初心者編

良い不動産業者の見分け方・選び方とは?〜危険な6つのポイント〜

結論から書きます。

普通の不動産業者から不動産を買うと、損をします。

いきなり難しいことを書きましたが、本当に良い不動産業者は、あまり目にする機会はないのです。

表舞台に出てこないということです。

皆さんが簡単に目にすることができる不動産業者は、たいした物件を扱っていません。

インターネット上で広告を出しているような不動産にアプローチすると、確実に失敗します。

面談だけで数万円プレゼント!多額のアマゾンポイントプレゼント!

などはその典型です。

インターネットからの資料請求も厳禁です。

こんな不動産業者からであれば買ってもいい!

こんな不動産業者であれば、物件の売却を任せてもいい!

という、良い不動産業者の見分け方と選び方を紹介します。

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こんな不動産業者は危険!6つのポイント

まずは危険なポイントを整理します。

次の6つのうち、いずれかに該当する不動産業者であれば、あまりお勧めしません。

「営業」が存在する

・従業員が多い

・売上が急激に伸びている

広告などで集客をしている

無料セミナーを開催している

メルマガで物件情報を配信しまくっている

それぞれを簡単に解説します。

 

【営業が存在する】

良い不動産は、営業しなくても売れます。

営業マンを雇うこと自体が固定費であり、無駄です。

営業している時点で、その不動産が良いものではないでしょう。

 

【従業員が多い】

後術の「会社経営を考えると危ない不動産業者がわかる」を参照願います。

会社の規模が大きければ大きいほど、参加者(買主)にとって条件の良い物件が出てくる確率は低くなります。

これは経営の観点から考えたら当たり前です。

 

【売上が急激に伸びている】

売上が急激に伸びているということは、

・売り方を変えている

・売るものを変えている

・人を増やしている

に分類されます。

今まで売っていないものを売っているのであれば、危険です。

従業員を増やしているのであれば、これまた危険です。

 

【広告などで集客をしている】

良い不動産業者であれば、口コミだけで成立します。

広告や特別な集客は、不要です。

テレビ、タクシー、街中で広告を目にするような不動産業者であれば、関わらないほうが良いでしょう。

また、やたらとネットやユーチューブなどの媒体で登場する不動産業者もやめておいた方がいいでしょう。

 

【無料セミナーを開催している】

これはアウトです。

そもそも無料でセミナーなどしません。

無料にしているということは、そこを入口として、バックエンドで自社の物件を買わせることが目的と言えるでしょう。

 

【メルマガで物件情報を配信しまくっている】

メルマガで配信される物件は、余り物です。

メルマガ配信の量が多いということは、自社の優良顧客で売れずに残った物件が多くあるということです。

通常非公開系の物件であれば、メルマガ配信までして不特定多数に情報を公開したりしません。

そのことを理解しつつ、相場観を身につけるために活用するのはOKです。

会社経営を考えると危ない不動産業者がわかる

会社経営の基本を考えると、危ない業者がわかります。

自分自身で会社を立ち上げることを考えてみてください。

2つのタイプの会社を比較してみたいと思います。

従業員を雇わない会社

従業員は、自分だけです。

オフィスも自宅です。

固定費はかかりません。

売上がなければ、最悪自分が生活する稼ぎがないことになります。すると、貯金を切りくづして頑張るといったところでしょうか。

軌道に乗せることができなければ、どこかの会社に就職したりすればそれで解決しそうですね。

従業員を雇う会社

それでは、従業員を雇う場合で考えてみます。

事務所を月5万円で借ります。従業員は2名で、それぞれの給与は月20万円です。

どうなりますか?

・事務所代:5万円

・人件費:40万円(20万円×2名)

合計45万円が、毎月最低かかる固定費になります。

一人の時より責任感が重く、リスクは高いとは思いませんか?

簡単にやめて、自分だけ別の会社に就職して終わり、というわけにもいきませんね。

従業員を2名雇っているのですから。

人を雇う

事務所を構える

固定費が上がる

稼がなくてはいけない方向に走る

顧客主義ではなく企業の利益優先になる

というスパイラルに陥ります。これは、不動産業界に限った話ではありません。

「会社の規模がある」ということは、その会社はどこからか利益を稼がないといけません。

その利益は、誰から稼ぐのでしょうか。

間違いなく、顧客であるあなたです。

見えてきましたでしょうか。

それでは、どんなところから不動産を買えば良いのでしょうか?

