この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
| 水面下で取引される 「非公開物件情報」はこちら （メルアド登録のみ） |
不動産投資は、
・節税対策のために始めるものではありません
・老後の年金対策で始めるものではありません
・生命保険の代わりで始めるものではありません
正しく不動産投資をすると、本来どのような効果があるのでしょうか。
巷で言われている、節税対策、老後の年金対策、生命保険の代わりは、真っ赤なウソです。
不動産投資は、本来このような目的のために始めるものではありません。
不動産投資で成功している人は違う目的で不動産投資をしており、違った結果になっています。
マイナス収支で所得税が還付される！
というのは本末転倒です。
全ては不動産業者に仕組まれた罠です。
【21日間で学べる不動産投資メルマガ！】
メールアドレスだけで登録完了！
21日間、毎日夕方配信！
不動産投資初心者の方、検討中の方は必読！
不動産業者と対等に会話ができる知識が身に付きます。
登録はこちら
↓ ↓ ↓ ↓
不動産投資の目的とは？
不動産業者から不動産の提案を受けたことはありますか？
ワンルーム・区分マンションの提案であれば、ローンを支払い終えるまで、キャッシュフローが残らないような提案だったりしないでしょうか。
ローンの支払いを終えなくては家賃が手元に残らないような状態であれば、騙されています。
不動産投資の魅力は、買った瞬間、即日手元の現金が増え始めることです。
例えば、区分マンションであれば、家賃からローンや各種費用を引いて、2万円が手元に残るとします。
毎月2万円使えるお金が増えたことと同じです（勿論、浪費はしないでください）。
1棟アパートであれば、手元の現金が毎月10万以上増えることも珍しくありません。
不動産投資を開始することで、即時収入を増やすことが可能になります。
収入が即時増える、という点は、大変魅力です。
ローンを支払い終えなくては所得の増加を実感できないようであれば、それは本来の不動産投資ではありません。
ローンの支払いが終わるまで待つ必要はなく、ローンを支払い続けている間も、手元の現金は残り、増え続けます。
ローンを支払い続けながらも、キャッシュフローだけで会社員の所得を超えることも難しくはありません。
短期的に高速で買い進めることはあまりお勧めしませんが、そのような買い方でも、正しく買えれば、手取りの収入は増えていきます。
2019年現在、このような高速フルローンの連発は難しくなってきています。
2012年ごろから2017年ごろまでに流行った買い方です。
不動産を購入した直後から、手元の現金が増え、貯金が増えていきます。
増えた貯金を頭金にして不動産を買い増すことができます。
但し、不動産は売って初めて利益が確定する投資です。
〇〇年後、いくらで売れるのか、という相場をしっかりと確認した上で購入する必要があります。
不動産は持てば持つほど、どんどん貯金は増えていきます。
すると、どうなるでしょうか。
【簡単な机上査定で不動産価値を知ろう！】
60秒の入力作業でお持ちの不動産価値がわかります。
投資用マンション、戸建て、ご自宅、なんでもOK！
全国対応！
いくらで売れるのか、サクッとわかります！
↓ ↓ ↓ ↓
タイミングと年齢
不動産投資は、時間を味方につけるものです。
時間がお金になる
という投資です。
いきなり資産価値が2倍になったりはしません。
時間がかかる投資である以上、重要になるのは開始する年齢です。
当然ですが、早ければ早いほど勝てる確率は上がります。
私は新卒1年目でマンションを購入しましたが、この時間の観点に気が付いたので、であれば「なるはや」がいいじゃん！ということでいきなり買いました。
結果としてこの考え方は今でも正しいと思っています。
年収が高くなっても50代であれば融資は不利になったりします。
できるだけ若いうちから積極的に購入していくべきでしょう。
購入するタイミングについても、「いつでも買い」ということです。
結局時間に勝るものはありません。
いつやるの？といわれたら「今でしょ！」は不動産投資でも同じです。
不動産投資は始めると、収入がどんどん増え、貯金がどんどん増えると、精神が安定してきます。
人は、なんやかんやお金への依存度が高く、お金が増え続ける状態の方が安心できるものです。
お金に余裕ができると、どうなりますか。
今までやりたかったことにチャレンジしてみたいという気持ちが芽生えてもおかしくありません。
嫌いな仕事に依存せず、好きなことを仕事にする選択肢も出てくるでしょう。
不動産は、適正な値段でしっかりと買うことができれば、所得を増やす超強力なパートナーになるのです。
あなたが不動産投資を検討した理由は、どのようなものでしょうか。
・現在に所得に満足していない
・今後仕事がどうなるかわからない
・別の収入源が欲しい
・年金がもらえなくなるなど、将来が漠然と不安
・働けなくなった時のリスクヘッジ
現状に満足していて、将来何にも不安がない、というような人よりも、不安から不動産投資の検討に行きついた人の方が多いのではないでしょうか。
