購入編

【不動産投資】完璧な1棟物件は存在しない~自分の軸と妥協基準を明確にする~

・都内

・接道条件が良い

・物件までの道のりが良い

・駅から近い

・築浅

・高利回り

結論から書きますが、このような理想の物件を求めて不動産を探しても、存在しません。

どこを妥協し、何に一番重きを置くのかを明確にしないと、不動産を買うことはできないでしょう。

自分自身の軸を持って不動産投資に挑まないと、ブレます。

—以下書籍より抜粋—

フツーのサラリーマンですが、不動産投資の儲け方を教えてください!

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※対談式※

現実には存在しないファンタジー物件を探しもとめて、膨大な時間を無駄にする人は後を絶たない。

ファンタジー物件(笑)。存在しない物件というのは、具体的にどんなものですか?

挙げていけばキリがないんだけど、共通しているのは「スペックも利回りも高い物件」かな。

スペックも利回りも高い物件を、ファンタジー物件と表現していますが、その通りです。

このような物件を求めているうちは、完全な素人であり、不動産業者は徐々に離れていくことでしょう。

利回り重視の傾向

不動産投資は、ある程度中長期的に需要の見込めるエリアで開始する必要があります。

利回りが15%出るから地方!

という発想は危険です。

需要がある

次欲しい人がいる

というのは、最低条件です。

これが満たせないような場所は、購入すべきではありません。

不動産は売れないと利益の分からない投資であるため、売れるというのは大変重要です。

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最低条件を満たした次に重視されているのは、利回りです。

私は都内中心に、出口の見える1都3県しか扱わないので、そのエリアを前提とします。

接道条件が良い

駅から近い

築浅

だけど、利回りは低め。

というよりは、利回りが高いほうが、買主に好まれる傾向があります。

理由は2点です。

・収支計算書上の利益が大きく見える

自己資金が少なくても回る

自己資金はあまり使いたくないけど1棟が買いたい、という層は、大変多いと感じています。

自己資金が少ない段階で、選択できる物件は限られます。

妥協するポイント(軸)を明確にしておく

自己資金はあまりないけれど、それなりの物件が買いたい、と思っている場合、何かを妥協する必要があります。

東京23区で接道の良い土地にあるアパート

という時点で、利回りは低いし高額な自己資金がないと買えません。

自分自身の中で、妥協できるポイントを明確にしておかないと、いつまでたっても物件は買えません。

タイムイズマネーです。

不動産投資は、少しでも早く始るほうが有利です。

是非自分の時間を無駄にせず、現実的な視点を持って物件を探してください。

旗竿地でも可

・L字型の土地でも可

・前面幅員が狭い

奥まった土地

・駅から徒歩15分でも可

築古でも可

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・狭めの間取りでも可

・駅が少し弱くても可

・事故物件でも可

・再建築不可でも可

・○○警戒区域でも可

など、そこそこの立地で高利回りを求める場合、何かで妥協する必要があります。

妥協したくない場合は、低利回りでも我慢するしかありません。

私が過去購入、売却した物件は、

・旗竿地

・土砂災害警戒区域

・借地権

・極小(9㎡+ロフト)

・前面幅員2m

など、様々です。

ある程度まともな道路にしっかりとした形で面している1棟物件を購入したことは、1回しかありません。

利回りを重視すると、どうしても何かで妥協が必要になるからです。

しかし、そこそこ良い立地で選んでいるので、このような物件でも客付けに困ったことはありません。

家賃の設定さえ間違えなければ、入居者は思った以上に確保できます。

旗竿地でも、奥まった土地でも、前面道路が狭くて暗くても、全然関係ありません。

賃貸は場所が良くて家賃の設定を間違えていなければ、問題なく決まります。

売却時も、相応の利回りで出せば、実際に売れています。

個人的には、旗竿地が狙い目だと思っています。

無謀な要求は不動産業者から嫌われる

身の丈を知る、は重要です。

自己資金が全然ないのに、高価格帯の好立地物件を求めても、買えるはずがありません。

不動産投資は、1にも2にも3にも、自己資金です。

自己資金の金額に応じて、買える物件が変わってきます。

このため、何が欲しい、ではなく、自分がどのくらいの資金を捻出できるのか、を先に把握してください。

使える自己資金から買える物件の価格を逆算し、そこをターゲットにしていきます。

自己資金が無いのに大きい物件が欲しいという人は、

プロ野球の2軍でも全然活躍できないのに、俺ならメジャーで30本塁打いける!

と言っている人と同じようなものです。

こんな人、どう思われますか?

不動産の世界で言うと、無謀な要望を出している人は不動産業者から敬遠されます。

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何が欲しい、ではなく、自分に何が買えるのか、が先

まとめ

自分の軸を持って、どこを妥協するのか決めてください。

完璧な物件が高利回りで出てくるはずがありません。

不動産投資は、100人の投資家がいれば、100通りの考え方があります。

100の業者がいれば、100の考え方があります。

そのくらい、それぞれで考え方が違うのです。

意見を聞きすぎている人は、混乱した経験はないでしょうか?

みんな言っていること違うじゃん

と。

書籍を沢山読んでいる人も同じではないでしょうか。

書いてあることみんな違うじゃん

と。

なので、軸を持つのです。

自分で妥協できるポイントを明確にしておくのです。

立地と利回りを重視するので、多少土地に難があっても客付けできるから買う!

低価格帯の1棟が欲しいので、多少立地や土地条件は妥協する!

という具合です。

自分は何を一番重視するのか、今一度考えてみてください。

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