【最新版・保存版】《不動産投資》銀行の融資情報～2023年～

【最新動向】

2023年現在、融資は厳しいままです。

買える人と買えない人の2極化が顕著です。

融資情報は月単位でも変化するため、過去の買い方を参考にしても意味がありません。

半年前であればすでに古い情報と理解しておきましょう。

※当融資情報は都内を中心とした、今後も需要があると思われるエリアでの物件購入における融資の話です（主には国道16号内側の話であり、地方都市などは対象外）。

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日銀の政策変更における金利を気にしている人が多いと思います。

固定金利の引き上げから始まっており、大きな流れとして、若干の金利上昇はあり得る、と考えておいた方が良いでしょう。

しかし、好立地の1棟などは、現金が余って仕方のない買い手が多く、金利上昇がすぐに価格の下落にはつながらないでしょう。

 

ワンルーム

会社員用に用意されている提携ローンを活用したフルローンは健在ですが、年収400万円台への融資は厳しくなりました。

実質500万円以上からと思っておくべきでしょう。

※会社員とは、固定給をベースとした雇用体系を指しており、以下への融資は厳しくなります。

これらに該当する場合は、自営業扱いと考えてください。

また、上記に該当しない会社員でも、転職回数が多い方は厳しくなります。

 

提携ローンの場合、考え方はシンプルで、年収の〇〇倍という倍率で借り入れの上限が決まってきます。

年収に応じて8倍~12倍くらいが目安です。

東日本銀行が参入してきており、年収の12～16倍程度までの借入を許容するケースがでてきています。

よって、東日本銀行を提携先として使えるワンルーム業者の販売は伸びるでしょう。

 

自営業や小規模の会社に勤務している場合は、そもそも提携ローンは使えないので、自己資金を20-50%投入して購入する形になります。

主には信用金庫か三井住友トラストあたりになるでしょう。

区分は会社員向けであるため、自営業の区分購入は自己資金比率が高めとなるでしょう。

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自営業や個人事業は、実力勝負で1棟を狙う方が効率が良いと個人的には思います。

収入が青天井である点が会社員と大きく異なるので、まずはとっとと大きな自己資金を作って銀行に話を聞いてもらえるレベルまで達しましょう。

 

1棟

1棟融資はワンルームに比べてはるかに複雑です。

ケースバイケースになることが多いため、一概に〇〇！と断言できない特徴があります。

 

その中でもいくつか分岐があります。

で分けてみます。

 

【属性】

《自営業》

自営業は実力勝負です！

1億の金融資産（主に預金など）があれば少し幅は広がります。

1億以上持った人など当たり前のように存在する世界です。

間違えても、数千万程度の資産で資産を持っていると勘違いしないようにしましょう。

 

そこまでなくても、自己資金に応じて物件価格を変えれば購入できるチャンス自体は十分にあります。

事業内容、持続性、バランスシート（決算書）など総合的な内容で判断されます。

赤字決算などはそもそもダメです。

まずはしっかりと黒字にしましょう。

預金に関して3,000万未満程度では、かなり厳しいと思って良いです。

5,000万程度は欲しいところです。

預金が少ない場合は不動産投資の前に、ご自身のビジネスをしっかり確立させることが先です。

銀行から見たら、自営なのでたった3,000万しか預金ないの？

になります。

フルローンを連発して購入するなどはできないので、相応の自己資金を投入して購入するということを、ある程度時間をかけて行う必要があるでしょう。

3,000万の自己資金でも物件の価格自体を下げていけば購入に至れる可能性は出てきますが（記事内記載の各金融機関の詳細参照）、不動産業者からすると、この程度の資産では圧倒的に後回しになる属性です。

 

《会社員》

本業の年収が700万を超えているか否かで変わります。

年収が700万未満であれば継続的な買い増しや築浅の購入は難しいです。

圧倒的な自己資金を作るか、年収が700万円を超える会社に転職しましょう（ベンチャー不可）。

頭金20%＋諸費用の合計約30%を投入して信用金庫や三井住友トラストなどに持ち込みをする場合は、年収が低くても購入できる可能性があります。

 

年収が700万を超えていれば、自己資金に応じて複数棟の所有は可能です。

但し、買い増しに関しては、年収700万ではなく、1,000万前後がベターになります。

年収が700万未満であれば、使える銀行が限られてくるので、買い増しはかなり難易度があります。

年収700万未満が使える銀行は、

など、借入自体大きくできなかったり、買い増しは可能でも築浅との相性が悪かったりと、思ったような物件購入を進めることは難しいというのが現状です。

年収が低い人は、借入があっても自己資金次第で買い増しができる三井住友トラストが中心になると思います（築浅の相性は悪いため築古になります）。

 

年収700万以上のサラリーマンに馴染みがあるのは、1棟目に限ったオリックスです。

1棟目のみは、オリックスがダントツ低い融資ハードルで、少なめの自己資金でも購入可能にしています（1,000万以下レベルの自己資金投入）。

2021年秋ごろからネットベースで仮審査をするようになり、ハードルは一層下がりました。

但し、ほぼほぼ1棟目のみです。

年収に対する借入を倍率で見ているため（ワンルームの提携ローンに似ている）、借入があると、その時点で厳しい目線となります。

借入が大きければその時点で年収がそこそこ高くても難しいという回答になるケースも珍しくありません。

 

2棟目以降は、何を求めるかで分かれます。

立地は微妙で築古でも積算重視を重視していけば、年収700万以上で静岡銀行が候補になります。

ここもローンハードルは低めです。

金利は少し高めですが、自己資金が手薄な層が使う銀行としてはメジャーです。

できるだけフルローンに近いくらいで買いたい！

と思っていれば、2棟目以降は静岡銀行を視野に入れると良いでしょう。

但し、静岡銀行を1棟目で使ってしまうと、オリックスが使えなくなります。

これは勿体ないので、

オリックス→静岡銀行

というフローの方が購入棟数は多くなるでしょう。

 

