購入編

【不動産投資】サラリーマンの融資額に限界はない~年収倍率のウソ~

サラリーマンの融資額に、限界はありません。

なぜ限界説があるのでしょうか。

銀行の視点で考えてみると、答えは非常に簡単です。

それは、銀行から見て

物件評価額 < 融資額

になっているからです。

逆の状態を作り出すことができれば、年収倍率を無視して融資額を伸ばすことが可能になります。

どうすれば融資額の限界がなくなるのか?

自己資金を入れる

・銀行評価の出る物件を買う

という2つのやり方があります。

これにより、

物件評価額 >= 融資額

を維持するのです。

物件評価額 > 融資額

例えば、5,000万円と評価されている物件を担保に1,000万円融資してほしい、とお願いされたとします。

万が一返済が滞った場合は、担保に取っている5,000万円の物件を競売により売却し、その資金のうち、貸した金額である1,000万円を回収します。

これは危険な融資ですか?

違いますね。危険ではありません。

仮に、同じようなお願いを、同じ人に100回された場合、融資は100回通るでしょう。

1,000万円の融資を100回実行すると、借入総額は10億円になります。

年収700万円の人が、上記のような借入申請をした場合、10億円の融資は簡単に通るでしょう。

なぜなら、銀行から見て、10億円の融資をしたとしても、

物件評価額 > 融資額

が維持できるためです。

「年収700万円だから、その6倍~10倍の金額しか融資できません」

という話がウソであることがわかります。

それではなぜ年収倍率という議論が出てくるのでしょうか。

物件評価額 < 融資額

サラリーマン不動産投資の融資額に限界があるケースです。

2,000万円と評価されている物件物件を担保に、2,500万円融資してほしい、とお願いされたとします。

万が一返済が滞った場合は、担保に取っている2,000万円の物件を競売により売却し、その資金のうち貸した金額である2,500万円の回収を試みます。

しかし、500万円足りません。

さて、このようなリスクを銀行はどのように回避するのでしょうか。

ここで、サラリーマンの年収が登場するのです。

万が一返済が滞った場合でも、個人が受け取る年収から一部を返済させることで、銀行は不足分を補おうとします。

年収500万の人が、500万円の超過債務を返済することは、時間はかかりますが、不可能ではありません。

では、2億円の超過債務はどうでしょうか。

無理ですね。

ポイントはここです。

年収を気にするということは、貸し出そうとしている融資額の方が、不動産の評価よりも多いということです。

銀行によっては、物件評価額と融資額の関係性を無視し、単純に年収倍率で考えるところもあります。

しかし、ほとんどの銀行は、物件評価額が融資額を上回るような状態であれば、融資の承認が下りるでしょう。

あなたの物件は、銀行の目線でどう評価されているのか考えたことはありますか?

不動産の戸数を増やしていきたい場合、銀行の目線に立って物件の選別をする必要があります。

銀行の物件に対する評価を軸にするという視点が、上級者には求められます。

区分マンション・ワンルームはダメ

区分マンションまたはワンルームは、土地の価値がないため(敷地権と呼びます)、銀行からの評価は低く、確実に足を引っ張る存在になります。

どう頑張っても、基本的には

物件評価額 < 融資額

になるのです。

勿論、ローンが無い場合または、ほとんど返済が済んでいる場合は、別です。

もし、あなたが不動産を買い増していきたい!と考えているのであれば、区分マンションではなく、1棟物件を購入していくべきです。

最初から1棟物件を購入するためには自己資金のハードルがあり、なかなか難しいのが現状です。

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このような場合は、区分マンションの購入から開始し、自己資金を作っていきましょう。

1棟物件が購入できそうなタイミングがあれば、区分マンションを売却してから望むべきです。

区分マンションは、持っているだけでマイナス評価になることが多いので、1棟にシフトする場合は、手持ちの区分を処分してからにしましょう。

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区分マンション・ワンルームの場合は、実勢価格の6割ほどの評価しか出ないことも多くあります。

販売価格が2,000万円の物件を買ったとします。

ローンは2,000万円です。

銀行評価は1,200万円です。

銀行から見ると、800万円の赤字を抱えた人になります。

もう一つ同じような投資用区分マンションを買います。

すると、1,600万円の赤字になります。

銀行からすると、当然限界が来るわけなのです。

区分マンション・ワンルームに限っては、多くの会社員の限界が、東京都内で言うと2戸~3戸ほどではないでしょうか。

区分マンション・ワンルームで限界が来ても、新たに資産価値のある1棟を購入することは可能です。

新しく購入する1棟が

物件評価額 > 融資額

になっていればいいだけの話です。

銀行の物件評価基準

銀行は、どのような物件であれば評価額が出るのでしょうか。

前述した通り、区分マンションは評価が出ません。

不動産の買い増しをしたい場合は、1棟物件に絞って検討するべきでしょう。

銀行は、積算ベースで物件を評価することが多く、土地の広い物件の評価が出やすい、という特徴があります。

すると、都心よりも地方の方が、銀行指標で考えると評価が出てしまうのです。

需要を無視した評価指標であるため、銀行の融資がついても、場所をしっかりと選ばないと危険です。

多くの不動産業者が、地方の1棟を勧める理由がここにあります。

地方の1棟であれば、土地が広いため、評価が出やすく、フルローンに近い融資が引けるからです。

フルローンであれば、自己資金が手薄な人でも買えるチャンスがあります。

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この反面、都心は積算評価が出ないので、どうしても

物件評価額 < 融資額

になります。

土地が狭いからです。

しかし、需要面や流動性を考えると、地方ではなく、首都圏の中でも需要のあるエリアに絞るべきだと考えます。

物件評価額と融資額の差分は、自己資金で埋める必要があります。

このため、都心は自己資金をある程度投入できる人でないと買えないということになります。

自己資金が手薄な人 = 地方の1棟

自己資金が豊富な人 = 東京23区の1棟

という形になるのです。

まとめ

銀行の評価額より低い金額の融資であれば、融資額に限界はないのです。

年収を逆算して融資額の限界について話をする不動産業者は、そもそも「物件評価 < 融資額」になることを前提としています。

主に、ワンルーム屋がこのようなことをいう傾向があります。

ワンルームの場合は、評価が出ないため、必ず年収倍率の壁に直面するからです。

1棟物件をしっかりと買っていき、

物件評価額 > 融資額

という状態を保つことができれば、融資額に上限はありません。

私自身、会社員時代は、大手証券会社に勤務していましたが、年収は1,000万円前後をさまようレベルでした。

それにも関わらず、会社員時代に合計4億円以上の融資を受けられています。

それは、

物件評価額 > 融資額

を保つために自己資金を投入していたからです。

年収倍率の話が本当なのであれば、年収が1,000万円前後の私が、4億円の融資を受けることなどできるはずがありません。

区分マンション・ワンルームは評価が出ない。買い増したいなら1棟を狙え!

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