この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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道路は道路でも、いくつかの種類があります。
そして、土地が接している道路の状況次第で、その資産価値は大きく変わります。
土地は面積だけで判断できません。
どのような道路にどのていど接道しているのかで建築可能な床面面積に差が出ます。
結果として土地の価値にも大きな影響が出てくるのです。
土地は難しい・・・
特に1戸建てなど、土地から建物を建築する場合は要注意です。
良さそうなところに買ったけど、接している道路によっては思ったような建物が建築できない、またはその土地の資産価値が土地面積ほどない、など想定外の事態になる可能性があります。
最も王道な接道条件は次の通りです。
「建築基準法第42条1項1号で規定されている道路であり、その道路に土地が2m以上接している」
この基準を満たしていない場合は、これから触れるどの道路の種類に接しているのか、仲介する業者などに細かく確認すると良いでしょう。
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道路の種類
建築基準法という法律があり、この法律上道路は、以下のように呼ばれます。
第42条1項1号
これは全く問題のない道路と理解してください。
いいね！
第42条1項5号
一般的には「位置指定道路」と呼ばれます。
一定の基準に適合する私道で（幅員4m以上）、所有者が特定行政庁からその位置指定を受けた道路となります。
「私道」である部分がポイントになります。
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第42条2項
この道路は、よく目にします。
接している道路自体に問題はありませんが、その幅員（道路の幅）が4m未満である道路を指します。
道路の幅員は4m以上と定められているため、再建築時にセットバックする必要がある道路に接していることになります。
簡単に言うと、マイソクに表示されている土地面積ほどの価値がその土地に無いことになります。
セットバックにより削らた後の土地面積でその不動産の資産価値を算出することをお勧めします。
土地面積が削れれると、建物の延床面積も当然に削られるため、再建築時に確保できる面積が総じて減少する結果となります。
例えば、マイソク上の土地面積が150㎡であって、セットバックにより削られる土地面積が50㎡である場合、その物件の土地面積を100㎡と考えて価値を再計算するということです。
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【セットバックとは】
再建築時、道路の中心から敷地を両サイド2m後退させなくてはなりません。
その行為をセットバックと呼び、SBと表記されていることもあります。
接道状態における記載に「2項道路」や「みなし道路」が含まれている場合は、セットバックが必要になる敷地となります。
セットバックが必要な物件のサンプルは、以下記事に載せていますのでご参考にしてください。
セットバックありの土地は珍しくないよ！
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第43条但し書き
この道路に接している物件は、手を出さないほうが賢明です。
役所での審査が必要にあり、許可が出れば再建築も出来る道路となります。
融資も通りにくく、プロが取り扱う道路と理解して手を出さないでください。
投資用物件では見るけど高難易度だよね！
土地の判断基準
「建築基準法第42条1項1号で規定されている道路であり、その道路に土地が2m以上接している」
じゃなきゃダメなのか！
といわれると、当然違います。
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これは簡単にいうと、
接道条件が悪ければ安い
接道条件が良ければ高い
という価格の部分に集約されます。
土地は簡単ではありません。
坪単価でみると安そうに見える土地が残っていることはよくあります。
土地面積は広めなのに安いな～
という具合です。
このような場合は、土地面積をフル活用できる、床面積まで考えると割高になったりするからです。
こうなると価格を下げる必要が出てきます。
どこかで折り合えばそれでも良いわけです。
接道は微妙だけどその分安いし悪くないな、となるわけです。
投資であるため、自分にとって100%都合の良い土地は出てこないでしょう。
しかしながら、接道が必ず良くないと検討できないかといわれると、それは価格次第ということになります。
まとめ
基本的には「第42条1項1号」と「第42条2項道路」で購入できれば問題ありません。
「第42条2項道路」は、セットバックが必要になる点で、必ずそのような表記が資料上に出てきます。
セットバックが必要な土地 = ダメ、ということはありません。
セットバックをすれば所定の物件を再建築出来るだけでなく、既に建築されている物件は問題なく存続します。
しかし、セットバック後の土地面積がどのようになるのかはしっかりと頭に入れて該当物件を購入するようにしてください。
セットバックが済んでいる物件を購入することになった場合でも、セットバック前の土地が土地面積として表記されており、セットバック面積は別で記載されています。
セットバック分の面積を引いた上で再評価してみてください。
どのような土地であっても価格次第では検討できる、と頭においておくと良いでしょう！
