購入編

【不動産投資】神奈川・埼玉・千葉のアパート・物件購入で注意する3つのポイント

この記事を書いた人

船橋寛之(ふなばしひろゆき)
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。

リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。

大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。

現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。

私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。

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東京23区は、土地の値段が高く、アパートの利回りは2017年現在、総じて低くなっています。

このため、不動産業者は、神奈川・埼玉・千葉の田舎で物件を勧めることが多くなってきています。

田舎になればなるほど、利回りが良いのは当たり前です。

数字だけに惑わされないよう、注意してください。

築古の場合は、さらに注意が必要です。

神奈川・埼玉・千葉でもエリアが微妙であれば、十分「地方」レベルに該当します。

地方までいっちゃうんだね・・・それは危険

 

ある程度エリアが良ければ満室経営も全く問題なく可能です。

神奈川だから全部大丈夫!

千葉だから全部大丈夫!

埼玉だから全部大丈夫!

という発想は危険ということです。

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なぜ神奈川・埼玉・千葉なのか?

理由その1:都会と勘違い

神奈川・埼玉・千葉は首都圏と言われ、不動産投資では都会の部類に該当すると思っている人がいます。

しかし、エリアを相当絞らないと、今後大変なことになります。

神奈川・埼玉・千葉は、エリアによって、格差があります。

購入しても良いエリアも沢山ありますが、そうでないエリアの購入には慎重になるべきです。

利回りという数字だけに惑わされないでください。

人が入らなけれ机上の空論です。

そりゃそーだ・・・

 

神奈川といっても、随分外側になれば、かなり田舎です。

同じことが千葉と埼玉にも言えます。

賃貸需要は必須です。

 

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理由その2:頭金がなくても数字が出る

サラリーマンの多くは、頭金が多くはありません。

サラリーマンは、安定した年収(今の時代はそう思いませんが)を背景に、融資が組みやすくなっています。

頭金を入れることができない場合、フルローンまたはオーバーローン(諸費用もローンに組み込む)になります。

※2019年現在、フルローンやオーバーローンは原則難しいと心得る必要があります

ある程度の利回りが確保できないと、フルローンではキャッシュフローが厳しくなります。

区分マンションとは違い、キャッシュフローの悪化は、即影響が出ます。

神奈川・千葉・埼玉であれば、賃料と価格のバランス的に頭金がないサラリーマンでも収支計画書上キャッシュフローをプラスに見積もることが可能なのです。

収支は満室想定である点に注意が必要だよ

 

田舎になれば、表面上の利回りは高くなるので、収支計算でも返済比率50%台!というような謳い文句で販売できるのです。

 
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理由その3:価格帯が無難

神奈川・埼玉・千葉は土地が安く、アパートは比較的安価に建築できるため、サラリーマンが買えそうな価格帯である2,000万前後から1億円未満前後でも販売されています。

1億円を超えるようなアパートになると、サラリーマンでも買える対象は限られてくるので、買いやすい2,000万~1億未満での販売数が多くなっています。

なんとなく買いやすそうな価格だな、と思う結果、手を出しがちなのです。

特に初心者の人は、値段とリスクが比例していると勘違いしているので、価格は安いほうがなんとなく安心だ、と思ってしまいます。

金額が低いとなんか安心しちゃうよね。

 

必ずしもそうではありません。

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逆に、値段が低いほうが買える人が多く、需要が高いのです。

需要が高いと、値段は上がります。

需要と供給の世界では自然な流れです。

 
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初心者で、頭金がほとんどなくても、低い価格帯であれば買える可能性があるため、不動産業者としては、価格の低い神奈川・埼玉・千葉の物件は狙い目なのです。

本当に頭金が全然ない人に対しては、危険な諸費用ローンまで組ませて無理やり買わせるケースもあるので気を付けてください。

初心者・頭金がない人は注意してください。カモられます。

まとめ

残念ながら神奈川・埼玉・千葉にも、賃貸経営不適切エリアは存在します。

出される収支計画の数値は良く見えたりしますが、今後10年、20年先まで考えて購入してください。

出口が見えなければ買うべきではありません。

更地にしてどの程度価値があるのか、どの程度需要があるのか、はよく考えてから購入してください。

次に需要があるような場所でないと、売れません。

売れない築古は、不動産ではなく負動産です。

 
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