この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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不動産投資で資産がどのくらい増えるのかを考えたことはありますか？
なんとなく節税対策、老後のため、などという謳い文句で営業に乗せられて買っているようでは危険です。
不動産投資は、購入価格と購入エリアさえ間違えなければ、資産運用商品として最強だと確信しています。
内容を5分動画でまとめました。
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資産運用は、
・できるだけ安全に
・できるだけ効率よく
できれば理想です。
不動産投資は、そんな理想を叶えるものです。
私自身のポートフォリオは、ほぼ不動産か現金しかありません。
分散投資せよ！
なんて聞きますが、個人的には圧倒的に一番理解している不動産に資産を寄せ、その他のよくわからないと投資には興味もなければ手を付けることもないでしょう。
その他の投資は、不動産投資と比べてリスクも高ければ、運用効率も圧倒的に悪いからです。
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資産運用効率とは？
資産運用の効率は、手元資金に対するリターンで考えます。
例えば、次のような2名がいた場合、資産運用効率が良いのはどちらでしょうか。
【Aさん】
運用資金：500万円
合計収益：300万円
期間：3年
【Bさん】
運用資金：3,000万円
合計収益：300万円
期間：3年
AさんもBさんも、3年間で300万円稼げています。
これだけ見ると、2人は同じです。
しかし、運用資金に大きな差があります。
Aさんは500万の運用で300万円の利益を出していることに対し、Bさんは3,000万円を運用しています。
資産運用効率の観点で言えば、Aさんの勝ちなのです。
Aさんは500万円を使って300万円稼いだので、運用資金の60%稼げたことになります。
Bさんは、3,000万円を使って300万円稼いだので、運用資金の10%しか稼げなかったことになります。
手元にある資金でいかに利益を最大化するのか、が運用効率です。
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不動産投資の運用効率
不動産投資の場合は、手元資金に加え、ローンを組んで購入します。
ここがミソです。
手元資金の数倍から10倍程度レバレッジを効かせることができるため、運用効率は上がるのです。
どれだけの手元資金でどのくらいのリターンを得たのか、という指標を、キャッシュ利回りといいます。
キャッシュ利回りは、
得た利益 ÷ 使った自己資金
で計算します（年間計算）
先ほどの例で考えると、300万円を3年間で稼いでいるので、年間100万円稼いでいることになります。
Aさんは、500万円を使って100万円を稼いだので、
100万 ÷ 500万 = 20%
になります。
年間のキャッシュ利回りは20%です。
これに対してBさんは、3,000万円を使って年間100万円稼いだので、
100万 ÷ 3,000万 = 3.33%
になります。
どちらが資産運用効率が良いのかは、一目瞭然ですね。
Aさんは、500万円を手元に、5,000万円の物件を買ったとします。
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4,500万円はローンです。
この5,000万円の物件が、年間300万円の利益を生んでくれた、というのが不動産投資で考える資産効率なのです。
実際に動かしている金額は5,000万円ですが、手元は500万円です。
不足分を他人資本（ローン）でカバーしている点が、他の投資とは違うのです。
勿論、借入をすることのリスクも当然ありますが、適切な不動産投資をすれば、圧倒的にリターンが勝ると考えてよいでしょう。
通常の投資で考えると、定期預金などはもはやほとんど利息が付かず、株式投資などでも、年間平均5%勝てていれば優秀な方でしょう。
また、株式投資などではマイナスもあるのです。
年間通じて一生懸命考えたのにまさかのマイナス・・・
時給はマイナスです 笑
これに対し、不動産投資は、株式投資などと比べて、より安全にキャッシュ利回り20%以上を達成できるのです。
早くからやっている人と、そうでない人の、資産差が大きくなるのは、ある意味で当たり前です。
資産を効率よく年間20%以上で回している人と、何もしていない人では、その差は歴然です。
そしてそのキャッシュ利回り20%以上が決して難しくないというのも不動産投資の魅力なのです。
不動産で資産が増える流れ
不動産投資は、
買って → 貸して → 売る
という3ステップを経て資産を増やす投資です。
売らないと利益が確定しないため、そもそも勝っているのか、負けているのかすらわからないということです。
売って初めて、合計〇〇円勝った、負けた、ということがわかるのです。
不動産で資産が増えるポイントは、
・運用期間中のプラスキャッシュフロー
・売却時の売却価格とローン残債の差額
の2点です。
10年間所有したとします。
運用期間中のキャッシュフロープラスが合計120万円
売却時の売却価格 – ローン残債のプラス差額が130万円
であれば、合計250万円資産が増えたことになります。
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10年間で250万円増えたので、年間25万円の資産が増えたことになるのです。
さらに細かく不動産投資で資産が増える流れを見てみたい方は以下の記事を参考にしてみてください。
不動産投資のポイントは、売らないと利益がわからない、という部分です。
必ず売ることを意識して購入しましょう！
不動産を買うときは売値を意識せよ！
まとめ
不動産投資の資産運用効率はすごいのです！
表面的な利回りで、例えば7%と言われても、それは現金で購入したときの話で、ローンを使ったキャッシュ利回りの視点で見ると、20%以上になることも珍しくはありません（実際はもっと上の数字を狙えます）。
勿論、身の丈に合わないローンを組んだり、手元資金がないのに強引に不動産業者の言われるがまま買うのは危険です。
しかし、しっかりと現金を手元で管理しながら、身の丈にあった運用をしていけば、これほど安全で運用効率が高い投資はないと確信しています。
究極は、ローリスク・ハイリターンです。
不動産投資は、
・高く買い過ぎない
・賃貸需要のあるエリアで買う
という2点に意識を向けていけば、安全な投資になるでしょう。
