初心者編

【初心者向け】サラリーマンが不動産投資でカモにされないための対策

この記事を書いた人

船橋寛之(ふなばしひろゆき)
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。

リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。

大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。

現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。

私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。

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ここ数年、サラリーマン不動産投資家が激増しました。

しかし、99%以上のサラリーマン(会社員)はカモにされています。

ほぼ全員が不動産投資で成功してないってことだね・・・

不動産業者は、「老後の年金対策」、「節税対策」、「生命保険の代わり」というような切り口で迫り、ぼったくり同然の値段で不動産を販売してくるのです。

不動産投資で失敗する一番の理由は、購入価格が適正ではない、というものです。

但し、恐ろしいことにほとんどの人は、上手くやれていないことに気が付けていないのです。

なぜカモにされてしまうのでしょうか。

そして、どうしたら回避できるのでしょうか。

5分動画にまとめました!

↓↓↓

—書籍より抜粋—

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もしあなたが今、将来を不安に思っていた場合は、要注意です。

不動産業者の魔の手が忍び寄ってくるかもしれません。

なぜサラリーマンは、簡単に不動産業者にカモられてしまうのでしょうか。

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不動産投資とは「事業」である以上、知識のある商売人同士で行われる取引のため、自由が尊重される世界である。

そもそも取引は、基本的にはお互いに利益をもたらすように誘導したり「平等に利益が生まれる」とは限らない。

片方に大きな利益をもたらすように誘導したり、実態に見合わない商品やサービスを提供されたりすることもあるだろう。

そして「事業」の場合、そのやりとりは当人たちに任される。

その分、よりスピーディーかつ簡単な形で取引できるという恩恵が得られる寸法だ。

だからこそ、不動産投資を行うには、それなりの知識が必要とされて当然だ。

知識が無いせいで相手から言われるがまま、価格に見合わない物件を買わされたとしても、それは知識が無いほうが悪い、とされるのだろう。

すごく的を得ている表現です。

要するに、不動産の価格は適正であるとは限りませんよ、ということです。

不動産投資で失敗する一番の理由が、ここにあるのです。

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カモにされる理由その1:相場観がない

大田区蒲田駅徒歩9分!専有面積18㎡。築年数は16年で価格は2,850万円です!

と言われ、

「いやいや2,000万円前後で買えるでしょ」

と言い返せますか?

 

それでは、

ユニクロの半袖!Made In Japan!価格は9,800円です!

と言われたらどうですか?

「いやいや、高いでしょ」

と言えますよね。

 

さて、この差はなんでしょうか。ここに落とし穴があるのです。

それは、相場観です。

 
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ユニクロの半袖であれば、多くの方は、9,800円を高いと感じます。なぜならば、1,000円前後でも買えることを知っているからです。

しかし、不動産は違います。

不動産の概要を説明されても、価格が高いのか、安いのか、判断することはできないのです。

確かに適正価格なんて瞬時にわからないワン・・・

価格がよくわからないため、提示された価格でそのまま購入してしまいます。

カモにされてしまう最大の理由は、提示されている価格が適正であるか否か、判断できないところにあるのです。

この結果、本当は2,000万円前後の価値しかない不動産を、不動産業者に2,850万円で売られてしまうのです。

不動産業者は、差額である850万円が儲けになります。

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という人は、以下より査定依頼を出してみてください。

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想像以上に低い査定額になっていることもあるでしょう。

しかし、それが現実です。

 

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提示されている販売価格が、本当に適正であるのか、疑え!

 

カモにされる理由その2:融資が通る

銀行は、自営業よりもサラリーマン(会社員)を好みます。

サラリーマンは、融資が通りやすく、不動産業者としても都合の良い存在です。

不動産は、融資が通らないと始まりません。

 

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いくら不動産業者が一生懸命説明し、購入する意思表示をもらっても、融資を受けることができなければ、売買は成立しません。

