この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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不動産投資は、「投資」です。
株式、投信、FXなどと目的は同じです。
今手元にある資産を、できるだけ多くしたい、ということです。
その手段が、不動産なのか、株なのか、投信なのか、というだけです。
ここで重要なのは、「投資脳」です。
投資で勝つための考え方ということです。
金融リテラシーとも言います。
不動産投資をする上でも、この金融リテラシーは重要です。
金融リテラシーがなければ、カモられます。
投資脳が育っていなければ、いつまでたっても買えません（または買い増しができない）。
内容を動画でまとめました。
↓ ↓ ↓ ↓
私は30代前半で東京23区内を中心に物件を所有し、不動産から得るキャッシュフロー（家賃からローンや各種費用を引いた残り）だけで生活が可能になりました。
年収換算で3,000万円以上の所得が、不動産だけであります。
年収3,000万円の生活が、不動産だけで可能なのです。
純資産も、2億円を超えています（記事を書いている時点）。
よほど贅沢をしなければ生活できる水準であり、気持ちは既に老後の生活です。
時間に縛られず、労働時間もほぼありません。
その上で、金銭的にも自由です。
貧乏暇なし
という言葉はその通り。
お金に余裕がある人ほど時間にも余裕があります。
これは周りを見ていても共通しています。
私は地主でも資産家の子供でもなんでもなく、普通のサラリーマン家系で育ち、普通のサラリーマンをしてきた人間です。
なので、多くの人と同じで、特別なことは何もありません。
しかし、多くの人は、不動産投資をやっていても、私の状態から遠いのではないでしょうか。
その差は、どこにあるのでしょうか。
長年不動産投資をやってきて、多くの方にもお会いするなかで分かったことがあります。
それは、「投資脳」の差です。
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もともとシンクタンク（総合研究所）と証券会社に在籍していた私は、皆様より「投資脳」が育っていたと考えています。
その結果、不動産投資でも成果が出せているものだと思います。
今回は、「投資脳」について、多くの人に見られる、不動産投資の勘違いを記事にします。
ここに書かれている勘違いをしている間は、不動産投資で飛躍的に結果を残すことは不可能だと断言しておきます。
どのようなジャンルにおいても、
巷のYESはプロのNO
なのです。
みんなが思うようなことで突き進んで成功するはずはありません。
自分の周りで３人でも似たような行動をとる事柄があれば、私は同じことをしないと決めています。
これは投資だけでなく全ての事象に共通しています。
なぜなら、みんながやってそうなことは間違いだからです。
とにかく多くの人がやってそうなことは一切やらない。
簡単ですね。
みんなが右を向く時の正解は左なんだよ
Contents
不動産投資は価格と立地のバランスで勝負が決まる
まず、不動産投資は、
・いかに効率よく
・いかに安全に資産を増やすか
に重きを置くべき投資です。
効率よく安全に勝てるかどうかは、不動産の価格と立地で決まってきます。
不動産投資は、買って、貸して、売るまでのステップを経て、勝ったのか負けたのかわかる投資です（売った時に初めて全ての利益が見える）。
場所が良くても、高く買っては勝てません。
安く買っても人が入らなければ家賃収入を得ることはできません。
これら価格と立地のバランスで勝敗が決まってくるのです。
不動産投資の投資脳と金融リテラシー
金融リテラシーとは、金融に必要な最低限の知識を指します。
個人的には、投資の世界で勝っている人の共通点として、机の上や本に書いてある知識が備わっている人ではなく、投資脳が育っている人を挙げます。
結局のところ知識が沢山あっても勝てる人にはなれないということです。
重要なのは投資脳です。
投資脳とは、投資に対する考え方です。
ここでは、初心者の人が陥りやすい勘違いを挙げていきます。
効率の良い投資をするかどうかを判断する上では、全て不要な概念になるのです。
「効率の良い投資」に不必要な概念があると、投資脳レベルが低下している証拠です。
以下に記載されていることで、
自分はそう思っていた！！
というものがある場合は、「投資脳」が十分に育っておらず、不動産投資で成功していくことは難しくなります。
ここに書いてある概念を捨てることで投資脳レベルは上昇し、成功に近づくでしょう。
１．自分が住みたいかどうかで物件を判断する