2棟目以降の築浅を求める場合は、

など、基本的にオリックスや静岡銀行と比べると格段にローンハードルが上がる銀行しか使えません。

預金は最低でも3,000万以上。

いや、5,000万ほどは欲しいところです。

間違えても、オリックスで買った1棟目と同じ感覚で考えないでください。

頭金は10%~20%求められることが多くなります（可能性は低めですがフルローンも可能です）。

20%の頭金が出せる場合は、各種信用金庫も候補になるので、年収が少し低めでも、テーブルに乗る可能性は出てきます。

 

【物件の築年数】

《築浅》

前述したオリックスがまずはメインではないでしょうか。

但し、最低2,000万ほどの預金を持っている必要はあります。

オリックスはフルローンから頭金5%で融資が通ります。

借入がすでにある場合、借入額によってはオリックスが使えなくなります（特に区分マンションを複数戸所有しているようなケースでは使えません）。

築浅を追加で求める場合は、年収、自己資金共に必要であり、自己資金も最低3,000万円以上欲しいところです。

自営業や小規模の会社に勤務している場合は、目線はさらに厳しくなります（自己資金勝負です）。

3,000万円はもはや超最低目線で、5,000万円くらいはないとかなり話にならないな、と現場レベルでは感じます。

 

《築古》

前述の静岡銀行が使えれば、自己資金がやや手薄でも勝負できます。

年収が静岡銀行の基準に届かない場合は、三井住友トラストがメインとなり、自己資金比率も25-30%ほどになります。

頭金がある程度投入できないと購入は難しいでしょう。

 

 

1棟の場合は、既存の借入があるのか否かで、ハードルの低い金融機関が使えるか否かも決まってきます。

しかし、いずれにせよ自己資金がモノをいう世界で間違いありません。

※りそな銀行は2023年現在、圧倒的な属性が必要になるので、当記事では詳細に触れません。

融資の前提知識

不動産投資の最新融資情報を共有します（ワンルームと1棟）！

を把握しましょう！

買える物件に絞って探せないと、時間の無駄になるだけです。

また、最初の方から理想の融資条件を求めても無駄です。

できるだけ低い金利で借りたい！

と思う気持ちはわかりますが、相当な高属性出ない限り、経験を積んで資産超過にならないと、なかなか理想の融資条件で借りることはできないでしょう。

そればかり求めても時間だけが過ぎていきます。

現実的な条件の中で、どんどん始めた方が最後は勝てます。

 

ワンルーム系の融資はあまり変わっておらず、フルローンが基本になっています（頭金10万円あれば買えてしまう）。

しかし、1棟物件は、2018年以降厳しくなり、この流れは継続されています。

厳しくなった、というよりは、健全化された、という表現のほうが適切かもしれません。

 

1棟目の購入に関しては、オリックスを中心に、比較的ハードルの低い審査で通ります。

オリックスの属性に届いていない人であれば、日本政策金融公庫や香川銀行などが候補になります。

しかし、2棟目以降の購入は、ハードルが一気に上がると考えておいた方が良いでしょう。

短期でどんどん買っていこう！という発想での買い増しは極めて厳しい状況になっています。

自己資金の乏しい人に多額の融資をする危険極まりない状況がなくなった、ということで、不動産業者の三為（転売）で被害を受ける人は減ると思われます。

個人的には、これが健全な状態だと思っています。

 

まず融資の基本についてです。

ワンルームの融資と、1棟の融資は、まるで別物です。

ワンルームは野球でいうと、高校野球の地区予選ベスト16レベルです。

1棟は、メジャーリーグです。

それほど基準も何もかもが別世界です。

参加者も別次元です。

1棟の世界では、

1億円持っています!

なんて人は沢山います。

 

融資情勢は月単位で変わります。

数年前の情報などを基準に考えても意味がありません。

常に最新の情報を取るようにしましょう。

 

現在は融資が大変厳しくなり（1棟物件）、不動産投資家を欺いて暴利を得ていた不動産業者は廃業していくと思われます。

少し前までは、フルローン、オーバーローンと言った、自己資金をほとんど入れずに物件を買うことができました。

しかし、そのほとんどが、不動産業者にはめられており、前述した三為（転売）で、不動産を買わされています。

そして、多くは不正絡みです。

融資審査が緩い銀行が軒並み使われ、物件価値以上の融資まで平気でするので、業者は上乗せ放題でした（そして、前述した不正も容認してました）。

買主は、微妙なエリアを高値で購入しているので、キャッシュフロー率も悪く、売ろうと思っても売れません。

今はなんとか回っているように見えるので、気が付いていない人も数多くいます。

ほとんどの物件が古めのタイプなので、今後想定される家賃の下落、入居率の下落、修繕費の高騰などにより、支払いが苦しくなっていくことでしょう。

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非常に不健全な状態が続いており、不動産業者の儲けは尋常ではありませんでした。

融資が厳しくなったことで、本来不動産を買うべき人が買う、という状態になったのだと感じます。

本来買うべき人とは、

・ある程度自己資金を持っている人（1億円以上がベター）

です。

1棟物件は、１にも２にも３にも自己資金です。

自己資金が乏しいのであれば、コツコツ時間をかけて買う以外の方法はありません。

小手先の買い増しなど通用しません。

自己資金が乏しい人は、ワンルーム（区分マンション）から始め、堅実に資産を積み上げましょう。

最初から戸建てや1棟という選択肢もありますが、手元の自己資金が乏しい場合は、その間の時間ロスが発生するので、無理せずワンルームから検討してみることをお勧めします（私自身もワンルームスタートです）。

 

