この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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「節税対策になりますよ」と不動産投資を勧められたことはないでしょうか。「不動産所得を赤字にして、通算損益で税金が還付されます」というのが営業トークです。
しかし、本来不動産投資は節税目的のために行うものではないのです。
結果的に節税になってしまう物件を持っている場合は、実は大損している可能性大です。
その仕組みについて解説します。
「節税」と聞いたら危険！！
内容を5分動画にまとめました！！
↓↓↓↓
—書籍より抜粋—
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[書籍のメール便同梱は2冊まで]/やってはいけない不動産投資[本/雑誌] (朝日新書) / 藤田知也/著
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「節税対策」の謳い文句にも注意が必要だ。
これまで取材してきた医師や高給の会社員の中には、「所得税還付」の金額を示されて不動産投資に参入してきた人も少なくなった。
マンション1室で年間15万円の還付金が受け取れる。
そんなセールストークに引っ掛かって投資を決める人もいたが、15万円受け取るには、不動産でかなりの損をするのが前提だと気づくのはだいぶあとのことだった。
所得税の還付をもらうことと、貸家業で収益を得るということは、本来相いれない目的のはずだ。
不動産投資は本来利益を出す投資です。
なぜ結果として節税になってしまうのか。
最後の1文がその矛盾を明確に指摘しています。
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誰も触れない不動産投資の不都合な真実 （経営者新書） [ 八木剛 ]
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最近ではサラリーマンに新築マンションを販売する際にも、所得税の減税になると説明されるケースが見られます。
しかしながら、実際には、不動産投資による節税効果はかなり限定されたものです。
融資を使って物件を購入してインカムやキャピタルでゲインで確実に利益を出す「普通の不動産投資」では、節税はほぼ不可能です。
不動産投資は、増税が答えです。
「普通の不動産投資」は、利益が出て払う税金が増えるので増税になります。
なぜ節税になってしまうのでしょうか。
答えは読み進めていただければわかります。
不動産投資に節税の効果はない
「節税」は、支払う税金を安く済ませることであり、確かに、相続税対策としては有効な場合があります。
しかし、不動産所得の赤字で本業の税金還付を狙う節税は、誤りです。
不動産投資は、赤字で節税を狙うものではありません。
節税という発想は、本来の不動産投資から逸脱しており、このような営業トークで迫ってくる不動産業者や営業マンから不動産を購入してはいけません。
初年度に限っては、購入時の各種費用（不動産取得税、登記費用、印紙代、司法書士の報酬その他）がかかるため、確かに節税になります。
しかし、2年目以降は、節税になりません。
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2年目以降の節税効果を具体的に説明できる業者はいません（時々、無理やりグレーな経費を沢山入れて申告すればいいと説明する最低な営業マンもいますが、やめてください）。
※例外として、年齢や年収によって、本来組めているはずの融資年数で融資を受けることができない場合は、返済が増えるので、結果として不動産所得が赤字になり、一時的に節税になることはあります。
しかし、物件を適切な価格で購入していれば、売却時に「売値-残債」で現金を回収することができるので、そのタイミングで課税されます。
不動産投資は、黒字を大きくするためにやる投資なんだね
不動産投資が節税にならない仕組み
そもそもの話ですが、不動産投資は利益を出すために行う投資です。
赤字を作るための投資ではありません。
適正な価格でまともに不動産投資をすれば、税金は確実に増えます。
不動産所得上も、キャッシュフロー上も、黒字になるからです。
また、赤字に見える収支計画書（毎月のキャッシュフローが赤字）でも、実際税務上赤字になることは考えにくいのです。
キャッシュフローの赤字と、税務上（不動産所得）の赤字は全く別物です。
ここに重大なカラクリがあります。
赤字の違いは、ローンにあります。
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ローンは支出であるため、その全額が経費として損失計上できると思われることも多くありますが、違います。
ローンは、利息と元金返済分に分けられており、経費として計上できるのは利息のみです。
ここが大きな落とし穴です。
また、ローンの次に勘違いされているのが減価償却費です。
減価償却費も、売買価格に対して計上できる費用と勘違いされる場合もありますが、経費として計上できるのは建物の価格のみです。
以下の表で、キャッシュフローの赤字と税務上の赤字における違いを表現します（諸経費などが発生する初年度ではなく、2年目以降の数字です）。
1,000万台後半の都心の区分マンションを想定します。
