初心者編

【不動産投資】ワンルームでダメ物件を排除する簡単な方法~売主は誰なの??~

不動産投資が流行り始めてから結構な時間が経過しています。

2012年ごろから飛躍的に増えてきていると認識しています。

多くの人は、一度は不動産の営業マンに会って話をする機会があったのではないでしょうか。

特に、頭金10万円でできます!が謳い文句のワンルームは、ほとんど全員が購入できるほどハードルの低いものです。

ただし、ハードルが低く、誰にでもできそう、と思えるものに、そこまで旨味のある話はありません。

投資の世界では当たり前です。

誰でも簡単に儲かる!

という手の話はないのです。

ワンルーム業者の、99%が、ぼったくり業者です。

ぼったくりとは、本来1,000万円価値しかない物件を、買主に1,800万円で売る行為を指します。

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ターゲットは相場観のない素人

いやいや、1,000万円の価値しかない物件を、1,800万円で買うわけないでしょ!

と思うかもしれません。

しかし、現実的には、ほとんどの人が、本来の価値以上の高値で不動産を買わされています。

なぜそんなことが起こるのでしょうか。

答えは、相場観にあります。

例えばユニクロの半袖が9,800円で売られていたら、どう思いますか?

なんか高くない?

って思いますよね。

それでは、グッチの半袖が19,800円で売られていたらどうでしょうか。

まーそんなもんか。

または、

思ったより安いな。

と思いますよね。

なぜそのような感覚になるのでしょうか。

それは、相場観があるからです。

ユニクロの半袖であれば、1,000円でも買えることを、多くの人は知っています。

にも関わらず、9,800円であれば、それは高く感じるでしょう。

 

不動産に関してはどうでしょうか。

〇〇駅

徒歩10分

専有面積20㎡

築15年

という条件を並べられて、

価格は1,800万円です!

と言われても、それが相場通りかどうかは、瞬時に判断できないと思います。

先ほどのユニクロの半袖と同じような感覚になるのかどうかが問題なのです。

ここが狙われます。

相場を知らないので、本来1,000万円の価値しかなくても、1,800万円で買ってしまう人が後を絶たないのです。

しかし、相場を調べるといっても、ある程度正確に調査できる人でないと難しいのも現状です。

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そこで、ダメ物件を排除する最も簡単な方法について触れておきます。

相場云々の前に、買ってはいけないワンルームを簡単に見破る方法があるので覚えておきましょう。

買ってはいけないワンルームを見分ける簡単な方法

すごく簡単です。

・あたなに不動産を売ろうとしている営業マン

・不動産の持ち主(売主)

の関係だけ見ればいいのです。

 

【ダメなケース】

・営業マン:A社所属

・不動産の持ち主:A社

営業マンが自社の物件を売ろうとしているケースです。

自社が売主になっている時点で、その物件は転売モノで確定です。

利益を乗っけて販売している物件ということになります。

営業マンと話をする機会があったら、

その物件の売主は御社ですか?

と聞いてみてください。

YESであれば転売モノです。

販売代理でも同じです。

販売代理でも、ほとんど売主と同じだと思ってもらって構いません。

転売モノで確定です。

 

【OKなケース】

・営業マン:A社所属

・不動産の持ち主:A社とは無関係の個人Cさん

営業マンが持ってきた物件の持ち主が、A社と媒介契約を締結している個人のCさん、というケースです。

営業マンが所属している会社の物件ではない、というケースです。

これは単純な仲介といい、転売でないケースが大半です。

このように、自社の物件を販売せずに、ほかの人などが売主である物件の仲介という立ち位置で物件の提案がある会社であれば良心的である可能性は高いでしょう。

まとめ

ダメ物件を排除する方法は、簡単なのです。

・営業マン

・不動産の売主

の関係を見れば一発です。

営業マンが自社の物件でないものを仲介という立場で販売しているのであれば、OKの可能性が高いのです。

営業マンが売ろうとしている物件の売主が、その営業マンが所属する会社であればNGです。

たったこれだけです。

残念ながら、皆様が対面するほとんどの業者営業マンは、自社の物件を販売しているでしょう。

自分自身が所有している物件であれば、価格の上乗せはやり放題です。

反面、仲介であれば、そもそも売主は別にいるので、仲介の立場で取れる仲介手数料分しか利益になりません。

上乗せよりも売れることが優先されます(売買が成立しないと手数料収入はゼロであるため)。

是非仲介の立ち位置で仕事をしている担当者を見つけてみてください。

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