各金融機関の特徴と融資可能な属性（資産背景含む）をまとめました。

銀行によって見るポイントは全く変わります。

物件と銀行の相性もあります。

物件が良さそうに見えても、融資が引けなければ買えません。

良い物件は、

「物件＋銀行」

　で決まる

と思ってください（1棟）。

物件だけ見てこれが欲しい、あれが欲しい、では購入までに時間がかかります。

まずは自分自身が組める金融機関と物件の相性を把握し、物件＋銀行を常にセットで考える力を身に着けてください。

この物件がいい！

といって、どこでどのように融資を組む想定ですか？と聞くと、全然そこまで考えていない人が多くいます。

築古と相性の良い金融機関しか使えそうにないのに、築浅を求めても、買うのは難しいということになります。

自分が欲しいと思う物件が買えるわけではない、ということは、常に念頭に置いておく必要があります。

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現状の自分の状況（勤務先、年収、自己資金など）を踏まえ、どのような順番で買っていくのが理想であるか、多少は考えておくことをお勧めします。

使う金融機関の順番を誤ると、思った以上に買えないなど、勿体ない事態を招きます。

購入プランを立てるときの参考にしてみてください。

 

どのくらいのキャッシュフローを得たいのか、というビジョンも大切です。

それによっては、自己資金を多額投入しても金利の低いところで借りるのか、自己資金を温存して買い増しを優先するのか、など分かれてきます。

キャッシュフロー（CF）はその人の立場で異なります。

超高属性といわれるジャンルの人は、都内築浅RC系の購入が多く、CFは当然出ません。

資産価値重視の購入です。

不動産投資では、一見CFが多いように見えても、

などマイナス面も多くあります。

そしてなにより出口です。

出口でどのような銀行が融資するかも重要なのです。

CFを求めるとなれば、利回りが高いものに目が行きがちです。

これも属性の弱い人に見られる傾向です。

CFを求めるが故に、何らかの欠陥を許容しなくてはなりません。

最初のうちは、誰でも利回りを求める傾向があるので、上記が必ず悪い、というわけではなりません。

しかし、資金力のある人が買う物件ではないということです。

金持ちになりたければ金持ちの真似をしたり、金持ちの考え方を取り入れたりする必要があります。

金持ちは都内の築浅系を好む傾向があり、最終的にそれが一番利益率が高いことは覚えておくと良いでしょう。

しかしながら、都内築浅系はそもそもの価格が高く、利回りが低い点で、相当の属性でなければ融資を受けることができません。

故に最上級クラスということです。

 

使える銀行別に、買い増しのステップについても解説しています。

ただし、金融情勢は日々変化します。

過度に先のことを考えすぎても、その時になると状況が変わることも珍しくはないので、まずは今の自分に何が買えるのかを把握し、目の前の一つを購入することに集中すると良いでしょう。

不動産は、結局のところ、細かいことを気にせずとも

という実にシンプルな投資だと思ってください。

そして、借り入れが増えていけば増えていくほど、次の融資ハードルは上がっていきます。

どこでどう組むかを迷うより、さっさと買って始めた方が勝てます。

タイムイズマネーです。

しかしながら、間違えても手薄な自己資金で、フルローンを連発して短期で買い増ししたい！などという幻想を抱かない方が良いでしょう。

勿論、数十億単位で預金をもっているような場合は別ですが、そうでなければ身の丈を理解して現実と向き合いましょう。

 

ワンルームに関しても、似たようなことは言えます。

ネットに出ている物件情報を見て、これがいい！といっても、ネットに出ている物件は提携ローンが使えない物件が多く、融資ハードルは高くなります。

金利が上がり、必要な自己資金も増えます。

このあたりを理解できてないと、どこかに転がっている「自分には買えない物件」を求めて、実際の購入に至れない可能性があります。

をまずは明確にすべきでしょう。

急激な買い増しは不可能

ワンルームの場合は、そもそも年収倍率で借入の上限がある程度決まっています。

1棟の場合は、自己資金次第で多くを買うことは可能です。

未だに、とにかく早く数持ちたい、と考えている人がいますが、よほどの自己資金が無い限り、それは無理です。

そして、今後も厳しいでしょう。

この手の人は、傾向として、今の会社員の給与や自営業の業績などになんらかの不安を抱えており、短期で急激にキャッシュフローを得て楽になりたいと思っている人が多いと感じます。

何事もそうですが、いきなり現状が楽になる手段などありません。

甘い言葉の裏には、罠が仕掛けてあります。

是非高いリテラシーを持って不動産投資に挑んでください。

 

買い増しは自己資金次第ですが、その自己資金を作るのも時間がかかります。

多くの人の場合、1棟目～2棟目くらいであれば、購入は現実的です。

総借入でいうと、1億円ほどでしょうか。

それ以降のハードルはグンッと上がると思ってください。

などは関係ありません。

これは冒頭で説明した通り、小手先の発想です。

という状態が作れると、普通に購入できます。

 

さて、某銀行に私についてヒアリングしたところ、以下の条件をもらいました。

想像よりも良い回答でした。

会社員をやめるときに想像していた条件と比べると、こんなんでいいんだ、という好条件です。

 

私の現状は以下です。

ほとんどが東京23区で、うち2棟はJR山手線の内側で所有しています。

融資期間は物件により変わりますが、15年～35年の間です。

決して土地としては資産価値が高いような持ち方はしていません。

私自身は積算価格を気にしたことがないので計算したことはありませんが、積算の観点で見ると、もはや全く出てないかと思います。

にも関わらず、年収850万円（バイトレベル）の私がどうして2億円前後の融資が可能という回答を得ているのか、というのがポイントです。

という部分が、ポイントなのです。

小手先ではなく、本質で攻めているつもりです。

個人的にはRCがあまり好きではなかったのもあり、木造か鉄骨のみで、そのような物件を買っていました（今後は23区内のRCも買いたいです）。

少なくとも、耐用年数云々、積算云々、という観点では物件を選択していません。

本質で攻めれば、買い増しは問題なくできます。

小手先で純資産が少ないのに多くを借り入れようとする発想は、もう通用しません。

 

