この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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・繰上げ返済をしていくと、毎月の収支はこのように改善していき・・・
・繰上げ返済をしていくことをお勧めします
・繰上げ返済をしてまずは完済しましょう
など不動産投資で「繰り上げ返済」を勧められたことはないでしょうか。
繰上げ返済は、経営の観点で考えれば、×です。
経営力のある人は、いかに借りて手元を潤沢にするかに長けているからね！
勿論、少しでも借入を減らすべく、手元の現金を繰上げ返済に使いたい！という気持ちは理解できますし、それはそれで健全な考え方ではあります。
問題は、その繰上げ返済の原資です。
繰上げ返済するためのお金は、あなたが捻出するのではないですか？
あなたの給与、貯金、ボーナスなどで得たお金を繰上げ返済に使うという提案であれば、大変危険です。
不動産投資における繰上げ返済は、本来あなたのお金で行うものではありません。
内容を5分動画でまとめました！
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プロは繰上げ返済に消極的
不動産で純資産を億単位で作り、現金も億単位で持っているような、不動産投資として成功しているであろうプロの投資家は、繰上げ返済に消極的です。
毎年数千万単位で不動産のキャッシュフローは黒字になり、手元のお金はどんどん増えていきます。
彼らが何をするかというと、その原資を使って次の物件を購入しようと試みるのです。
また、不動産投資には運用リスクがつきものです。
持っている物件で突発的な費用がかかることも、規模が大きくなると珍しくありません。
すると、少しでも手元の現金を厚くしておく必要があるのです。
次の物件を購入する場合も、銀行に預金額を提示します。
その額は、多ければ多い方が良いに決まっています。
すると、全てに逆行する繰上げ返済を積極的にはしないのです。
不動産賃貸業は経営です。
経営の観点で考えても、手元の現金は持っておくべきです。
CASH IS KINGだもんね！
借入を起こして、その資金で効率よく利益を出す会社が、評価されます。
せっかく借りることができたお金を、わざわざ返すというのは、経営の観点でも×なのです。
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繰上げ返済を勧める不動産業者は危険
それではなぜ不動産業者は繰上げ返済を勧めるのでしょうか？
また、その原資はどこから来るのでしょうか。
前述した通り、プロの不動産投資家は、毎月の黒字キャッシュフローだけで数千万単位の黒字が出ているので、会社員などを卒業して専業大家になっている人も多いでしょう。
仮に彼らが繰上げ返済をするとすれば、その原資は、当然黒字として得ているキャッシュフローの一部です。
年間の家賃：5,000万円
キャッシュフローの手残り：2,000万円
入居者から取れている家賃で残った2,000万円のキャッシュフローから、一部を繰上げ返済します。
繰上げ返済の原資が、人から得ている家賃収入ということです。
これは健全な状態です。
賃貸経営で黒字が大きくなってその一部を繰り上げるのは、人によってはアリだよね。
さて、繰上げ返済を勧める業者の特徴ですが、ぼったくり同然の価格でワンルームを販売している業者に多く見られます。
相場2,000万の物件を2,800万円で売るようなワンルーム屋です（ほとんどその手の業者です）。
800万円も相場より高いので、物件の収支は当然悪くなります。
高値で販売していることを理解している業者は、繰上げ返済すると、収支は良くなります！
といって繰上げ返済を勧めます。
支払利息のトータルも下がるので、繰上げ返済できるときは積極的にしてみてください、という具合です。
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なぜそこまでして繰上げ返済をさせたいのでしょうか。
・物件を高値で売りつけているため、繰上げ返済させて相場くらいの残債まで持っていきたい
・物件を高値で売りつけているため、収支が悪く、少しでも収支改善をさせたい
という理由でしょう。
そもそも、物件を高値で買わせなければ、繰上げ返済を勧めるような案内をしなくて良いはずです。
にも関わらず、繰上げ返済をしたほうがいい！と言っている、ということは、自分たちが物件を高値で買主に売りつけていることを知っているからです。
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次に、肝心の繰上げ返済原資です。
繰上げ返済をしようとしているお金は、どこから出てくるものですか？
これが大切です。
成功大家は、他人の家賃からの余りを繰上げ返済に充てます（繰上げ返済する人がいれば）。
しかし、繰上げ返済を勧められるような業者から購入している買主は、キャッシュフローの黒字が出ず、繰上げ返済に使うお金は、自分自身の給与だったりボーナスではないでしょうか。
これは本末転倒です。
日々赤字で、繰上げも自分のお金でやるってどんな投資だよ！！
自分自身の貯金を繰上げ返済に充てるようなやりかたは、明らかに不健全であることを理解しておくべきでしょう。
不動産投資と逆行する繰上げ返済を勧めている時点で、その業者と取引すべきではありません。
「繰上げ返済」は危険ワード
まとめ
繰上げ返済をしていくと、収支が良くなってだんだんと黒字化していきます。
それをシミュレーションとして見せることで、
「この物件いいじゃん！」
と買主に思わせます。
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しかし、本来繰上げ返済が前提になっている不動産投資などありえません。
ましてやその原資が自分の給与やボーナスでは論外です。
せめて家賃収入の余りから貯金されているお金で繰上げ返済をしましょう。
繰上げ返済を勧める不動産業者は、物件を高値で売っていることを把握している証拠だと思ってください。
危険キーワードです。