答えは簡単です。

不動産は規模の小さい不動産業者から買え!

こちらも結論から書きます。

・区分マンション・ワンルームの不動産業者であれば、従業員は5名前後まで

・1棟物件の仕入から建築まで行なっている会社であれば、従業員は30名前後まで

それよりも多い従業員を抱えている不動産業者は、危険です。

良い不動産業者は、少数精鋭です。勿論、全ての少数精鋭業者が良いわけではありません。

しかし、規模が大きい会社に良いところはない、ということです。

少し正確に書くと、規模が大きい会社が扱っている物件の中に、高値で販売されていないまともな物件は極めて少ない、ということです。

しかし、少数精鋭の優良不動産業者を見つけるのは簡単なことではありません。

あなた自身がしっかりと知識を身に着け、行動することにより、出会える可能性が出てくるでしょう。

良い不動産業者は、表舞台にはあまり顔を出さないという特徴があります。

 

さて、あなたが不動産を買った会社の従業員はどのくらいいますか?

多ければ多いほど、危険です。

簡単ですね。

従業員数を見れば、その瞬間にダメな不動産業者を排除できるのです。

これが一つの基準です。

「大手だから安心!」

という人がいますが、会社経営の根本を理解していない証拠です。

その会社は、なぜ大手なのでしょうか。

よく考えればわかることです。

顧客であるあなたから多額の利益を上げ、大手になっているのです。

「上場企業」は、最低ワードです。

上場企業などから不動産を買ったら、アウトです。

また、急成長している会社も極めて危険です。

十分に注意してください。

上場企業・急成長企業はアウト

—書籍より抜粋—

【中古】 不動産投資の嘘 /大村昌慶(著者) 【中古】afb

大手不動産業者だから「安心」ということはない

実際のところ、「どんな不動産業者と付き合えばいいのか」と迷われる投資家も多くいるのが現実です。

大手だから安心とは限らないのが不動産業界です。

「大手ほど安心」という常識が、不動産業者に限っては、全く通用していません。

まとめ

・区分マンション・ワンルームは従業員5人前後まで

・1棟は、従業員30人前後まで

とだけ覚えておいてください。

その上で、

・営業していないか

・売上が急激に伸びていないか

・無料セミナーで集客していないか

・広告を目にしないか

・メルマガで物件情報を送りまくっていないか

を確認してみてください。

もちろん、従業員が少ないのに過度な利益追求をしている結果、大幅な価格の上乗せをしている会社も沢山あります。

しかし、従業員が多い時点で、その不動産業者とは、取引をしてはいけないことは明白です。

大手:アウト

中堅:アウト

少数精鋭:要注意

といったところでしょうか。

少数精鋭でも、その中からの見極めを怠ってはいけません。

「不動産業者は基本的に危険である」ということを忘れないでください。

勿論、全てが全て100%危険とは言い切りませんが、危険である確率は極めて高い、ということです。

会社が大きいから安心!というような、会社単位で見ることは避けてください。

必ず「物件単位」で判断しましょう。

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不動産投資は非常に負けにくい投資なのです。 勝ち負けは、 買って→貸して→売る という全過程を経て確定します。

賃貸編

不動産投資に潜む8つのリスクとは?

