土地が接している道路の状況次第で、資産価値は大きく変わります。
特に、一戸建てや1棟物件を検討する際は、接している道路の種類や状況などについてしっかりと確認してください。
接している道路によっては、思ったような建物が建築できない、またはその土地の資産価値が土地面積ほどない、など想定外の事態になる可能性があります。
まずは、以下の条件を満たすか不動産業者に確認してみてください。
これを満たしていれば問題ありません。
「建築基準法第42条1項1号で規定されている道路であり、その道路に土地が2m以上接している」
満たしていない場合は、これから触れるどの道路の種類に接しているのか確認してみてください。
道路の種類
建築基準法という法律があり、この法律上道路は、以下のように呼ばれます。
第42条1項1号
これは全く問題のない道路と理解してください。
第42条1項5号
一般的には「位置指定道路」と呼ばれます。
一定の基準に適合する私道で（幅員4m以上）、所有者が特定行政庁からその位置指定を受けた道路となります。
「私道」である部分がポイントになります。
第42条2項
この道路は、よく目にします。
接している道路自体に問題はありませんが、その幅員（道路の幅）が4m未満である道路を指します。
道路の幅員は4m以上と定められているため、再建築時にセットバックする必要がある道路に接していることになります。
簡単に言うと、マイソクに表示されている土地面積ほどの価値がその土地に無いことになります。
セットバックにより削らた後の土地面積でその不動産の資産価値を算出することをお勧めします。
土地面積が削れれると、建物の延床面積も当然に削られるため、再建築時に確保できる面積が総じて減少する結果となります。
例えば、マイソク上の土地面積が150㎡であって、セットバックにより削られる土地面積が50㎡である場合、その物件の土地面積を100㎡と考えて価値を再計算するということです。
【セットバックとは】
再建築時、道路の中心から敷地を両サイド2m後退させなくてはなりません。
その行為をセットバックと呼び、SBと表記されていることもあります。
接道状態における記載に「2項道路」や「みなし道路」が含まれている場合は、セットバックが必要になる敷地となります。
セットバックが必要な物件のサンプルは、以下記事に載せていますのでご参考にしてください。
第43条但し書き
この道路に接している物件は、手を出さないほうが賢明です。
役所での審査が必要にあり、許可が出れば再建築も出来る道路となります。
融資も通りにくく、プロが取り扱う道路と理解して手を出さないでください。
まとめ
基本的には「第42条1項1号」と「第42条2項道路」で購入できれば問題ありません。
「第42条2項道路」は、セットバックが必要になる点で、必ずそのような表記が資料上に出てきます。
セットバックが必要な土地 = ダメ、ということはありません。
セットバックをすれば所定の物件を再建築出来るだけでなく、既に建築されている物件は問題なく存続します。
しかし、セットバック後の土地面積がどのようになるのかはしっかりと頭に入れて該当物件を購入するようにしてください。
セットバックが済んでいる物件を購入することになった場合でも、セットバック前の土地が土地面積として表記されており、セットバック面積は別で記載されています。
セットバック分の面積を引いた上で再評価してみてください。
