初心者編

不動産の取引態様とは?~専任(媒介)・売主・代理の違いとは?~

不動産の取引態様(とりひきたいよう)とは、「不動産業者の立場」を示しています。

広告を出している不動産業者がその物件に対してどのような立場にあるのかを示す項目であり、3種類の立場が存在します。

不動産業者の立場によっては、買主の負担が減ることもあるので、よく確認してみてください。

売主・貸主

不動産会社自身が所有する土地や建物を売却したり賃貸するようなケースです。

不動産業者が直接の売主または貸主であるため、仲介手数料が発生しません。

仲介手数料とは、通常買主が物件価格の3%+6万税別を、仲介担当の不動産業者に支払うものです。

2,000万円の物件であれば、66万円+税の支払いが生じます。

決して小さな額ではないでしょう。

取引態様売主物件は、特にワンルームで目にします。

ワンルーム販売業者は、自社で物件を購入し、価格の上乗せをしてから顧客に販売するため、仲介手数料無しの物件ができあがります。

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このような物件は、中古市場にも出ていますが、売主が不動産業者(プロ)である以上、安くは出ていないと考えてください。

但し、新築ではなく中古で市場に出ている以上、相場から著しく乖離しているケースもあまりありません。

このため、仲介手数料がかからない点に加え、ある程度の指値が通せれば、十分テーブルに並ぶ物件になる可能性もあります。

ここでのポイントは、中古市場(レインズ)に出ているか否かです。

価格が大幅に上乗せされた自社物件は、無知な買主に売りつけるために用意されているため、中古市場(レインズ)では出回りません。

価格が高すぎるため、買い手が付かないからです。

このような高値物件は、自社の無料セミナーや紹介で集客した自社顧客に対してのみ販売されます。

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取引態様が売主の物件は、注意が必要です。

代理

売主または貸主の代理人となるケースです。

貸主の代理として物件を借主に貸す場合などを指します。

貸主から代理権を取得し、同じ立場で物件を取り扱うということです。

基本的に仲介手数料はかかります。

仲介(媒介)

多くのケースがこの仲介(媒介)という立場になります。

媒介の場合、仲介をする不動産業者が不動産を保有しているわけではありません。

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物件を売りたい売主Aさんから売却の依頼を受けます。

物件を買いたい買主Bさんが現れたら、売主Aさんと買主Bさんの仲介役を担います。

仲介の場合は、仲介手数料がかかります(不動産業者の利益は、仲介手数料しかない)。

自社で保有して販売する、売主物件とは全然立ち位置が違うのです。

媒介契約にも次の3種類が存在します。

・専属専任媒介

・専任媒介

・一般媒介

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まとめ

取引態様は、必ず販売図面に記載されています。

不動産業者の立場を見て、取引態様が売主であれば注意してください。

媒介であれば、市場で物件の仲介を行うに過ぎないので、不動産業者自身が価格の上乗せを行っていることはありません。

売主から提示された価格で販売しているということになります。

取引態様売主は、注意する必要がある反面、仲介手数料がかからないなど、メリットもあります。

ローンがパッケージ化されていることもあり、優遇が効くケースもあります。

周辺相場と物件を十分比較したうえで、売主物件が割高でなければ、購入しても良いでしょう。

市場で購入すると、

販売価格 + 仲介手数料 の合計になります。

売主物件になると、

販売価格 のみになります。

例えば、市場で2,000万円の物件があるとします。

すると、合計では約2,066万円になります(仲介手数料が66万円+税)。

仮に売主物件が2,070万である場合、両者はほぼ変わらないということになります。

単純に2,000万円と2,070万円を比較してはダメです。

かかる費用の合計を比較するようにしてください。

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