不動産投資は、投資なので、自分が住むわけではないのです。
にも関わらず、自分が住みたいかどうかで物件を見るのは誤りです。
投資である以上、買って、貸して、売るまでのステップで効率よく安全に勝てるかどうかであり、そこに自分が住みたいかどうかは関係ないのです。
私で考えても、最大55部屋を所有し、中には9㎡の極小や、土砂災害警戒区域にも物件を所有した経験もあります。
過去購入した物件の中で、
ここだったら自分が住んでもいいな！
と思えるものは、当然0でした。
それどころか、縁もゆかりもない、どこだかもわからないところを平気で買ってきてます 笑
買ってから1年ほど経過した後、買ったアパートの最寄り駅における駅名を間違えて読んでいたことすらありました。
要は、そこに人が入るの？だけど気にすればいいということです。
東京で考えれば、ほとんど面で見て入居者は100%確保できるので、どこ買ってもいいのです。
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投資として安全に効率よく勝てると判断すれば購入します。
自分が住みたいかどうかの発想は捨てないと、不動産の成功は不可能です。
不動産投資では、最も不要な概念といえるでしょう。
自分が住むわけではないので、この発想は捨てた方がいいんだね
２．価格は低い方が安全だと思っている
2,000万円以下のワンルームが買いたい！
という人もいます。
なぜ価格で線引きをしてしまうのでしょうか。
このような人は、
価格は低い方が、なんとなく安全
という勘違いをしています。
値段が低いと、怖さが減るからさ・・・
それでは、2,001万円で、素晴らしく投資として勝てそうな物件があったら、買わないということでしょうか？
そんなはずはないですよね。
不動産で大切なのは、〇〇万円、という絶対的な価格ではなく、相場でみないといけません。
・相場より高ければ、1,500万円でも買ってはいけません
・相場より少しでも安ければ、3,000万円でも購入する価値があるのです
勿論、年収や金融資産から計算した時の、融資上限が2,000万円であれば、それ以下で探すのは問題ありません（融資可能額以上を求めても買えるはずありません）。
低い価格の物件を買おうと試みる人ほど、上手くいっていません。
不動産投資は、買って、貸して、売るまでの過程で、いかに効率よく勝つかの投資です。
そこに、〇〇万円以下だからいい、〇〇万円以上だからダメ、という発想はありません。
但し、自分自身が使える頭金の関係で価格を絞るのは当然仕方のない話です。
使ってもいいお金が2,000万だから、逆算すると買える物件は１億くらいかな！は正しい考え方となります。
３．決めつけがある
次のようなことを思ってはいませんか？
・築年数は10年未満が良い（築年数でモノを語る）
・駅から徒歩10分以内に限る（駅徒歩でモノを語る）
・3点ユニットは買わない（設備でモノを語る）
・20㎡以上の部屋を買うべき（部屋面積でモノを語る）
・木造は控えるべきである（構造でモノを語る）
・積算が出る物件を買うべきである（積算または土地値でモノを語る）
・足立区、練馬区は買わない（特定のエリアでモノを語る）
など、挙げればキリがありません。
上記のような発想があれば、それは投資脳が育っていない証拠です。
ここに書いていることに該当している場合、素人である証拠です。
プロはこのような判断基準で物件を選んでいません。
これは、たまたま時期良く購入できている素人大家にも多く見られる傾向です。
大家の中にもプロに限りなく近い人と、素人が混ざっています。
ややこしいのが、その見分けがなかなか素人の人だとできないことです。
メガ大家！と呼ばれるような大家に偽物が多く混ざりますので要注意です。
共食い大家として活動している人も多く、カモられないようにしましょう。
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例えば・・・
築10年未満に限る！
という人に聞きます。
築11年で東京23区内に1円のマンションがあったら買わないですか？
3点ユニットは買わない！
という人に聞きます。
東京都港区六本木の区分マンションで3点ユニットが1円で売られていたら、買わないですか？
20㎡以上の部屋しか買わない！
という人に聞きます。
同じマンション内に、19㎡の部屋が1円で売りに出ていたら、買わないのですか？
全部買いますよね。
1円で東京23区のマンションが買えるのであれば、私なら確実に買います。
これらに共通しているのは、何でしょうか。
答えは、価格です。
3点ユニットが良いのか悪いのかは、その物件がいくらで売りに出ているかまで見ないと、わからないのです。