不動産業者は、それぞれの不安を解消できるかのような甘い言葉を並べて不動産の購入を勧めてきます。
不動産投資を始めると、「買ったその日から」家賃収入を得ることができるようになり、可処分所得は増えます。
自分のお金を一切捻出することなく、入居者が支払った家賃で、ローンやその他費用を全てカバーできます。
その上で、残った現金を貯めることが可能なのです。
ローンは減り、手元の現金はどんどん増えます。
これが不動産投資です。
あなたの想像している不動産投資と比べてみて、いかがでしょうか。
【ラインで学ぶ不動産投資の裏側！】
登録者23,000人超え！
数日に1回程度、不動産の知識に関する情報を配信！
業界情勢を瞬時にキャッチできます！
登録はこちら
↓ ↓ ↓ ↓
毎月自分のお金を数千円から数万円捻出し、ローンを支払い終わった後から家賃収入が入ってくると思っていたら、それは大間違いです。
家賃収入を得ることができ、手元にお金が残り始めるため、所得も増えます。
本業で得ている労働の対価として支払われている給与以外に、不動産が収入を生むようになります。
収入源が1か所増えることになるのです。
お金がもたらす精神的な影響は絶大です。
収入が増えることで、精神が安定しやすくなり、人生における選択肢も拡大します。
若いうちからお金に依存せず人生の選択が広がるとすれば素敵なことではないですか？
体が思うように動かなくなってから解放されているようでは遅いのです。
若くて動けるうちに、積極的に色々チャレンジすることで視野は広がり、人間力も高まります。
不動産はそんな行動の手助けをしてくれる素晴らしいツールなのです！
不動産投資のリスクはどこにあるの？
不動産投資は高額であるため、恐怖を感じる人が多く、高リスクと思われることも珍しくありません。
やれ空室が
やれ修繕が
などなど。
しかし、一番重要なのはそこではありません。
不動産自体の実質的な価値（売れる値段）とローン残債がポイントです。
不動産は、それ自体に資産価値があるため、仮に1,700万円の物件を、1,700万円借り入れて購入しても、1,700万円で売れるのであれば、実質的な借金は無いに等しいのです。
借入に対する恐怖は、借入の部分だけを見ているからです。
資産の部分を見ると、借入に対する恐怖心は薄れるはずです。
1,500万円の価値しかない不動産を、1,700万円のローンを組んで購入してしまった場合は、200万円の借金を背負っている状態に陥ります。
この状況が、初めて本当の意味で借金を背負っている状態となります。
「売れる価格 ＞ ローンの額」
であれば、借金は無いと解釈できます。
しかし、借入を行っている以上はリスクがあることを忘れてはいけません。
不動産の資産価値は景気に左右されるだけでなく、金利上昇には極めて弱く、ローンの返済額が大きくなり、収支を悪化させます。
資産と負債のバランスを考慮し、入居者が確保できるエリアで不動産を購入することができれば、金額ほどのリスクはなく、逆に安定して資産を増やすことができる投資になります。
他人のお金で安全に自分の資産を増やすことができる。
これが不動産投資です。
入居者から家賃を得ます。
その家賃でローンの支払いをします。
家賃 – ローンなどの各種費用 = 手残り を貯金します。
貯金はどんどん増えます。
ローンの残債はどんどん減ります。
貯金が増えてローンが減るのです。
【非公開物件情報！】
楽待、健美家などの不動産投資サイトよりはるかに安い！
登録はメールアドレスのみ！
一都三県の水面下で取引される非公開物件情報をお届けします！
登録はこちら
↓ ↓ ↓ ↓
そして、不動産投資で一番資産が増えるタイミングは、売るときです。
ローン残債が1,200万円の物件を、1,500万円で売ったとします。
すると、売ったタイミングで300万円が手元に来るのです。
不動産投資は、
・毎月の黒字キャッシュフロー
・売ったときに残る現金
で資産を増やします。
毎月の黒字キャッシュフローよりも、売ったときに残る現金を意識したほうが、上手くいきます。
融資期間を長くすれば、キャッシュフローは増えます（特に、融資期間が45年のものは注意です）。
高値で販売されていても、融資期間が45年であれば、キャシュフローが良く見える場合があるのです。
しかし、売るときになって、ローン残債1,200万円に対し、実は800万でしか売れません、では話になりません。
不動産は、価格と立地の両方を間違えなければ、安全に資産形成できる優れものです。
一番のリスクは、業者の言いなりになって転売モノを買わされ、残債よりも下でしか売れないような状態に陥ることです。
要するに、買値さえ大きく間違えなければ、不動産投資におけるリスクは最小化できるのです。
まとめ
不動産投資の目的を勘違いしている人が多すぎます。
それは、不動産業者が付くウソを鵜呑みにしているからです。
不動産投資を行う目的に、
・節税
・老後
・生保の代わり
というような観点はないのです。
・所得が上がるので、税金は増えます
・資産は、即日増えます
・貯金は購入した瞬間から増えていきます
・不動産を売ったときに多額の現金が戻ります
長期保有ではなく、不動産投資最大の旨味である売却を常に模索する必要があります。
これが、本来の不動産投資です。
