この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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東京23区は、土地の値段が高く、アパートの利回りは2017年現在、総じて低くなっています。
このため、不動産業者は、神奈川・埼玉・千葉の田舎で物件を勧めることが多くなってきています。
田舎になればなるほど、利回りが良いのは当たり前です。
数字だけに惑わされないよう、注意してください。
築古の場合は、さらに注意が必要です。
神奈川・埼玉・千葉でもエリアが微妙であれば、十分「地方」レベルに該当します。
地方までいっちゃうんだね・・・それは危険
ある程度エリアが良ければ満室経営も全く問題なく可能です。
神奈川だから全部大丈夫！
千葉だから全部大丈夫！
埼玉だから全部大丈夫！
という発想は危険ということです。
なぜ神奈川・埼玉・千葉なのか？
理由その１：都会と勘違い
神奈川・埼玉・千葉は首都圏と言われ、不動産投資では都会の部類に該当すると思っている人がいます。
しかし、エリアを相当絞らないと、今後大変なことになります。
神奈川・埼玉・千葉は、エリアによって、格差があります。
購入しても良いエリアも沢山ありますが、そうでないエリアの購入には慎重になるべきです。
利回りという数字だけに惑わされないでください。
人が入らなけれ机上の空論です。
そりゃそーだ・・・
神奈川といっても、随分外側になれば、かなり田舎です。
同じことが千葉と埼玉にも言えます。
賃貸需要は必須です。
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理由その２：頭金がなくても数字が出る
サラリーマンの多くは、頭金が多くはありません。
サラリーマンは、安定した年収（今の時代はそう思いませんが）を背景に、融資が組みやすくなっています。
頭金を入れることができない場合、フルローンまたはオーバーローン（諸費用もローンに組み込む）になります。
※2019年現在、フルローンやオーバーローンは原則難しいと心得る必要があります
ある程度の利回りが確保できないと、フルローンではキャッシュフローが厳しくなります。
区分マンションとは違い、キャッシュフローの悪化は、即影響が出ます。
神奈川・千葉・埼玉であれば、賃料と価格のバランス的に頭金がないサラリーマンでも収支計画書上キャッシュフローをプラスに見積もることが可能なのです。
収支は満室想定である点に注意が必要だよ
田舎になれば、表面上の利回りは高くなるので、収支計算でも返済比率50%台！というような謳い文句で販売できるのです。
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理由その３：価格帯が無難
神奈川・埼玉・千葉は土地が安く、アパートは比較的安価に建築できるため、サラリーマンが買えそうな価格帯である2,000万前後から1億円未満前後でも販売されています。
1億円を超えるようなアパートになると、サラリーマンでも買える対象は限られてくるので、買いやすい2,000万～1億未満での販売数が多くなっています。
なんとなく買いやすそうな価格だな、と思う結果、手を出しがちなのです。
特に初心者の人は、値段とリスクが比例していると勘違いしているので、価格は安いほうがなんとなく安心だ、と思ってしまいます。
金額が低いとなんか安心しちゃうよね。
必ずしもそうではありません。
逆に、値段が低いほうが買える人が多く、需要が高いのです。
需要が高いと、値段は上がります。
需要と供給の世界では自然な流れです。
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初心者で、頭金がほとんどなくても、低い価格帯であれば買える可能性があるため、不動産業者としては、価格の低い神奈川・埼玉・千葉の物件は狙い目なのです。
本当に頭金が全然ない人に対しては、危険な諸費用ローンまで組ませて無理やり買わせるケースもあるので気を付けてください。
初心者・頭金がない人は注意してください。カモられます。
まとめ
残念ながら神奈川・埼玉・千葉にも、賃貸経営不適切エリアは存在します。
出される収支計画の数値は良く見えたりしますが、今後10年、20年先まで考えて購入してください。
出口が見えなければ買うべきではありません。
更地にしてどの程度価値があるのか、どの程度需要があるのか、はよく考えてから購入してください。
次に需要があるような場所でないと、売れません。
売れない築古は、不動産ではなく負動産です。
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