購入編

【上級者向け】水面下で動く割安な不動産を買うときの心得~綺麗な取引は望めない~

不動産は、どこで買うのかで値段は全然変わります。

不動産の価格は、以下のように上がっていきます(下の情報につれ、価格は上がっていくのです)。

1.相続物件などの仕入れが直接できる買取業者

2.買取業者が水面下で販売する物件

3.レインズに掲載される物件

4.相場より高く買うエンド顧客に流れるさらなる転売物件

基本的に、3.で相場は形成されます。

レインズと呼ばれる不動産業者のみ閲覧可能なサイトで成約する価格が、一般的には相場であり、その付近で不動産購入ができていれば、大きな失敗はしないでしょう。

しかし、残念なことに、ほとんどの無知な会社員は、4.で物件を購入しています。

頭金がなくても買えます!

というような営業トークにつられ、物件の高値掴みをして失敗しています。

ワンルーム系で横行している販売です。

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今回は、2.の位置で物件情報を取得できるようになってきたときの心得についてです。

2.の情報を得られる人は、1棟売買に慣れており、大家としては不動産所得だけで十分に食べていけるような水準の人になります。

不動産が安く買える人とは?

水面下で情報を得るために必要な条件があります。

それは、絶対的に買える人になるのです。

最悪現金でも買いますよ!

くらいのイメージです。

金融資産も最低1億円程度は必要です。

銀行の信頼も厚く、〇〇さんが買いたい場合は、うちがやりますよ!

という立ち位置にいないといけません。

よって、水面下で情報を取得するのは簡単ではないのです。

かなりの属性と金融資産が求められるということです。

水面下レベルでは、相手はみな買取転売業者になります。

不動産業者が相手になるので、いちいちローン審査どうこうなどと言ってられません。

サクッと現金決済できる、というのが重要になるのです。

このような水準までくれば、水面下で相場より割安な物件情報を手にすることができるようになってきます。

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水面下で出る物件を買うときの心得

水面下で出てくる物件情報は、資料などが不正確であったり、揃っていないことが多々あります。

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特に相続で取得してくるような物件の場合、持ち主が資料を綺麗に保管していることの方が稀です。

あまり情報がないなかでの判断が求められるのです。

しっかりと資料が全て整っているような物件であればあるほど、水面下から遠くなり、エンド向けの物件へと近づいていきます。

うま味のある水面下での取引では、スピード感も求められるので、多少のリスクを背負ってでも購入していくという思いも必要になります。

全部完璧で安心して割安な物件が欲しい!

なんてのは、無理な話です。

水面下で売買が行われる中にいる業者は、みなプロです。

プロの中に入って取引をするため、そこで素人発言は禁物です。

いつか水面下で物件の売買がやってみたい!

不動産を少しでも安く買えるようになりたい!

と思っている場合は、上記念頭に置いておいてください。

エンド向きに販売されているものとは異なり、情報が不十分な中で勝負していかないといけません。

どの程度リスクが取れるか

それによる価格面でのメリットはどのくらいあるのか

など、考えることが増えます。

まとめ

不動産は、相場より安く買えれば大きく勝てます。

所有している期間中のプラス収入に加え、売却した時のキャピタルも取れます。

需要のあるところであれば、不動産はどんなものでも家賃設定さえ間違えなければ入居者確保は難しくありません。

古くても、3点ユニットでも、畳でも問題ありません。

家賃次第で入居者はつくのです。

少しでも安く買えれば、その時点で勝てる確率も非常に高くなります。

このような物件を決断するときは、情報に欠けることが多くあります。

・修繕履歴が不明

・部屋の間取りがよくわからない

・入居者の属性が不明

などです。

全てしっかりとわかるようになってから安心して買いたい!

では、ほかの不動産業者に先を越されるでしょう。

少しでも不動産が安く買える水面下での争いは、不確実な情報しかない中での決断ができるようにならないといけないのです。

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