不動産投資で資産を堅実に形成していくには、とても時間がかかるのです。

早く始めている人ほどメリットを教授しやすい投資です。

例えば、年間家賃500万の物件があるとします。

これを1年迷っていたとすると、500万の家賃が得られる機会を失っていることになるのです（すごく簡単に言うとです）。

それに気が付くべきです。

タイムイズマネーです。

 

不動産の買い増しは、1棟を買うところからがスタートです。

1棟買う前から、2棟目、3棟目のことを考える必要は、あまりありません。

但し、使う金融機関は予め整理しておくことで、ロスなく買い増しができます。

目の前の1棟を買って、キャッシュフローを貯めて、本業からの貯金もして、それを次の頭金にして1棟を買い増す、というスタンスでしか買い増しは難しくなります。

 

改めて書きますが、

少ない自己資金でできるだけ多く買ってキャッシュフローを得て楽になりたい！

という発想は捨ててください。

 

不動産投資は堅実に時間をかけて大きくやっていくものです。

10年、20年とかけて、安全に資産を増やしていきます。

 

1棟を購入すると、返済がスタートします。

銀行は、この返済が相当進まないと、購入した物件を資産と見なしてくれません。

健全な買い方をしていても、購入後3年～5年ほど経過しないと、次を買う話は出てこないと思います。

キャッシュフローも、1年では次の物件を買うほどの頭金は貯まらないと思います。

早い人でも、2年か3年に1棟くらいで考えるべきです（自己資金が多い人は別）。

また、既存の借入が増えれば増えるほど買い増しは困難になります。

1棟目の購入はフルローンで通る可能性があっても、2棟目、3棟目は同じようにいきません。

借入が多くなればなるほど、必要な自己資金は増えてきます。

1棟目より3棟目の購入の方が、難易度がはるかに高い、ということです。

この難易度を自己資金でカバーしていくのです。

ワンルーム（区分マンション）と1棟の分岐点

ワンルームと1棟はどっちがいいのか？

という議論の前に、そもそも1棟が買えるのかどうかを知る必要があります。

 

ワンルームは収益力が低いので、1棟を検討したい！

という気持ちはよくわかります。

 

確かに、ワンルームの方が、購入ハードルが低い分、収益性で劣ります。

ただし、1棟が当分買えないのにそこを求めて走るのは、タイムロスになる場合もあるため、今の自分には何が最適なのかを客観的に理解しておく必要があります。

 

【1棟から検討すべき属性】

 

この属性であれば、ワンルームからのスタートは勿体ないといえます。

1棟から検討すると良いでしょう。

金融資産とは、主に預貯金だと思ってください。

貯金が2,000万円以上あって、かつ年収が700万以上であれば、1棟のテーブルに乗っているということです。

 

【ギリギリ小さい1棟が買える属性】

厳密にいうと、500万円から800万円ほどを不動産の頭金として投入できる人が対象です。

これであれば、小ぶりの1棟（築古で3000万円台以下）の検討は可能になります。

 

【戸建て】

戸建ては、1000万以下なども存在するので、300万円前後ほどが使えれば、購入できる可能性があります。

 

【上記に満たなければワンルーム（区分マンション）】

預貯金が500万円に届いていなければ、ワンルームからスタートし、ワンルームから増える資産と貯金の両方を積み上げて、最低でも預金500万円を狙いにいきましょう。

年収が高くても、貯金がなければ1棟または戸建ては買えないと思ってください。

あくまで個人的な見解ですが、戸建ては効率が悪いと思っています。

レバレッジが大きく効かないので、DIYを中心とした利回りで勝負する商品です。

それよりは大きくレバレッジの効く区分マンションの方が、売却時の最終利益は大きくなる傾向があるためです。

 

※親の財産を使える状況にあったり、すでにローンの無い物件を持っているような場合であれば、上記に満たなくても1棟の購入が検討できる場合があります。

ワンルーム（区分マンション）の融資情報

区分マンションは、1棟に比べて格段に融資ハードルが低く、審査も通りやすい特徴があります。

ほとんどがパック（提携ローン）ものの提案であるため、金利も低いメリットはあります。

複雑なことはほとんどありません。

区分マンションでは、年収倍率により、借入の上限が決まってきます（提携ローン利用時）。

社会人になって、源泉徴収を最低でも2回もらわないと、融資のテーブルにはなかなか乗りません（1回目の源泉で400万円の年収を超えるのは難しいので、必然的に2回目以降になります）。

最近では年齢の制限もあり、25歳以上が望ましいとされています。

転職に関しては、大手から大手など、同規模への転職であれば、転職直後でも融資のテーブルには乗ります。

大手からベンチャーなど、会社規模が小さくなるような転職は、注意が必要です。

具体的には、会社の資本金が1億円未満であったり、従業員数が少ないと、年収が高くても融資を断られることはあります。

銀行	必要年収	自己資金	金利	借入限度
じぶん銀行	500万円以上	10万円	1.8%前後	年収の8倍
ソニー銀行	500万円以上	10万円	1.995%前後	年収の8倍
イオン銀行	500万円以上	10万円	1.7%前後	年収の8倍
オリックス銀行	500万円以上	10万円	1.6%~2.4%前後	年収の12倍
クレディセゾン	500万円以上	10万円	1.9%~2.3%	年収の16倍
東日本銀行	500万円以上	10万円	1.85%前後	年収の12倍
SBJ銀行	400万円以上	提携により差あり	1.5%~3.2%前後	基準やや不明
香川銀行	400万円以上	8.65%以上	1.95%~2.8%前後	基準やや不明

香川銀行は、やや特殊です。

レインズからの仲介物件でも購入可能な点が、非常に大きいです。

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自己資金が売買価格の最低8.65%必要にはなりますが、仲介物件をこの程度の自己資金で購入できるのは、非常に魅力です。

年収が400万円台でも、自己資金が約9%ほど出せるのであれば、香川銀行での検討は可能です。

但し、会社規模や個人背景によっては、上記に加えて頭金10%が求められることもあります。

 