売買が成立しなければ、不動産業者は1円の利益にもならないのです。

融資が取りやすい人は、不動産を買える人になります。

「不動産を買える人 = サラリーマン(会社員)」であるため、不動産業者のターゲットは、必然的にサラリーマンとなります。

自営業の方は融資が厳しく、年収を1000万円に設定していても、銀行の評価は厳しいものになります。

このため、自営業やフリーランスは、不動産業者のターゲットになりにくいのです。

自営業の年収1000万円より、サラリーマンの年収500万円を、不動産業者は好みます。

低属性の場合でも、住宅ローン(フラット35)を利用した不正な投資を斡旋して物件を買わせるケースもあります。

住宅ローンは審査が緩く、年収が低くても融資が通るからです。

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不動産投資でカモにされる人の特徴

・今の給与に満足していない

・老後が不安

・少しでもプラスアルファを手に入れたい

など、不動産投資を魅力に感じる理由は人それぞれだと思います。

しかし、ほとんどの場合、何らかの「不安」や「不満」を不動産投資で埋めようとしているのではないでしょうか?

人は「苦痛」から逃れるために行動を起こしやすいのです。

すると、「不安」や「不満」を切り口にして不動産投資に到達した人は、カモられる可能性が高くなります。要注意です。

「今」に満足していない人が始める不動産投資は危ない!

「今」に満足していない人に、

・老後に年金対策になります

・老後の資産になります

節税対策になります

・頭金0円で始められます

という言葉で不動産投資に誘導し、カモるのです。

「今」に不満があり、その結果、不動産投資で少しでも安定を、と求めている人は、非常に危険だということを認識しておいてください。

不動産投資でカモにされないための対策

不動産投資でカモにされないためにはどうしたらいいのでしょうか?

実は非常に簡単なことで防げます。

それは、

売値を意識する

ということです。

たったこれだけです。

結構簡単なんだね!

 

不動産業者から提案された物件を見て、それが、

今市場に出したら、いくらで売れるのか

を調べればいいだけです。

 
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2,850万円で提案されている物件が、市場で売ると、2,000万円だったら、おかしな話だと思いませんか?

明らかに適正な値段ではないことがわかります。

本当にたったこれだけです。毎月の収支がトントンまたは赤字になっているような人は、売値を意識した購入をしていません。

いくらで売れるのか?

売値で不動産の勝負が決まります。それほど売値は大切です。

最も大切な売値に意識が向かないまま、買う不動産ほど危険なものはないでしょう。

売値を意識すれば不動産投資でカモられない

不動産投資でカモにされたサラリーマンの末路

不動産業者にカモにされたサラリーマンは、どうなってしまうのでしょうか。

2,000万円の価値しかない不動産を、2,850万円で買ってしまうと、850万円が超過債務になります。

超過債務とは、純粋な借金と解釈してください。

2,850万円のローン残債があるにも関わらず、マンションを売ろうとしても2,000万円でしか売れません。買った瞬間に、いきなり850万円損しているという悲惨な状況です。

身動きが取れないのです。

このような高額上乗せ物件は、毎月のキャッシュフローが赤字になっていることも多いため、赤字を給与から補填し、借金の返済を長い間続けていかないといけません。

売れないので逃げることができません。

不動産は、築が経過すると家賃は下がり、退去が発生すると修繕費用ならびに新規客付けで費用がかかります。

増え続ける赤字を給与から補填し、借金を返済していく、という悲惨な結末になるのです。

不動産は金額が大きいため、一度のミスは致命的で、リカバリーには相当の時間が必要です。

借金返済のためだけに働かされるという悲惨な人生を歩まれないことを願っています。

最終的には、ローンの残債が、売値に近くなったところで、売却が可能になります。

不動産業者のぼったくり販売事例を以下に掲載しています。

相場観のないサラリーマンに、どの程度価格を上乗せしているのか、確認してみてください。信じられない事実がわかると思います。

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まとめ

そもそもの話ですが、「今」の不安な現状を打開する策が、そんな簡単に目の前に現れ、しかも誰でもできるようなものだと思いますか?

当たり前ですが、そんな美味しい話はありません。

美味しい話ほど疑え、というのは不動産投資でも同じです。

世の中そんなに甘くないのです。

不動産の世界も甘くありません。

 

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簡単に、誰でも、人任せにして、不労所得を確保できるはずがないのです。

自分自身で「よくわかっていないな」と感じたら、一歩踏みとどまってよく考えてください。

一回の失敗は、悲惨な結末を招きます。

不動産で背負った借金を、一生働き続けて返済してくのです。

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