初心者編

”良い物件”を不動産業者が「常に」自分では買えないシンプルな理由

この記事を書いた人

船橋寛之(ふなばしひろゆき)
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。

リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。

大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。

現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。

私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。

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割安な物件が出たら、まず不動産業者が絶対に買いますよね?

と聞かれることがあります。

確かに、YESであるケースも多くあります。

しかし、NOであるケースも多いのです。

なぜでしょうか。

いつでも簡単に買えるのであれば、どんどん買うでしょうね。

但し、実際に簡単ではないのです。

・欲しい

・買える

は全くの別次元です。

確かに不動産を買うのは難しいもんね!

 

 
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融資は簡単ではない

企業規模が大きく、現金が極めて潤沢でなんでも来い!という会社であれば、割安な物件を購入できる可能性は高くなります。

規模が大きければ、メガバンクもついているでしょうし、融資も柔軟に引けるでしょう。

三菱地所、住友不動産、三井不動産などなど。

超一流の上場企業であれば、それはファイナンス面でも圧倒的に有利です。

しかし、多くの不動産業者には当てはまりません。

不動産仲介業者は数多く存在します。

その中でもファイナンスの問題をほぼ無視して不動産の購入ができるのは超一流大手で誰もが知っているクラスでないと難しいということです。

融資を引くためには常にある程度の現金投入も必要です。

売買代金1億の物件を買うとき、頭金2,000万円を投入して8,000万円の融資を受けるという具合です。

すると、1つ購入するために2,000万円が必要になるわけです。

これを10回繰り返すと2億です。

勿論、購入する物件数が増え、総借入が増えると融資難易度も上がります。

都度相応の現金を投入してバンバン買うというのは極めて難しいのです。

 
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大手に良い情報が集まるわけではなく、小さい不動産業者にも良い物件情報は水面下で集まります。

主にサラリーマンなどをターゲットにしている不動産業者であれば、規模が小さいところも多く存在します。

会社の規模が小さいと、いざ1億円でお買い得な物件が出た!

といっても、1億円をすぐに出せる状況ではない、ということです。

私自身、水面下で情報を得ていますが、不動産業者が購入を試みて融資審査を入れているケースもありますが、買えない場合も多々あります。

そのような物件の場合、それが顧客に流れてくることはあるのです。

良いと思っていても、買えるかどうかは別の問題ということです。

個人の投資家に限らず、不動産業者にも同じことが言えるのです。

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このため、不動産業者が常に良い物件を買ってしまうから、エンド顧客に良い物件は出てこないと思っている人について、それは誤りと言うことです。

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また、期間の問題もあります。

銀行は短期的な連続購入には厳しいケースもあるからです。

完全に転売向けのローンや中長期保有用のローンなど、借入の仕方も異なります。

投資家サイドも同じで、欲しいからといって購入した翌月にまた物件を持っていけば、銀行から「少し期間を開けましょう」といわれるはずです。

ここでも期間を無視して短期的に連続購入ができる業者や投資家は、一部ということです。

期間の観点でも、欲しいと買えるは別といういうことです。

 

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ターゲットにしている物件の種類が違う

欲しいと思っている物件の種別が異なる場合もよくあります。

商業ビルをターゲットにしている業者がいたとします。

そこに、区分マンションが出てきても、これを現金購入してしまおう、ということはないのです。

 

築浅の1棟をターゲットにしていたとします。

そこにボロ戸建ての高利回り商品が出たとしても、買わないのです。

ターゲットにしている物件に全力投球しなくてはならない中、別の物件で無駄な現金は使いません。

不動産の種類も多く、

・区分

・アパート(築浅、築古、高利回り、高積算)

・戸建て(ボロ含む)

・商業ビル

・民泊

・簡易宿泊所

・ホテル

・更地

などなど・・・

色々とあるのです。

狙っているタイプの物件でなければ、それを無駄に購入したりしません。

現金を違うところで使うのは致命的で、いざ本当に欲しい種別の物件が出た時に購入できないのであれば、それは本末転倒ということになります。

 
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銀行も貸すタイプの物件がある程度決まっています。

例えば、A銀行は築古アパートかつ高積算中心、B銀行は好立地築浅アパート中心、とします。

まずはA銀行と取引したほうが、中長期的な買い増しができるのでA銀行にしたい!

と思っていたところ、好立地築古低積算アパートが出てきたとします。

物件自体は良さそうです。

しかしながら、この物件にはAもBも融資しません。

すると、物件自体は欲しくてもその種別が異なるので買えません。

 

このように、取引したい銀行のターゲットがあれば、その銀行に合う物件が欲しい、という具合になるのです。

このタイプまで時期的にかぶらないと不動産業者の競合にもなりません。

やっぱり目線は銀行中心なんだね!

 

悪徳業者の詐取方法

自分は買えないけれど、今出てきている価格は安い、と不動産業者が判断したとします。

不動産業者によっては、売主が同じ不動産業者の場合、自社の顧客に高値で売るので、高く売った分をキックバックしてほしい、という依頼をしたりします。

これは、金額の大きい1棟物件でよくあります。

例えば、不動産業者Aの物件が8,000万で売りに出たとします。

悪徳不動産業者Bが、自社の顧客Cに、1億円で売るので、差額の2,000万円をちょうだい!と不動産業者Aにもちかけます。

不動産業者Aは、もともとその物件が8,000万で売れることを期待して販売しているので、悪い話ではありません。

そうすることによって、本当は8,000万円で買えていたはずの物件を、顧客Cは1億円で買うことになるのです。

よって、良さそうな物件をそのまま自社で価格を上乗せすることなく出してくれる良心的な不動産業者と付き合う必要はあります。

時々あります。

同じ物件が業者間で異なる値段で販売されるようなケースです。

このような場合疑われるのは、今回挙げたようなことです。

基本的には、裏側でなんでもありの世界なので、十分注意が必要です。

不動産投資で考えると、買い方はどうであれ、入居付きの良い場所を適切な価格で購入さえできていれば、非常に負けにくい投資です。

失敗のほとんどは、相場より高く買うことになります。

今回挙げたような不動産業者は、融資でも不正を働くことが多く、買い手が確実に損するような、尋常ではない高値で転売を試みます(その転売益を複数社で分け合う)。

見ればすぐに高いとわかるレベルで出てきますが、それすら気が付かないで買ってしまう人が多いのです・・・

 

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まとめ

不動産業者が不動産を買うのも、簡単ではないのです。

それは、皆様投資家の方と同じです。

常に潤沢な現金でバンバン購入できる、ということはほとんどなく、多くの不動産業者は融資を引きます。

融資を引く以上、

・承認額が想像より小さい

・融資期間が短すぎる

・金利が高い

・そもそも否決

など、色々あるのです。

ターゲットにしている物件も色々とあります。

それは、まさに不動産投資家の方が経験されていることではないでしょうか。

現金で即買える場合を除き、物件が割安だからといって必ず買えるわけではないのです。

良い物件を現金でどんどん買えるほど潤沢な現金があるケースも非常に稀なので、各社買えるタイミングはそう多くは訪れません。

購入準備ができるタイミングで出てきた物件を買おうと試みる可能性はありますが、それが「常に」ではないということです。

普段から水面下の情報を右から左に流してくれる不動産業者がいたら有力な情報源として大切にしておきましょう。