それ以外の銀行は、基本的に売主物件で使われる提携ローンになります。

提携ローンは、会社の規模が重要になります。

ベンチャーや会社設立から日が浅い子会社や日本法人に対する見方は厳しいものがあります。

また、若いうちの年収400万台であればいいですが、20歳後半以降での年収400万円台は厳しい傾向があります（会社として昇給しない会社という判定）。

基本的に年収が500万を超えていないと、道のりは厳しいと考えてください。

 

年収が500万円以上であれば、だいたいの銀行が使えます。

東日本銀行は年収が500万円を超えていれば、年収の12倍まで融資する銀行として重宝されています。

既存借入と年収を照らし合わせると、

などがわかるようになります。

1棟物件の融資情報

1棟物件の融資は、ワンルームに比べてはるかに複雑です。

銀行の方針も都度変わるので、一概に「これなら大丈夫！」と断言はできません。

金融機関のスタンスはそれぞれ違いますが、融資に対する姿勢が厳しいことには変わりありません。

金融機関の融資スタンスは個人に依存するので、あくまで一般的な平均レベルだと認識ください。

支店や担当者によっても融資基準は変わります。

1棟目に限っては、極めてハードルの低いオリックスで購入に至れますが、2棟目以降は、別次元と考えてください。

会社員で2棟目が買えたら、たいしたものです。

 

1棟の買い増しが可能な属性は、

が最低ラインであるという認識は必要です。

フルローンは、2棟目以降の買い増しでは非常に通らなくなってきているので、都度自己資金を捻出する必要があります（どんなに高属性でも自己資金の捻出は必要です）。

1棟目の購入であったり、総借入が低いうちは、上記に満たない属性でも可能ですが、1棟をそこそこ所有していきたい！という場合、預金が必要という認識は持っておくべきです。

年収よりも自己資金が重要です。

 

最近見られる傾向としては、オリックスを使って1棟目をフルローンに近い水準で購入し、それ以降の買い増しが難しい、というものです。

1棟目と2棟目以降のハードルはかなり異なるのです（2棟目以降の買い増しは、不動産投資の本質が求められます）。

これはたびたび触れていますが、1棟目と2棟目は全然違うので、必ず頭に入れておいてください。

オリックスで1棟を購入後、

→年収が1,000万円前後であれば静岡銀行で追加購入可能（フルローン可）

→年収が1,000万円未満でも自己資金によっては頭金20%前後を投入して信用金庫、三井住友トラストなどで追加購入可能

という流れではないでしょうか。

最初から千葉銀行やきらぼし銀行で購入できる人は、オリックス銀行を使うことはあまりないでしょう。

 

自己資金はそこそこあるんだけで年収が1,000万に満たない！

というタイプも多くいます。

残念ながら、会社員である以上、年収も重要であるため、自己資金だけあっても年収が低いと使える銀行が限られます。

年収が低い場合は、まずは、年収1,000万以上の会社に転職できるよう自分のレベルを上げてください。

副業で稼いでる！

という方もいますが、会社員の副業はしょせん副業（あまちゃん）というレベルでしか見られませんので、年収400万の方が副業で稼いでいるからといって、本業の年収で高い水準を求める銀行を使えるようになるかといえば、なりません。

 

【用語について】

《年収》

本業の年収です。副業は加味しません。源泉徴収ベースの額面を指します。

《金融資産》

預貯金、株式、投信、FXなど、換金しようと思えば換金できる資産を指します（不動産などは含まれません）。

《頭金》

物件価格に応じて入れる頭金です。諸費用は含みません。諸費用は約7%前後かかるので、頭金＋7%が投入に必要な自己資金と計算してください。

《価格帯》

銀行が貸し出しをする物件の価格帯です（目安）。

《金利》

貸出金利の水準です。

《物件種類》

築古なのか、築浅なのか、など、その銀行で持ち込むに相性の良い物件を指します。

《既存借入》

既存借入がある場合、審査が厳しくなるか否かです。

以下の5段階で表現します。

非常に厳しい → 厳しい → 普通 → 緩い → 非常に緩い

《融資難易度》

どのくらいの属性と金融資産を求められるかを以下5つで表現します。

激高 → 高 → 普通 → 低 → 激低

千葉銀行

年収	1,500万円以上
金融資産	5,000万円以上
頭金	フル～10%
価格帯	1億円以上
金利	1%台前半
物件種類	築浅
既存借入	厳しい
融資難易度	激高

不動産投資エリートといえる銀行です。

融資ハードルは高いですが、不動産投資では一番使える銀行です。

千葉銀行で融資が組めるか組めないか、で大きくその後が変わります。

最低ラインの水準は高めですが、千葉在住者には非常にやさしい傾向があります。

今回挙げている基準に全く届かなくても、相談に応じてくれたりします。

物件に関しても千葉県内を好むため、千葉在住の人は、千葉県の物件を持ち込むといいでしょう。

金利も1%台が大半です。

購入して2年ほど経過すれば、2棟目の話もできる銀行です。

千葉銀行で融資を受けることができると、不動産投資の可能性は大きく広がります。

不動産投資では、No1の銀行と言って良いでしょう。

多少購入する物件を高値で買ってしまっても、金利が1%台なので、返済速度は速く、それでも失敗しないくらいの銀行と言えます。

1億円以下の小ぶりな物件は嫌うので、1億円以上からが候補になります。

最近ではサラリーマンよりも経営者が好まれます。

土地面積120㎡以上という融資条件を設けたので、好立地の土地先行2億前後というような、多くの人に好まれていたタイプの物件が実質買えなくなりました。

よって、現実的には土地が大きめということを考えると、よほど属性が良くない限り、千葉か都内でも少し劣った場所になりそうです。

 

【千葉銀行が使える人のステップ】

千葉銀行で購入後、3年から5年ほど経過すれば、次の物件の相談が可能になります。

千葉銀行で買える属性であれば、千葉興業銀行、きらぼし銀行も使えます（居住地にもよる）。

状況によっては横浜銀行も視野に入る可能性はあります。

オリックス銀行

年収	700万円以上
金融資産	1,000万円以上
頭金	フル～10%
価格帯	年収の10倍前後以内
金利	1.9%～3.0%前後
物件種類	築浅
既存借入	非常に厳しい
融資難易度	激低