不動産投資では、大きく8つのリスクが存在します。 全て把握できていますか? リスクを把握せずに不動産投資を始めると、 ・想像以上に家賃が取れない ・突発

賃貸編

【倒産情報】不動産投資会社の株式会社アンドラインが自己破産へ

平成23年9月に設立された株式会社アンドライン(所在地:東京都品川区西五反田8-7-11 代表:栗山隆之)が自己破産申請をしました。

賃貸編

不動産投資詐欺で騙された!~民法はあなたを助けてくれるのか?相対取引の恐怖~

管理会社から家賃が振り込まれなくなった! 高く買わされてしまった! 物件を販売した不動産業者が倒産した! など

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保有編

不動産投資で節税する裏ワザ!経費計上のポイントを解説

不動産投資で効率良く利益を積み上げるには、いかに税金を抑えられるかがポイントです。 この記事では、不動産投資で節税する裏ワザお

保有編

不動産投資の経費はどこまで落とせる?認められる必要経費一覧

不動産投資における経費計上は、所得税の納税額に影響を与える重要なポイントです。 確定申告時に経費をもれなく計上することで不動産

保有編

投資用マンションに自分で住むのは可能?不動産投資用物件に住むリスクを解説

不動産投資による資産形成を行っていると、空室の発生やライフスタイルの変化等により、投資用マンションにオーナー自身が住むことが選択肢と

保有編

初めての確定申告も簡単!不動産所得の計算方法と経費一覧

不動産投資における不動産所得は、「収入-経費」で計算されます。 どのような経費があるのでしょうか。 経費が洗い出せれば不動産所得

保有編

不動産投資で自己破産する人が持っている物件の特徴

2019年以降、1棟を複数所有していながら、収支が悪いという相談が多くなりました。 本来、不動産は安全圏内(エリアにおける正常とされる

保有編

「満室経営」を続けるアパートオーナー…突如〈税務調査〉のターゲットになったワケ【税理士が解説】

事業を行っている限り、すべての人が税務調査の対象になります。賃貸経営を行う不動産投資家も調査の対象になりますが、一口にアパートオーナーといっ

保有編

突然の「税務調査」に慌てないために…不動産オーナーが日ごろチェックすべきポイント【税理士が解説】

事業の規模を問わず、法人や個人事業主、副業を行っている人を対象に実施される「税務調査」。 もちろん、不動産オーナーも調査の対象になりま

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不動産オーナーに「多大な」不利益をもたらす“モンスター入居者”…〈強制退去〉は可能か?【弁護士が解説】

入居者による迷惑行為や入居者同士のトラブルは、貸主(物件オーナー、賃貸人)の悩みのタネです。 なかには入居する先々で問題を起こす“モン

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不動産管理の「管理手数料が安い」は要注意~安い手数料の裏に隠れた罠とは?~

不動産を購入してオーナーになると、不動産の管理をすることになります。 自分で管理することもできますが(自主管理と言います)、手間がかか

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不動産投資の短期譲渡と長期譲渡の違いとは?~所有期間と税率を把握する~

短期譲渡と長期譲渡は、1月1日を何回迎えたかで分かります。 税率が倍近く違うので、売却を検討される前は、どちらに該当するのかを把握して

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「築30年」の一棟アパート…売却するべきか、バリューアップして賃貸経営を続けるべきか

築年数を重ね、所々に老朽化がみられ始めた賃貸物件。 オーナーには「売却」「リフォーム・リノベーション」「新築への建て替え」という3つの

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「築浅・好立地」の優良物件なのに…“空室続き”の不動産オーナーが見落としているモノ

賃貸経営を行うにあたり、投資家の多くが「築年数」や「立地」を重視するはずです。 実際、入居者も「築浅・好立地」の物件を中心に住まいを探

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【保存版】賃貸経営で成功する良い不動産管理会社の選び方・探し方とは?

不動産投資は買って終わりではありません。 その後の運用次第で大きく利益が変動します。 運用で絶大なる影響を持つのが、不動

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賃貸経営につきものの「空室リスク」…長期化させないためにオーナーができる対策は?

たとえ家賃収入が得られなかったとしても、管理費をはじめとする諸経費が必ず手元から出ていく賃貸不動産のオーナーにとって、最大の懸案事項と言える

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不動産投資で賃貸募集(客付け)を効果的に行うコツ~AD(広告費)の流れを知る~

なかなか入居者が決まらない! という経験はありますか? 入居者を募集する過程で動くお金の流れを関係者別に理解できれば、入居率を上

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不動産投資で役立つ中小企業倒産防止共済のまとめ~経営セーフティ共済活用方法~

中小企業倒産防止共済(経営セーフティ共済)は、掛け金が全額損金扱いになるため、節税対策として使えます。 中小企業倒産防止共済(経営セー

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【不動産投資】購入時に入居者募集を最短で開始する方法~所有権移転前の募集開始~

買付を入れてから売買契約を経て決済日を迎えるまでは、それなりに時間がかかります。 融資の承認が出ると、ほぼ間違いなく決済日を迎えて所有

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【初心者向け】不動産投資の賃貸管理基礎~管理会社の役割と集金代行契約書~

不動産の賃貸管理会社とは、あなたが所有している物件の管理を行う会社です。 区分マンション全体の管理を行う、建物管理会社とは違います。

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ドバイ不動産投資のメリットを解説!利回りやおすすめエリアも紹介

資産運用の1つとして、ドバイの不動産投資を検討する方が増えています。 ドバイにはブルジュ・ハリファやパーム・ジュメイラのほかに

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不動産投資でこれから自己破産・破綻する人の特徴とは?~危険なフルローンの真実~

