初心者編

自己資金ゼロ(頭金ゼロ)で買える物件が割高であるシンプルな理由

この記事を書いた人

船橋寛之(ふなばしひろゆき)
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。

リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。

大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。

現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。

私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。

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不動産投資に限った話ではありません。

全てに共通する話です。

誰でも簡単にできる、というものに、良いものがあると思いますか?

投資の世界では、まずありません。

儲け話が他人からやってくることはないのです。

そりゃそうだ・・・

 

不動産投資の世界では、頭金ゼロ円や自己資金ゼロ円でもできます!などがその典型です。

自己資金が必要ない投資であれば、誰でもできます。

しかし、誰でもできるものに、本当に利益のでる水準で不動産が販売されていると思いますか?

内容を5分動画にしました!
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自己資金が必要ない不動産投資であれば、不動産業者にアレンジされた物件になるため、割高になっている可能性が高い、ということです(勿論、アレンジされていても割高ではない物件も存在しますが、可能性は低いでしょう)。

不動産投資以外でも、少ない手元で始める投資というのはそもそものターゲットが弱者です。

弱者は金融リテラシーがないため、説得するのは比較的簡単でしょう。

一時期流行った太陽光などもその典型です。

頭金なしで買えます!

の時点で、内容以前に良い商品であるはずがない、というのは当たり前のことなのです。

頭金ゼロ円・自己資金ゼロ円の不動産には注意

不動産投資は自己資金が鍵を握る

不動産投資で成功したければ、現預金を多く持っている必要があります。

特に、1棟の世界では顕著です。

1棟の場合、区分と比べて融資ハードルが格段に上がるため、「買える人」が優先されます。

不動産の世界において、「買える人」とは、年収が高い人ではなく、自己資金を多く持っている人です(勿論、年収が高くて自己資金も沢山ある、がベストです)。

不動産投資をまともにやりたいのであれば自己資金は必須!

 

このような中、

自己資金ゼロでも不動産投資ができますよ!

 

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というトークは危険であり、物件そのものが割高になっている可能性があるのです。

頭金ゼロ円ですよ!

自己資金ゼロでできますよ!

低所得のあなたにでもできますよ!

という手の営業トークで迫ってくる不動産業者の不動産は、割高かもしれない、ということです。

区分マンションの場合は、融資情勢上、限りなく少ない自己資金で不動産を購入することができてしまいますが、1棟は違います。

1棟物件の場合、販売価格の5%~20%ほどは自己資金を投入する必要があります。

これすら必要ない、という手の物件には注意が必要です。

不動産投資は、1に自己資金、2に自己資金、3に自己資金です。

現預金がない人は、不動産投資に向きません。

良い物件ほど現金が必要です。

自分自身が使える現金と、買える物件のレベルを把握しておく必要があります。

現金がないのに、良い条件の物件を求めても一生買えません。

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不動産の価格は需要と供給で決まる

不動産の価格は、東京オリンピックなど外的要因で決まるのではありません。

需要と供給です。

もっと簡単に書くと、銀行の融資姿勢です。

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融資が厳しい時期は、現金がある人しか買えません。

買える人が減れば、物件価格は下がります。

反対に、頭金ゼロ円・自己資金ゼロ円で誰でも買えるときはどうでしょうか。

誰でも買えるので、不動産価格は上がります。

実にシンプルです。

 
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ワンルームの世界では顕著です。

少ない自己資金で買えるので、価格も高値で推移します。

安く買うというのが難しいのです。

1棟は違います。

現金を多く持っている人に限り、良い価格で不動産を購入できる可能性があるのです。

不動産投資は、いつの時期も、とにかく現金がある人が有利になっています。

不動産業者としても、現金を持っている人は、買える人、になるので、物件情報も優先的に出してくれるようになります。

満足いく値段で不動産が買いたい!

と思う人は、しっかりと貯金を増やしてください。

 

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不動産投資の参加者は実に豊富ですが、不動産業者の考える現金を持っている人、というのは、使えるお金が2,000万円以上を指すと考えてください(1棟物件の目安)。

貯金が4,000万円で、うち2,000万円は使えます!

という人であれば、良い属性として土台に乗るでしょう。

不動産投資の世界で、預金4,000万円の人は決して珍しくないんだよ

 

そんなにないよ!

という人でも大丈夫です。

使える自己資金に合わせて、求める物件のレベルを合わせればいいだけです。

500万円しか使えない場合は、都内は厳しいけれども神奈川であれば買えるなど、自分のレベルと求める物件のレベルを合わせることができれば、購入に至ります。

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まとめ

不動産投資は現金が全てと言っても過言ではないくらい、現金を持っている人が強い世界です。

誰でもできる、ということであれば、参加者が多くなるので買える人も増えます。

よって価格は上がりやすくなります。

誰でもできないからこそ、そこにチャンスがあるのです。

そりゃそうだ・・・

 

誰でもできない、というのは、多くの現金を出してしか購入できない物件を指します。

そのような物件に、良い物件は多いのです。

逆に、誰でもできます!に良い商品はない、ということです。

情報弱者をターゲットにしているため、その情報にはびこる人たちも、また弱者なわけです。

弱者の情報は弱者で、周りにも弱者しかいません。

 
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いやいやそんなことないよ!

すごい人も知っているよ!

といっても、知っている、と、ビジネスが一緒にできる、は全く違います。

情弱系の情報しか持っていない人のところにビジネス目的で優秀な人は集まりません。

よって、情弱系の人が持っている情報を得ようとはしないわけです。

プロであったりそこそこのレベルの経営者であればそのあたりの見分けは優れています。