オリックス銀行は、一般的なサラリーマンの1棟目の不動産投資としては、最も使いやすい銀行になります。

年収が700万円を超えていれば、テーブルに乗ります（700万円未満でも会社規模によっては買えます）。

金融資産も、そこまで多くを求められません。

1,000万円くらいが預金としてあれば、なんとかギリギリ物件によっては買える、というイメージです。

2,000万円以上の預金があれば基本は問題なしです。

金融資産が少なくても通る点で、融資難易度はかなり低い方だといえるでしょう。

但し、オリックス銀行は買い増しには向いておらず、既存借入があると、1棟目から買えない場合も多くあります。

ワンルームを複数所有している場合も同様で、使えなくなります。

このため、年収のレンジが700万以上1,000万未満であれば、どこかで既存借入を作ってしまう前に、一番に使うべき金融機関と言えます。

ワンルームを所有している場合は、全て売却してから使うといいでしょう。

1棟が買えた場合でも、2棟目以降では融資を受けることができないと思った方が良いです（勿論、残債がかなり減っている場合は別です）。

あくまで1棟目の金融機関として考えるべきです。

年収次第ではフルローンの可能性もあるので、千葉銀行に届かない属性の場合は、オリックスを検討してみると良いでしょう。

金利は2.3%前後が多く、融資期間もしっかりと取れます。

物件が古いと、金利は3%前後になります。

千葉銀行が使える場合は、オリックス銀行は使う機会がないでしょう。

 

【オリックス銀行が使える人のステップ】

静岡銀行です。

オリックスと同等の融資ハードルでフルローンも出ます。

但し、積算を重視するので立地はイマイチなところになる可能性は念頭においておくべきでしょう。

自己資金があれば、それ以降三井住友トラストなども視野に入ります。

年収が高くてかつ自己資金があれば多くの築浅系に融資する銀行も視野に入ってきます。

千葉興業銀行

年収	1,000万円以上
金融資産	3,000万円以上
頭金	10%～
価格帯	2億円未満
金利	1.0～1.5%
物件種類	築浅
既存借入	普通
融資難易度	普通

2022年からフルローンも人によっては可能と聞きます。

金利も1%台で非常に優秀です。

エリアは千葉と東京23区です。

千葉銀行よりはハードルが低いので、千葉銀行でダメだった人がチャレンジしたいところです。

経営者優遇になっており、経営者であれば都内在住でも持ち込みは可能です。

バランスシート判定になるので、総借入に対して自己資金比率が高めの人であればローンが通る可能性はあるでしょう。

 

最近は、きらぼし銀行が厳しくなってきたので、千葉興業銀行の方が融資は出ると思います。

年収が1,000万円を超えてかつ金融資産が3,000万円以上であれば、確認の価値はあります。

法人での購入も可能であり、既存借入があっても購入は可能です。

2棟目以降でも候補になる金融機関です。

但し、総借入に対する自己資金比率が低すぎる場合は難しい可能性が高いです（所有物件の残債利回りが高い場合は別）。

 

【千葉興業銀行が使える人のステップ】

きらぼし銀行、スルガ銀行が可能です。

また、静岡銀行でフルローンを狙いに行くこともできます。

静岡銀行

年収	700万円以上
金融資産	1,000万円以上
頭金	フル～10%
価格帯	1.5億円以内前後
金利	2%前半～3.6%前後台
物件種類	築古
既存借入	非常に緩い
融資難易度	低

年収700万円、金融資産1,000万円を超えていると、候補に入ります。

自己資金が乏しい層の購入が比較的目立ちます。

頭金10%台すら出せないと考えている層です。

静岡銀行はフルローンも可能ですが、金利が3.6%前後になるため、利回りの高い古めの物件が候補になります。

フルローンが可能なので、その点は大きく、銀行としての使い勝手は非常に良いでしょう。

東京、神奈川、千葉、埼玉のそれなりのエリアであれば融資対象です。

評価の軸に積算があるので、土地の積算評価が、売買価格に対して最低半分は出ていないとテーブルに乗りません（積算が高い物件の相性が良いです）。

築年数が古い物件でも融資期間は取れるので、利回りが高ければ十分に回ります。

既存借入があっても融資の対象になるため、2棟目以降の候補となる銀行です。

属性が届いていれば、買い増しに使える銀行となります。

千葉銀行、オリックス銀行、千葉興業銀行、きらぼし銀行、徳島大正銀行などで物件を購入した後、静岡銀行で物件を購入する、という流れが良いでしょう。

一番最初に使ってしまうのは勿体ないです。

既存借入に緩い銀行は、後で使う方が良いのです。

オリックス同様会社員向けの銀行になるので、自営系は難しいでしょう。

 

【静岡銀行が使える人のステップ】

自己資金次第でスルガ銀行、きらぼし銀行、三井住友トラストなどでしょうか。

きらぼし銀行

年収	1,500万円以上
金融資産	5,000万円以上
頭金	15%～20%
価格帯	1億円以上
金利	1%台
物件種類	築浅
既存借入	普通
融資難易度	高

2022年後半から融資は厳しくなっています。

前は頭金10%というバーゲンのような自己資金で買えましたが、最近は15%~基本20%前後になっています。

従来に戻っており、現状使うのは難しくなっています。

経営者も専業大家も融資を受けることは可能です。

金利は1%台と大変魅力的ですが、評価する物件が1億円以上になるため、1億円の自己資金20%はそれなりの金額であり、多くの会社員は候補から現実的には外れます。

物件価格も、1億円以上からでないと、特に都内の物件融資は難しいという評価をしています。

最低でも3,000万円近くは使える必要があります。

既存借入も見ますが、返済比率が良好であったり、バランスシートが優れていれば、買い増しは可能です。

本質的に実力のある人には、向いている銀行かもしれません。

千葉銀行では金融資産的に厳しい場合は、検討の価値があります。

 

