「節税対策になりますよ」と不動産投資を勧められたことはないでしょうか。「不動産所得を赤字にして、通算損益で税金が還付されます」というのが営業トークです。
しかし、本来不動産投資は節税目的のために行うものではないのです。
結果的に節税になってしまう物件を持っている場合は、実は大損している可能性大です。
その仕組みについて解説します。
「節税」と聞いたら危険！！
内容を5分動画にまとめました！！
↓↓↓↓
—書籍より抜粋—
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[書籍のメール便同梱は2冊まで]/やってはいけない不動産投資[本/雑誌] (朝日新書) / 藤田知也/著
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「節税対策」の謳い文句にも注意が必要だ。
これまで取材してきた医師や高給の会社員の中には、「所得税還付」の金額を示されて不動産投資に参入してきた人も少なくなった。
マンション1室で年間15万円の還付金が受け取れる。
そんなセールストークに引っ掛かって投資を決める人もいたが、15万円受け取るには、不動産でかなりの損をするのが前提だと気づくのはだいぶあとのことだった。
所得税の還付をもらうことと、貸家業で収益を得るということは、本来相いれない目的のはずだ。
不動産投資は本来利益を出す投資です。
なぜ結果として節税になってしまうのか。
最後の1文がその矛盾を明確に指摘しています。
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誰も触れない不動産投資の不都合な真実 （経営者新書） [ 八木剛 ]
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最近ではサラリーマンに新築マンションを販売する際にも、所得税の減税になると説明されるケースが見られます。
しかしながら、実際には、不動産投資による節税効果はかなり限定されたものです。
融資を使って物件を購入してインカムやキャピタルでゲインで確実に利益を出す「普通の不動産投資」では、節税はほぼ不可能です。
不動産投資は、増税が答えです。
「普通の不動産投資」は、利益が出て払う税金が増えるので増税になります。
なぜ節税になってしまうのでしょうか。
答えは読み進めていただければわかります。
不動産投資に節税の効果はない
「節税」は、支払う税金を安く済ませることであり、確かに、相続税対策としては有効な場合があります。
しかし、不動産所得の赤字で本業の税金還付を狙う節税は、誤りです。
不動産投資は、赤字で節税を狙うものではありません。
節税という発想は、本来の不動産投資から逸脱しており、このような営業トークで迫ってくる不動産業者や営業マンから不動産を購入してはいけません。
初年度に限っては、購入時の各種費用（不動産取得税、登記費用、印紙代、司法書士の報酬その他）がかかるため、確かに節税になります。
しかし、2年目以降は、節税になりません。
2年目以降の節税効果を具体的に説明できる業者はいません（時々、無理やりグレーな経費を沢山入れて申告すればいいと説明する最低な営業マンもいますが、やめてください）。
※例外として、年齢や年収によって、本来組めているはずの融資年数で融資を受けることができない場合は、返済が増えるので、結果として不動産所得が赤字になり、一時的に節税になることはあります。
しかし、物件を適切な価格で購入していれば、売却時に「売値-残債」で現金を回収することができるので、そのタイミングで課税されます。
不動産投資は、黒字を大きくするためにやる投資なんだね
不動産投資が節税にならない仕組み
そもそもの話ですが、不動産投資は利益を出すために行う投資です。
赤字を作るための投資ではありません。
適正な価格でまともに不動産投資をすれば、税金は確実に増えます。
不動産所得上も、キャッシュフロー上も、黒字になるからです。
また、赤字に見える収支計画書（毎月のキャッシュフローが赤字）でも、実際税務上赤字になることは考えにくいのです。
キャッシュフローの赤字と、税務上（不動産所得）の赤字は全く別物です。
ここに重大なカラクリがあります。
赤字の違いは、ローンにあります。
ローンは支出であるため、その全額が経費として損失計上できると思われることも多くありますが、違います。
ローンは、利息と元金返済分に分けられており、経費として計上できるのは利息のみです。
ここが大きな落とし穴です。
また、ローンの次に勘違いされているのが減価償却費です。
減価償却費も、売買価格に対して計上できる費用と勘違いされる場合もありますが、経費として計上できるのは建物の価格のみです。
以下の表で、キャッシュフローの赤字と税務上の赤字における違いを表現します（諸経費などが発生する初年度ではなく、2年目以降の数字です）。
1,000万台後半の都心の区分マンションを想定します。
家賃：9万円
ローン支払い：8万円（元金、金利共に4万円）
| 項目 | キャッシュフロー | 不動産所得（税務上） |
| 家賃 | 9 | 9 |
| ローン（金利） | 4 | 4 |
| ローン（元金） | 4 | 0 |
| 管理修繕費 | 1.1 | 1.1 |
| 賃貸管理手数料 | 0.4 | 0.4 |
| 固定資産税 | 0.6 | 0.6 |
| 減価償却費 | 0 | 2.3 |
| 収支（月） | -1.1 | 0.6 |
| 収支（年） | -13.2 | 7.2 |
ローン（元金）が税務上経費にならないため、キャッシュフロー上は、年間マイナス13.2万円です。
税務上は、減価償却費が含まれても、7.2万円の黒字です。
不動産所得が黒字であるため、税金は増えます。
ここで把握していただきたいのは「キャッシュフロー上の表面的な数字と不動産所得上の数字には差異が出てくる」ということです。
マイナス13.2万円だと思っている表面上の数字は、実は税務上プラス7.2万円なのです。
うーん難しいワン・・・