価格の観点を無視して、頭ごなしに、
〇〇は買わない！
〇〇を買う！
○○がダメ！
○○は良い！
という発想は誤りなのです。
値段を無視した決めつけはありえないってこと！
例えば、独立洗面台があって、設備が最新のマンションでも、相場より高ければ、買ってはいけないのです。
逆に、3点ユニットでも、相場より少し安くて、投資として勝てそうであれば、買いなのです。
投資として勝てるかどうか、は価格の概念が必須で、その上で、その価格が相場と比べてどうなのかを確認しないといけないのです。
勿論、入居者がいる地域、というのは、不動産投資の大前提ですよ！
その上で、相場と比べてどうなのか、です。
４．過去と将来のことが気になりすぎる
10年先の日経平均株価を確実に当てることはできますか？
できませんよね。
1年先ですら無理です。
何が言いたいかというと、将来のことは、神のみぞ知る、ということです。
にも関わらず、将来の予測ばかりに時間を取られすぎている人がいます。
不動産投資は、価格と立地さえ間違えなければ、かなり安全な投資です。
ローンも組んでいたとしても、適正な価格で購入していれば、売ることでローンは完済できます。
どんなに頑張っても正解が導き出せないことに時間を費やすのではなく、それであれば、どんどんどん始めるべきです。
不動産投資を開始すると、
・家賃収入が得られる
・ローン元金が減らせる
・銀行の返済実績が作れる
・経験値が上がる
など、多くのメリットがあります。
これは〇〇で××だから。。。と言って、1年経過していては、その1年が大変勿体ないのです。
タイムイズマネーです。
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時間という概念は非常に重要で、絶対に無駄にしてはいけません。
私自身も社会人になってすぐに不動産を購入していますが、投資で健全に資産を構築するためには、時間を味方につけなくてはいけない！ということを理解していたんだと思います。
答えのない不確実なことが気になりすぎると、投資に限らず、なんでも一歩踏み出せないでしょう。
行動のないところに成長はありません。
また、過去を現在を比較する人がいます。
まず、投資の世界で、過去と今を比較するのはナンセンスです。
過去こんなことがあって、歴史は繰り返すかもね、という参考程度であればOKです。
ただ、過去これだけ安かったから今が高い、というような観点は素人そのもので、投資脳は皆無といえるでしょう。
投資の世界で重要なのは、
「今」と「今後」におけるギャップを予測して動くこと
です。
要するに行動の主体に「過去」は存在しないのです。
不動産投資であれば、２０１８年以前くらいであれば、信じられないような融資が通っていました。
預金が劇的に少ない人にでも１億の融資が通るという、ビックリする時代があったのです。
最近ではどんどん融資が厳しくなっており、「本物の大家」しか継続的な買い増しはできなくなっています。
そのような時代の融資と、「今」を比較しても意味はありません。
「今」の状態でできることを考え「今後」に備えるのです。
「過去」の概念でモノを語る人は、投資のプロではないのです。
５．完璧な物件を探し求める
好立地！
高利回り！
築浅！
自分が大変気に入る！
という全ての条件を満たす物件は、存在しません。
これは、ファンタジー物件と業者間では言われます。
経験の乏しい人ほど、理想だけ高い傾向があります。
・何かを優先する
ということは
・何かを妥協する
ということなのです。
人生そのものですね。
これを、トレードオフといいます！
何もかも全部欲しい！
みたいは発想では、投資脳は育っていないということです。
安全で元本割れしないけど、高リターンの金融商品を求めるのと同じです。
定期預金で利息が年間10%のものを探しています！
と同じレベルです。
2020年現在で、そんなものは国内にありませんよね。
不動産投資でいうと、
・立地を少し妥協するので高利回りを求める
・利回りは低くてもいいので、好立地を求める
のどちらかです。
以下の記事は1棟物件に対するものですが、ワンルームマンションでも同じことがいえるので、参考にしてみてください。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
今回の記事で挙げたことは、不動産投資を開始する上で、最低限備わっていてほしい投資脳です。
効率よく安全に資産を増やす！
というのが、不動産投資の本来の目的であるはずです。
それに関係ないような、固定概念や偏見は捨てるべきでしょう。
投資に対する考え方がしっかりとしている人の方が、不動産業者からも好かれますし、結果として良い物件に巡り合える可能性は上がるのです。