【きらぼし銀行が使える人のステップ】

静岡銀行も使えるので、フルローンを希望している人は、静岡銀行が候補に入ります。

自己資金次第ではスルガ銀行も利用可能です。

きらぼし銀行で組める場合は実力派の可能性が高く（2020年中盤以降）、そのようなケースは自己資金を多く持っているはずなので、複数の銀行が継続して候補になると思います。

あすか信用組合

年収	400万円以上
金融資産	2,000万円以上
頭金	10%～20%
価格帯	1億円以内前後
金利	2.8%前後
物件種類	築浅（木造以外）
既存借入	厳しい
融資難易度	普通

年収が700万円に届かない属性が使う銀行です。

木造だと融資期間が20年しか取れないため、鉄骨以上の築浅が候補になります。

価格帯はやや上がるかつ頭金は10%ほどなので、使える自己資金はそれなりが求められます。

年収はあまり高くないけれど、自己資金は持ってます！

と言う人に向いている金融機関になります。

2,000万円ほどは使える現金がないと難しいでしょう。

既存借入には厳しい見方をするので、1棟目か2棟目で使うのが良い金融機関です。

オリックス銀行を使ったあとの人に向いています。

 

【あすか信用組合が使える人のステップ】

セゾンファンデックスか三井住友トラストでの買い増し、または地元の信金に持ち込みながらの買い増しが現実的です。

小ぶりな物件であれば、日本政策金融公庫も視野に入ります。

香川銀行

年収	400万円以上
金融資産	1,000万円以上
頭金	10%～20%
価格帯	4,000万以内前後
金利	2.8%前後
物件種類	築浅～築古
既存借入	非常に厳しい
融資難易度	低

年収が700万円に届かない属性が使う銀行です。

年収400万台からでもテーブルに乗り、自己資金500万円が使えれば1棟が買えるとあり、大変使えます。

さらに、戸建てもOKです。

物件価格は小ロットなので、4,000万以下ほどがターゲットになります。

自己資金も10%で買えるので、非常に活用できる銀行です。

既存借入には厳しいため、1棟目でしか使えない点で注意が必要です。

 

【香川銀行が使える人のステップ】

セゾンファンデックス、三井住友トラスト、日本政策金融公庫での買い増しが現実的です。

三井住友トラスト

年収	400万円以上
金融資産	1,000万円以上
頭金	フル～30%
価格帯	1億円以内
金利	2.9%～3.9%
物件種類	築古
既存借入	緩い
融資難易度	普通

最近では融資額の伸びがイマイチで、頭金は25%~40%ほど必要になるケースも出てきました。

共同担保次第では、フルローンも可能です。

共同担保がある人は、使える金融機関です。

築古との相性がよく、都内好立地系は評価の観点から相性が悪いです。

5,000万以上の借入になると、金利は2.9%まで下がるので、5,000万以上の借入をする場合は、金利の面でも悪くありません。

戸建て購入を検討している場合は、主流になる金融機関でしょう。

 

【三井住友トラストが使える人のステップ】

セゾンファンデックスか日本政策金融公庫が候補になります。

半年から1年以上経過すれば、同じく三井住友トラストでの買い増しが可能になります。

香川銀行が使える人であれば、先に香川銀行で組むべきです。

セゾンファンデックス

年収	–
金融資産	1,000万円以上
頭金	20%～40%
価格帯	1億円以内前後
金利	3.6%
物件種類	築古
既存借入	非常に緩い
融資難易度	普通

三井住友トラストと似ている金融機関です。

他と違う大きな特徴としては、年収による制限をあまり設けていないことです。

言い換えると、個人事業や自営業者かつ、売上があまりなかったり組織規模が小さくても対象になる、ということです。

金利の関係で築古でないと収支は合いませんが、買い増しで使えるので、頭金20%投入できれば、検討してみると良いでしょう。

しかし、融資期間が短くなるため、頭金の投入を大きくしないと、キャッシュフローが厳しくなります（50年 – 築年数）。

最近は頭金の割合が増えており、20%は最低で、40%近く必要になることもある点で、少ない自己資金で購入したい方には不向きです。

自己資金が多く必要になる点で、融資難易度は低くありません。

 

【セゾンファンデックスが使える人のステップ】

同じくセゾンファンデックスでの買い増しか、共同担保を検討した三井住友トラストでの買い増しが現実的です。

日本政策金融公庫も視野に入ります。

香川銀行が使える人であれば、先に香川銀行で組むべきです。

スルガ銀行

年収	1,000万円以上
金融資産	4,000万円以上
頭金	5%～10%
価格帯	2億以内程度
金利	1.9%~2.4%
物件種類	築浅～築古
既存借入	緩い
融資難易度	普通

スルガ銀行は、2020年以降、融資を再開しています。

以前に比べれば条件は厳しきなりましたが、それでもまだ使いやすい銀行である点は変わりなさそうです。

かぼちゃの馬車以前のスルガ銀行は本当に無茶苦茶で、低属性で自己資金の乏しい人でも次々と融資を通していました。

金利は4%台が多かったですが・・・

 

さて、復活後のスルガ銀行ですが、年収は1,000万円に届かなくても、相談可能とのことです。

価格帯も大きめが可能で、融資年数も伸ばせるため、築浅から築古まで幅広く検討可能です。

エリアに関しては、前のようにド田舎まで融資することはなく、絞っているようです。

金利は2%台前後と低く、総合的に非常に使えそうな条件です。

融資実績が多くないので手探りですが、スルガ銀行はかなり使えるのではないでしょうか。

いくつか持ち込んでいる感想で言うと、求められる属性の条件は高そうです（静岡銀行で対象になる属性以上が求められそうです）。

預金が満たせていれば問題なく候補になるでしょう。

 

