可能です。
結果として、各部屋の面積が少し大きくなる程度の差しか生まれませんでした。
部屋の面積が少し大きくなっても、その大きさに比例して賃料が伸びるわけではありません。
その結果、割安に見える土地にアパートプランを入れたら、利回りは6%を若干下回りました。
まさかの5%台・・・
この結果、投資対象としてはどちらの土地がいいかわかりますよね。
割高に見えている土地の利回りは6.6%
割安に見えている土地の利回りは5%台
になったわけです。
プロである建売の不動産業者は、割安に見える土地にプランを入れたら非効率になったので、そちらを買わずに効率が良く、出口が取りやすい方にアパートを建築したということになります。
実際のところ、割安に見える土地はポータルサイトなどにも掲載されいたため、非効率な土地であることがわかります。
勿論全てを否定するわけではないですが、残っている土地は投資として非効率である可能性が高い、ということを念頭に置いておきましょう。
この観点がないと、今回でいうところの割安に見える土地を良いと判断し、割高に見える土地をダメだと判断しますが実際は逆なわけです。
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プロは土地面積だけで比較することはまずないでしょう。
なぜなら、このようなことが起きることを理解しているからです。
プランを入れ、賃貸可能な床面積を出し、利回りを出すところまでやらないと比較ができない点で、土地の比較は大変なのです。
ましては用途地域が異なったり、前面道路の幅員などが違えば条件は異なります。
建蔽率、容積率が見た目上同じであっても、前面道路の幅員が違えば全く異なる結果が出るので、非常に難しいのです。
今回は同じ道路に接道している2つの土地で比較しても、割安に見える土地が結果として割高という結果になっています。
なんとも難しい！
世の中、そんな条件が良さそうに見えるものが手に入るほど甘くないってことね
利回りの比較が勝る
土地だけで見て割安、割高というのは、よほど慣れてないと難しいものです。
それでは、一般的には何で比較すれば良いのでしょうか？
やはりまずは利回りでしょう。
勿論、築年数や構造などが類似しているものでないと比較はできません。
そこから足し算引き算してザックリと出していくと良いでしょう。
整形地、角地であればプラスだし敷地延長であればマイナス、など、一般的にわかる加点と減点ポイントをなんとなくはめ込んでいくと良いでしょう。
同じ駅、同じ構造や築年数で比較してみると良いでしょう。
物件A：利回り6.5%
物件B：利回り5.8%
であれば、まずは物件Aの方が良く見えますね。
そこから足し算引き算です。
この場合、物件Aにマイナスポイントが隠れているかもしれません。
接道が私道
高低差あり
前面道路の幅員が狭い
敷地延長
駅距離がある
狭小物件
などなどです。
足し算引き算して最終的に判断していきます。
超正確に判断する！
というのは難しいのです。
利回りから見て、そのあと足し算引き算して最終的に判断する方が現実的でしょう。
土地面積だけで見ると難しすぎるのです。
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まとめ
土地面積だけで比較して高い安いという人は、不動産投資のプロではありません。
プロであれば一種単価を知っていますし、土地の本質的な価格は一種単価からしか導き出せないことを理解しているからです。
本格的に出そうと思えば向きであったり高さ制限なども加わるので、なかなかパッと正確な賃貸可能な床面積を出すのは難しいのです。
これを素人が正確に出すのはほぼ不可能です。
よって、利回りでみて物件を判断するのが一番良いでしょう。
但し、
利回りが高い=いい物件
であるはずはないので、その点も注意が必要です。
世の中甘くない！
利回りを見てから足し算引き算して最終判断する！
しかしそれ以前に、めちゃくちゃ理想的な物件に出会おうとはしないことです。
そんなものありませんし、あったとしても現金で買える人のところにしか情報は流れません。
ローンを使うという弱者の立場であれば、それを理解し、弱者にふさわしい物件を選択しながら進むことを心がけましょう。
