購入編

サラリーマンが節税目的で不動産投資をすると損をする~節税の仕組みとは?~

「節税対策になりますよ」と不動産投資を勧められたことはないでしょうか。「不動産所得を赤字にして、通算損益で税金が還付されます」というのが営業トークです。

しかし、サラリーマンが行う不動産投資は、節税にはなりません。その仕組みについて解説します。

不動産投資に節税の効果はない

「節税」は、支払う税金を安く済ませることであり、確かに、相続税対策としては有効な場合があります。

しかし、不動産所得の赤字で本業の税金還付を狙う節税は、誤りです。

不動産投資は、赤字で節税を狙うものではありません。

節税という発想は、本来の不動産投資から逸脱しており、このような営業トークで迫ってくる不動産業者や営業マンから不動産を購入してはいけません。

初年度に限っては、購入時の各種費用(不動産取得税、登記費用、印紙代、司法書士の報酬その他)がかかるため、確かに節税になります。

しかし、2年目以降は、節税になりません。

2年目以降の節税効果を具体的に説明できる業者はいません(時々、無理やりグレーな経費を沢山入れて申告すればいいと説明する最低な営業マンもいますが、やめてください)。

不動産投資が節税にならない仕組み

そもそもの話ですが、不動産投資は利益を出すために行う投資です。

赤字を作るための投資ではありません。

適正な価格でまともに不動産投資をすれば、税金は確実に増えます。

不動産所得上も、キャッシュフロー上も、黒字になるからです。

また、赤字に見える収支計画書(毎月のキャッシュフローが赤字)でも、実際税務上赤字になることは考えにくいのです。

キャッシュフローの赤字と、税務上(不動産所得)の赤字は全く別物です。

ここに重大なカラクリがあります。

赤字の違いは、ローンにあります。

ローンは支出であるため、その全額が経費として損失計上できると思われることも多くありますが、違います。

ローンは、利息と元金返済分に分けられており、経費として計上できるのは利息のみです。

ここが大きな落とし穴です。

また、ローンの次に勘違いされているのが減価償却費です。

減価償却費も、売買価格に対して計上できる費用と勘違いされる場合もありますが、経費として計上できるのは建物の価格のみです。

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以下の表で、キャッシュフローの赤字と税務上の赤字における違いを表現します(諸経費などが発生する初年度ではなく、2年目以降の数字です)。

1,000万台後半の都心の区分マンションを想定します。

家賃:9万円

ローン支払い:8万円(元金、金利共に4万円)

キャッシュフロー上と税務上における赤字の違い
項目 キャッシュフロー 不動産所得(税務上)
家賃 9 9
ローン(金利) 4 4
ローン(元金) 4 0
管理修繕費 1.1 1.1
賃貸管理手数料 0.4 0.4
固定資産税 0.6 0.6
減価償却費 0 2.3
収支(月) -1.1 0.6
収支(年) -13.2 7.2

ローン(元金)が税務上経費にならないため、キャッシュフロー上は、年間マイナス13.2万円です。

税務上は、減価償却費が含まれても、7.2万円の黒字です。

不動産所得が黒字であるため、税金は増えます。

ここで把握していただきたいのはキャッシュフロー上の表面的な数字と不動産所得上の数字には差異が出てくる」ということです。

マイナス13.2万円だと思っている表面上の数字は、実は税務上プラス7.2万円なのです。

不動産業者はなぜ節税という説明をするのか?

前述した通り、不動産投資は、「普通」に買えば、税務上も、キャッシュフロー上も全て黒字になり、支払う税金は増えます。

それにも関わらず、なぜ不動産業者は節税を全面に押し出して営業してくるのでしょうか。

答えは簡単です。

あなたが買おうとしている不動産の値段が、本来買える値段の、1.5倍~1.8倍だからです。

本来買える値段より、1.8倍の値段で不動産を買ってしまったらどうなるでしょうか。

1,000万円で買える物件を、1,800万円で買わされたのです。

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支払うローンが800万円分も多くなります。すると、本来は黒字になるはずのキャッシュフローが赤字またはトントンに転落するのです。

赤字になっているので節税になりますよ

というオチです。

毎年の節税額が5万円だとします。それが35年続くと、175万円です。

あなたは、175万円節税できた代わりに、800万円も高く不動産を買わされています。

簡単に書くと、

800万円と175万円を交換しませんか?」

と聞かれて

「175万円もらえるのであれば是非お願いします!」

といって、175万円もらう代わりに800万円あげているのと同じ行為です。

これが節税の仕組みとカラクリです。

不動産業者は、自分たちが無知な投資家からぼったくることにより、本来黒字になるはずの不動産投資が赤字に転落します。

何か都合の良い説明はないかな?と考えたところ、節税にたどり着いています。

不動産業者は実際どの程度ぼったくっているのでしょうか。販売事例を以下に掲載しています。

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というのは、区分マンションに限った話ではありません。

1棟物件でも、築古を選ばせ、短期で減価償却し、本業からの税金を還付させるような手口を勧める不動産業者もいます。

しかし、結局不動産業者がやっていることは、区分マンションでも1棟でも似ています。

1棟物件の場合、築古を安く仕入れ、多少手直しをして再販します。

リノベーションなどと謳い、長期修繕はかかりません、というのが営業トークです。

しかし、不動産業者の利益がたっぷりと乗せられているため、買主にとっては旨味のない投資になります。

築古自体は否定しませんが、節税対策で買うものではないのです。

築古でもしっかりとキャッシュフローを取り、大きな利益を出し、その結果、支払う税金が増えるような物件を買ってください。

まとめ

「節税対策」として勧められる物件の収支は、キャッシュフローの視点で赤字またはトントンだと考えられます。

キャッシュフローが赤字またはトントンは致命的であり、物件の価格自体が極めて高額であることを証明しています(物件価格が高額なので、組むローンの額と支払いが増える結果、赤字に転落またはトントンになっている)。

本来の不動産投資は、

キャッシュフローが黒字

支払う税金が増える

です。

節税対策が切り口にされているような物件を購入してしまうと、売るに売れなくなります。

1,000万円の価値しかない物件を1,800万円で買っているので当たり前ですよね。

・長期塩漬け

・借金返済

・赤字を自分で補填

という状態と、長きに渡り付き合っていかなくてはいけなくなります。

不動産投資は、そもそも節税目的で始めるものではない。

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