【スルガ銀行が使える人のステップ】

静岡銀行で融資を受けられる可能性が高いです。

再度期間を開ければスルガ銀行で融資を受けるも可能です。

日本政策金融公庫

年収	–
金融資産	曖昧
頭金	5%～10%
価格帯	4,000万以内前後
金利	1%台
物件種類	築古
既存借入	緩い
融資難易度	激低

日本政策金融公庫は、他と比べて審査は甘く、融資は通りやすいです。

属性の縛りもないので、ほとんどの人が候補になります。

その点、別の銀行が使える人であれば、それらを使ったあとに使うべきとなります（公庫でしか組めない人は仕方ないです）。

しかし、融資年数が短いため、現実的には利回りの高い戸建てか小ぶりの築古1棟がターゲットになります。

融資年数は、女性が優遇されており、最大20年が可能です。

その他は基本的に10年です。

10年の融資期間でプラスキャッシュフローの出る戸建ては、意外にも多くあります。

戸建ての候補にもなります。

頭金は、多くの場合、10%になります。

但し、融資期間10年では回らないことが多いため、表向き10%から可能でも、実際は30%ほどの頭金を入れないと収支として成立しないでしょう。

 

【日本政策金融公庫が使える人のステップ】

三井住友トラストかセゾンファンデックスが有力です。

日本政策金融公庫を使うのであれば、前述した通り、その前に使える銀行がないのかはよく確認しておいてください。

最も使いやすい金融機関は最終手段です。

横浜銀行

年収	700万円以上
金融資産	3,000万円以上
頭金	フルローン可
価格帯	1億円前後以上
金利	1%台
物件種類	築浅～古すぎない程度
既存借入	普通
融資難易度	高

ストラクチャー融資と呼ばれる融資を実行し始めてから、属性のハードルが著しく低くなりました。

但し、残念なことに、2022年後半から厳しめの評価が出てくる傾向に戻っています。

積算重視です。

このため、高積算であれば評価が伸びると思いますが、好立地では積算が出ず、使えない状態になっています。

バランスシートも積算で見るため、ある程度立地の良いところで複数棟所有している場合は、融資が出ない可能性大です。

あまり持っていない状態で積算重視で物件を選んで持ち込むと良いでしょう。

融資物件の範囲も広く、耐用年数内に限っていないので、少し古くても相談する価値はあります。

神奈川県の物件が好まれますが、都内も可能です（但し、前述の通り積算重視なので都内は厳しい）。

 

【横浜銀行が使える人のステップ】

スルガ銀行にアプローチできる属性の方であれば、スルガ銀行で3棟目以降も検討できるはずです。

横浜銀行は資産背景によっては複数購入も可能であるため、数年経過して自己資金が増えたら再度相談してみると良いでしょう。

徳島大正銀行

年収	800万円以上
金融資産	2,000万円以上
頭金	10%～
価格帯	1億円以内
金利	1%～2%台
物件種類	築浅～築古
既存借入	非常に厳しい
融資難易度	普通

オリックス銀行と似ている銀行です。

年収はオリックス銀行より求められます。

金利は少し低くなりますが、借入は原則個人名義に限られています。

頭金も10%は必要になる点で、オリックス銀行よりはハードルの高い金融機関といえます。

土地先行にも使える点で、土地先行を検討している場合は有力候補になります（オリックスは土地先行は原則不可）。

購入を検討する物件を含めて10部屋以上になると審査が難しくなるため、事実上1棟目で使う銀行となります。

 

【徳島大正銀行が使える人のステップ】

「オリックス銀行」参照。

各信用金庫

年収	問わない
金融資産	4,000万円以上
頭金	20%～
価格帯	自己資金次第
金利	2%台
物件種類	築浅～古すぎない程度
既存借入	緩い
融資難易度	普通

各信用金庫は、頭金が20%投入できれば比較的テーブルに乗りやすい特徴があります。

千葉銀行やきらぼし銀行をはじめとした、年収がそれなりに高くないと使えない銀行の土台に乗らない年収層が築浅物件を買う場合に、信用金庫は使えます。

会社員で年収が低めの時点で不動産投資では相当不利ですが、三井住友トラストや信用金庫など、一定の自己資金を都度投入できる状態が作れれば、買い増しは可能です。

信用金庫は三井住友トラストと異なり、築古の相性はあまりよくありません。

耐用年数重視のところが増えてきているためです（各信用金庫で異なる）。

よって、比較的築浅の物件を狙う場合は、使えるでしょう。

まとめ

不動産の買い増しは、時間もかかりますし、自己資金も必要です。

昨今の無茶苦茶な融資で、多くの勘違いが生じていますが、一度冷静になって考えてみるといいでしょう。

良い物件が誰でも簡単に、自己資金もなく買えるはずがありません。

1棟物件を購入するのは、想像以上にハードルが高いのです。

には、罠が仕掛けられています。

投資の世界では当たり前の話です。

自分自身の属性と照らし合わせて、どこで買えるのかを考えてみてください。

不動産投資は自己資金が重要なので、それさえあればなんとかなります。

逆に、自己資金が乏しければ、まずは自己資金を作ることから始めないといけません。

何が欲しいか、ではなく、何が買えるのか、を考え、不動産投資に挑むと良いでしょう。

そして、融資の好条件を求めて右往左往しないようにしましょう。

不動産業者は、いけますいけます！と調子の良いことばかり言います。

融資の条件も、だんだんとバランスシートが良くなっていくにつれて、改善されていくものです。

最初から超高属性でもないのに、低い金利を求めても無駄です。

自己資金が豊富でもないのに、アレコレ考えても無駄です。

 

多くを買うには時間がかかります。

良い条件で融資を受けるには時間がかかります。

しかし、かけた時間以上のリターンを、じわりじわりと得ることができます。

それが、不動産投資の魅力です。

現実的な目線で挑み、どんどんアクションが起こせるような人であれば、将来豊かになれるチャンスはあるでしょう。

高望みは厳禁です。

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