この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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ワンルームマンション投資は儲かるのでしょうか？
投資の世界では、リスクとリターンは表裏一体です。
儲かる可能性があれば、当然損する可能性もあるのです。
サラリーマンであれば一度はワンルームマンション投資の営業を受けたことがあるのではないでしょうか。
なんか怪しい。
と思ったらそれは間違ってないと思います。
今回は、ワンルームマンション投資の危険なからくりと、買い手がなぜ儲からないかを解説します。
ワンルーム業者の恐ろしいぼったくりを、実例と一緒に動画にしました！
↓ ↓ ↓ ↓
ワンルームマンション投資に潜む一番の危険とは？
不動産業者は買主の無知に付け込み、とんでもない高値で不動産を販売してきます。
収益物件だけではありません。
マイホームも同様です。
十分に注意してください。
実はシンプルにこれだけ逃れることができれば、失敗する可能性は激減します。
要するに高値掴みです。
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基本的に、不動産業者の言葉を鵜呑みにしてはいけません。
「高値」とは、
本来1,000万円で買えるはずの物件を、1,500万円で売りつける行為を
指します（転売）。
差額の500万円は、不動産業者の利益となります。
これは、ワンルーム販売業者の常套手段です。
99%のワンルーム販売業者は、このようなことをやっていると思ってください。
このような高値物件を買ってしまうと、あなたは不動産業者のために、20年間無償でアルバイトをするような状態に陥ります。
20年運用しても、全く利益の出ないものを買ってしまった、ということです。
何故なら、本来あなたが20年間の運用で得ることのできていた利益を、一番最初に不動産業者に抜かれているため、20年間の運用リスクだけ背負い、リターンのない状態になるのです。
ワンルームを勧める怪しい自称コンサルタントにも十分に注意してください。
ここでは、私が関わった人の実例を載せます。
相場より高く買わない！がポイントだよ！
実例１-同一物件
一番わかりやすい事例から載せます。
全く同じ物件で比較してみたいと思います。
これが現実です。
↓不動産業者の出してきた物件↓
練馬区で22.40㎡の中古マンションが、2,440万円とのことです。
収支計算書上の収支は、やってはいけない赤字。
典型的な「罠」物件です。
さて、どの程度上乗せされているのでしょうか。
↓私から見える相場↓
1,680万円です。
信じられますでしょうか。760万円の上乗せです。
とんでもない上乗せ額に見えると思いますが、この程度は「普通」です。
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ワンルーム販売業者から不動産を買ってしまった人は、このような買わされ方をしています。
毎月の収支が赤字になるような不動産が、上乗せ不動産の典型的なパターンです。
最近では都内の物件では利幅が取れないため、関西や福岡方面の物件を売っている業者が目立ちますが、結局やっていることは一緒です。
収支も大切ですが、それ以前に相場と比べてどうなの？
という部分が大切なのです。
こんなに上乗せされてるんだね・・・
ワン・・・
実例２-新築と中古
新築は、常に割高です。
ハッキリ言って、投資用で新築を買うメリットは皆無です。
絶対に買ってはいけません。
買った瞬間に中古となり、中古として売りに出されます。
新築と中古ではどれほど価格差があるのでしょうか。
↓不動産業者の出してきた物件↓
練馬区の平和台です。価格は2,820万円の新築です。
専有面積は、25.73㎡です。
収支は・・・出ました。
赤字です。
さて、中古になると、どの程度値段が下がるのでしょうか。
↓私から見える相場↓
同じ練馬区平和台の物件です。
築6年の物件価格は、なんと1,880万円です。
たったの6年で、1/3以上の1,000万円値下がっています。
2,820万円で新築を買ってしまうと、6年後には1,880万円になってしまいます。
フルローンで買っていると、ローン残債は2,500万円ほどあるでしょう。
2,500万円 - 1,880万円 = 620万円が超過債務状態となり、この状況は長期的に続くことになるのです。
改めて書きます。
新築を買うメリットは、皆無です。
新築は絶対に買ってはいけないワン！ワン！ワォーン！
実例３-中古物件（中古 vs 中古）
新築がダメなのであれば、中古はどうか！と思われるかもしれませんが、中古マンションでも価格は上乗せされています。
中古マンションも、不動産業者が販売している自社物件は、要注意です。
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↓不動産業者の出してきた物件↓
昭和63年築です。少し古めですね。
専有面積は、18.22㎡で標準のワンルームサイズです。
住所は、板橋区です。
価格は1,420万円とのことです。
さて、どの程度上乗せされているのでしょうか。
↓私から見える相場↓
不動産業者が出した物件と近い条件のものです。
平成3年築なので、業者の物件より少し新しいです。
専有面積は16.80㎡です。
住所は大田区です。板橋区より強いエリアです。
さて、問題は価格です。
なんと、870万円です。
同じようなタイプの物件でも、ここまで差があるのです。
不動産業者が出してきた板橋区の物件は、販売事例を見たところ、750万～900万円でした。
この価格帯で仕入れ、1,420万円であなたに売るのです。
50%近い価格の上乗せ行為となります。
仲介手数料無料ですよ！という謳い文句で迫ってくる不動産業者が、この手の売り方をしている可能性が高く、注意してください。
実例４-マイホーム
マイホームも同じです。
特に、リノベーション系の物件には注意が必要です。
↓不動産業者の出してきた物件↓
昭和57年築です。内装を綺麗にしていますが、古めです。
専有面積は47.43㎡で、間取りは1LDKです。
住所は新宿区。
価格は5,890万とのことです。
さて、どの程度上乗せされているのでしょうか。
↓私から見える相場↓
住所は新宿区新宿まで同じです。
平成16年築です。
専有面積は60.17㎡なので、少し広めです。間取りも2LDKです。
さて、問題は価格です。
なんと、5,980万円です。
不動産業者が出してきた物件とほとんど同じ価格じゃねーか！と思ったら大間違いです。
築年数が約20年も違います。
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私が出した物件は、不動産業者の物件と価格帯は同じですが、築年数が20年も新しいものになります。
あなたは同じような物件が同じ価格で出ていた場合、20年新しものを選びますか？
それとも20年古いものを選びますか？
答えは明白だと思います。
勿論、リノベーションされた物件でも、相場価格＋リノベーション費用の合計で出されているような物件も存在します。
全てが悪いわけではありませんが、業者が直接出してくる物件の場合は、注意してください。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
・全く同じ物件
・新築と中古
・面積と築年数が近い中古物件
・価格が近い物件（マイホーム）
のパターンを実例として出しました。
これらの物件を不動産業者から買ってしまった人は典型的な失敗です。
不動産業者の出す物件、高すぎませんか？
不動産の営業マンは、物件を売ると、多額のインセンティブを手に入れることができます。
営業マンは、会社がぶら下げたニンジン（多額の報酬）にしか目が行っていません。
ワンルーム業者のほとんどが、このような販売手法を取っています。
「ワンルーム販売業者 = 怪しい」と思って接してください。
なんとも恐ろしいのです。
不動産業者が出してきた物件の価格が、本当に適正であるのか、常に疑う心を忘れないでください。
高値で転売しているので不動産業者が儲かる仕組みができており、買主は最初から超過債務に陥るので損する可能性が高くなるのです。
これがワンルームマンション投資の主なからくりです。
逆にいうと、しっかりと売れる値段を把握したうえで、その付近で購入できるのであれば、良い投資になるでしょう。
「相場」を心がけることが重要なのです。