じわりじわりと不動産投資家のローン滞納率が各銀行で上がってきています。 返済に苦しくなっている人が増えている証拠です。 不動産は

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不動産はバブルなの?~バブルが崩壊する仕組みを解説~

不動産価格は年々上昇し、バブルなんじゃないの? と思ったことはありますか? すると、 急落しそうで怖い! と思います

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【融資情報】ワンルームの価格は上昇する?~不動産投資にクレディセゾンが本格参入!~

ワンルームの価格に少し変化が出そうです。 ワンルームに限らず、不動産投資の価格は融資情勢で変わります。 融資が出やすくなれば価格

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【融資情報】関西みらい銀行の融資条件変更について(区分マンション)

2020年は、区分マンションの融資状況に変化が出そうです。 1棟物件の融資は、「かぼちゃの馬車」事件以降、相当厳しくなったことはご存知

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申込金めぐり相談相次ぐ=大東建託のオーナー契約-消費者団体(Yahooニュース)

大東建託、レオパレス、シノケンといえば、不動産の3トップです。 魅力的な価格で魅力的な物件を販売している事例は皆無といっても過言ではな

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悪質な紹介料への制裁~不動産投資のワンルーム市場に改善の兆し~

あなたの周りに、やたら不動産投資を勧めてくる人はいませんか? 日々自分で億単位の売買をこなすプロ不動産投資家でもなければ業者でもない。

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ワンルーム不動産投資家はマイホームが買えなくなる?~フラット35制度改正(2020年)~

2020年4月より、フラット35の制度改正がありました。 ワンルームで不動産投資を行っているオーナーは、内容を必ず確認しましょう。

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「家賃保証」の嘘で借金1億 年収800万のリーマン大家、破産の危機(Yahooニュース)

多くの大家さんは他人ごとではありません。仕掛けられた罠、それは・・・ ・サブリース ・頭金なし です。 サラ

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女性の家事育児と仕事・キャリア形成の両立は無理?~少子化解消のカギは男性にある~

子育ての大変さを理解していますか? 独身ではまず不可能。 子供がいたとしても、週末だけ面倒を見ている親戚のおじちゃんレベルでも難

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「男が働かなくてもいい!」講演会に異論相次ぐ(朝日新聞デジタル)

男性は仕事。女性は家事育児。 もう古いですね。 こんな考えの人が上にいるような会社の未来は暗いです。転職を考えましょう。

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マイホームと賃貸はどっちがお得?~マイホーム VS 賃貸を徹底比較~

家賃が勿体ないからマイホームを購入する。 これは安易すぎる発想であり、極めて危険です。 マイホームは資産になるし、みんな購入して

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株式会社ReVie(レヴィ)によるサブリース詐欺の全貌~家賃未納トラブルの対処方法とは?~

株式会社ReVie(レヴィ) 旧:HEARTS Asset Management(ハーツアセットマネジメント) による、サブリース詐

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「20代・30代」と「40代・50代」で感じる歴然とした差~40代・50代の変化なき衰退~

年齢で、 ・行動できる人 ・行動できない人 が大きく分かれます。 いきなり結論から書きますが、結局行

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オープンハウスの不正~買主に潜むリスクとは?~

オープンハウスの不正が明るみになりました。 記事は以下です。 「絶対バレない」と住宅ローンの不正利用を指示し…オープンハウス“不

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【不動産投資】UBM(ユービーエム)株式会社は倒産したのか?~今後の影響は?~

土地先行案件の1棟では過去によく名前を聞いていたUBM(ユービーエム)株式会社がいよいよ倒産したようです。 物件建築中の人は被害をもろ

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フラット35不正融資問題の一括返済がスタート~全額繰上償還請求の予告~

ついに始まりました。 フラット35(住宅ローン)を使って不正に不動産を取得し、貸し出していた人に対して、アルヒ株式会社より「全額繰上償

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住宅ローン不正(フラット35)の極み!複数同時購入(抱き合わせ)という盲点

住宅ローン(フラット35)の不正が明るみに出てき始めました。 「かぼちゃの馬車」などを筆頭に、不動産業界の悪い側面が少し見えてきたかな

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「みんなで大家さん」が行政処分を受けました。 ずっと前から怪しくて絶対飛ぶであろうと確信していたこの商品、ようやく化けの皮がは