家賃：9万円
ローン支払い：8万円（元金、金利共に4万円）
| 項目 | キャッシュフロー | 不動産所得（税務上） |
| 家賃 | 9 | 9 |
| ローン（金利） | 4 | 4 |
| ローン（元金） | 4 | 0 |
| 管理修繕費 | 1.1 | 1.1 |
| 賃貸管理手数料 | 0.4 | 0.4 |
| 固定資産税 | 0.6 | 0.6 |
| 減価償却費 | 0 | 2.3 |
| 収支（月） | -1.1 | 0.6 |
| 収支（年） | -13.2 | 7.2 |
ローン（元金）が税務上経費にならないため、キャッシュフロー上は、年間マイナス13.2万円です。
税務上は、減価償却費が含まれても、7.2万円の黒字です。
不動産所得が黒字であるため、税金は増えます。
ここで把握していただきたいのは「キャッシュフロー上の表面的な数字と不動産所得上の数字には差異が出てくる」ということです。
マイナス13.2万円だと思っている表面上の数字は、実は税務上プラス7.2万円なのです。
うーん難しいワン・・・
不動産業者はなぜ節税という説明をするのか？
前述した通り、不動産投資は、「普通」に買えば、税務上も、キャッシュフロー上も全て黒字になり、支払う税金は増えます。
※キャッシュフローに関しては、高齢、築古、年収が一定に満たないなどの場合、融資年数が短くなることがあります。
それによる赤字は、健全なケースもあります。
それにも関わらず、なぜ不動産業者は節税を全面に押し出して営業してくるのでしょうか。
答えは簡単です。
あなたが買おうとしている不動産の値段が、本来買える値段の、1.5倍～1.8倍だからです。
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本来買える値段より、1.8倍の値段で不動産を買ってしまったらどうなるでしょうか。
1,000万円で買える物件を、1,800万円で買わされたのです。
支払うローンが800万円分も多くなります。
すると、本来は黒字になるはずのキャッシュフローが赤字またはトントンに転落するのです。
赤字になっているので節税になりますよ
というオチです。
毎年の節税額が5万円だとします。それが35年続くと、175万円です。
あなたは、175万円節税できた代わりに、800万円も高く不動産を買わされています。
簡単に書くと、
「800万円と175万円を交換しませんか？」
と聞かれて
「175万円もらえるのであれば是非お願いします！」
といって、175万円もらう代わりに800万円あげているのと同じ行為です。
これが節税の仕組みとカラクリです。
節税になる物件は、販売価格が相場よりかなり高いってことなんだ
不動産業者は、自分たちが無知な投資家からぼったくることにより、本来黒字になるはずの不動産投資が赤字に転落します。
何か都合の良い説明はないかな？と考えたところ、節税にたどり着いています。
不動産業者は、実際どの程度ぼったくっているのでしょうか。
販売事例を以下に掲載しています。
1棟物件も要注意
節税を切り口とした不動産には警戒せよ！
というのは、区分マンションに限った話ではありません。
1棟物件でも、築古を選ばせ、短期で減価償却し、本業からの税金を還付させるような手口を勧める不動産業者もいます。
高所得者限定！
などと謳い。
しかし、結局不動産業者がやっていることは、区分マンションでも1棟でも似ています。
1棟物件の場合、築古を安く仕入れ、多少手直しをして再販します。
リノベーションなどと謳い、長期修繕はかかりません、というのが営業トークです。
しかし、不動産業者の利益がたっぷりと乗せられているため、買主にとっては旨味のない投資になります。
築古を節税目的で取得するということ自体は否定しませんが、その価格には注意が必要ということです。
私がパッと見れば、まー高いわけです。
この立地とこの築年数でこの利回りなの？ということです。
築古でもしっかりとキャッシュフローを取り、大きな利益を出し、その結果、支払う税金が増えるような物件を買ってください。
古い物件であれば出口への意識も超重要です。
次誰がいくらくらいで、どの銀行を使って買うのか、くらいは頭に入れておきましょう。
節税で得しているように見えますが、ちゃんとした物件を相場で買えば、もっと得します。
割高物件は不動産業者にお金をプレゼントしているだけですよ。
転売モノには注意しましょう。
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まとめ
「節税対策」として勧められる物件の収支は、キャッシュフローの視点で赤字またはトントンだと考えられます。
キャッシュフローが赤字またはトントンは要警戒であり、物件の価格自体が極めて高額である危険が潜みます（物件価格が高額なので、組むローンの額と支払いが増える結果、赤字に転落またはトントンになっている）。
※融資期間が短くなった場合は、赤字でも適正価格で購入できているケースはある
本来の不動産投資は、
キャッシュフローが黒字
支払う税金が増える
です。
節税対策が切り口にされているような物件を購入してしまうと、売るに売れなくなります。
1,000万円の価値しかない物件を1,800万円で買っているので当たり前ですよね。
・長期塩漬け
・借金返済
・赤字を自分で補填
という状態と、長きに渡り付き合っていかなくてはいけなくなります。
不動産投資は、そもそも節税目的で始めるものではない。
