この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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「分譲マンションと戸建て、どっちを選べばお得なの？」
マイホームを検討するときに悩む方は多いですが、答えは一概にはいえません。
「売却するなら資産価値が落ちにくいマンション」「プライバシーや広さを重視するなら戸建て」というように、住まいに対する優先順位によって正解は異なります。
確かに迷っちゃうよね～
本記事では、マンションと戸建てのメリット・デメリットや費用、住みやすさの面から、両者を徹底比較します。
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Contents
どっちがお得？マンションと戸建てのメリットを比較
マンションと戸建てには、それぞれに特徴的なメリットがあります。
マンションは、戸建てではなかなか手に入りにくい好立地の場所に住まいを持てる点が魅力です。
一方の戸建ては1つの建物に1戸のみが居住するため、プライベートが確保しやすくなる点がメリットです。
それぞれのメリットに着目して比較していきましょう。
マンションのメリット
まずは、マンションのメリットからみていきましょう。
- 立地条件の良い物件が多い
- セキュリティ面が安心できる
- 生活動線が合理的になりやすい
- 資産価値が落ちにくい
主要駅や都心部に近い、買い物や通学に便利など、利便性や快適性が高い物件が多いのがマンションのメリットです。利便性や環境に恵まれた土地は、価格も高いうえに購入できる機会は限られます。しかし、マンションであれば、好立地な住まいをバランスの良い価格で入手が可能です。
セキュリティ面でもマンションは優れています。現在では、新築の分譲マンションのほとんどにオートロックが設置され、エレベーターや廊下などの共用部分に防犯カメラが設置されたマンションも多くあります。
また、マンションはワンフロアの間取りであるため生活動線が合理的になりやすいです。生活空間がコンパクトにまとまっているマンションでは、家事や育児を効率的に進められるでしょう。
そして、立地が良く間取りの汎用性があるマンションは、需要が高く資産価値の低下はゆるやかです。
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戸建てのメリット
戸建てのメリットには以下のような点が挙げられます。
- 独立性が高く騒音トラブルが生じにくい
- 庭や駐車場を確保しやすい
- 好みの間取りを実現しやすい
- 土地が資産になる
戸建ての大きなメリットは、1戸の住居それぞれが独立した建物である点です。隣り合う住宅であっても建物自体は分離しているため、お互いの生活音は気になりにくいでしょう。
庭や駐車場を確保しやすいこともメリットです。庭でガーデニングやバーベキューなどの趣味を楽しんだり、住居のすぐそばに駐車できたりするのは戸建てならではの魅力です。
戸建ては建物全体が自分の住まいであるため、自分好みの間取りを組めます。中古の戸建てであっても、ライフスタイルの変化に合わせたリフォームが可能です。
また戸建ての場合、老朽化した建物の資産価値がなくなっても土地の価値は減少しません。土地価格は需要の変化に合わせて変動しますが、経年によって価値が減らない永久資産として土地は残り続けます。
マンションと戸建てのデメリットを比較
続いて、マンションと戸建てのデメリットに着目してみましょう。
マンションは立地が良い反面、居住面積は狭くなりがちです。隣戸との距離が近いため、他人の生活音が気になってしまうデメリットもあります。一方の戸建ては、好立地の物件は少ない傾向にあります。玄関や窓が外に面しているため、セキュリティ面も脆弱になりがちです。
難しい・・・
それぞれのデメリットを説明していきます。
マンションのデメリット
まずは、マンションのデメリットをチェックしましょう。
- 居住面積が狭い
- 管理費や修繕積立金、駐車場代を支払う必要がある
- 防音性が低い可能性がある
同価格帯のマンションと戸建てでは、居住面積はマンションのほうが狭くなる傾向です。マンションは戸建てよりも丈夫な建材を使用し、立地の良い場所に建てられるため、建築コストは高くなります。一戸当たりの価格を抑えるには、戸建てよりも手狭な間取りにせざるをえません。
管理費や修繕積立金を毎月支払う必要があるのもデメリットの1つです。車を所有する場合は駐車場代もかかります。住宅ローンを完済してもこれらの支払いは続き、老後の住居費がかさむ恐れがあります。
また、マンションは壁を隔てた隣には他人が住んでいる状態です。防音性が低いマンションであれば、隣や上下の住民からの生活音に悩まされる可能性もあります。反対に、小さい子どもがいる家庭にとっては、騒音を出さないための気遣いにストレスを感じてしまうかもしれません。
戸建てのデメリット
次に、戸建てのデメリットをまとめます。
- セキュリティ面が弱い
- 立地条件の良い物件が少ない
- 将来的に売却しづらい
玄関や窓など侵入しやすい場所が複数ある戸建ては、マンションに比べて防犯面では劣ります。プライベートが確保されている立地であるほど、空き巣などの侵入窃盗に狙われやすいでしょう。
セキュリティーは高齢になればなるほど不安だよね。
戸建ての場合、駅や都心部に近い好立地の物件は価格が高く物件数も少なくなります。マイカーが必要となるような立地が多いため、デメリットと感じる方も多いでしょう。
また、戸建ては売却しづらい物件です。戸建ては立地条件での魅力が少ないうえに、こだわりの間取りであればあるほど汎用性が下がります。中古市場ではマンションよりも需要が低くなります。
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マンションと戸建て：費用がお得で資産価値が高いのはどっち？
マンションと戸建てを、「お金」の部分で比較してみましょう。
- 購入費用を比較
- 維持費を比較
- 資産価値を比較
- 固定資産税を比較
マンションと戸建て、それぞれに住み続けるために必要となる主な出費と、売却価格にかかわる資産価値を比べていきます。居住コストと将来的な資産価値をチェックすることで、どちらが自分にとってお得な選択かが判断しやすくなるでしょう。
購入費用を比較
マンションと戸建ての購入費用を、以下の種類別に比較していきます。
【新築】
- マンション
- 土地付き注文住宅
- 建売住宅
【中古】
- 中古マンション
- 中古戸建て
それぞれの平均購入価額を全国と首都圏に分けてグラフにまとめました。
参考：住宅金融支援機構「2022年度 フラット35利用者調査」
新築の場合、全国平均では土地付注文住宅よりもマンションのほうが購入価額が高いですが、首都圏だけでみると土地付注文住宅のほうが若干費用がかかる傾向です。中古の場合も、戸建てよりもマンションのほうが購入費用が高額です。
新築戸建てのなかでも建売住宅であれば、新築マンションよりも1,000万円ほど購入費用を抑えられます。さらに、土地を所有している方であれば、マンションを購入するよりも所有している土地に住宅を建てるほうが安くつくでしょう。
また、住宅を購入するには、購入費用以外にもさまざまな諸費用が発生します。
これらの諸費用は、一般的には新築のマンションや注文住宅の場合で3～6％、中古マンションや戸建ての場合で6～9％程度といわれています。
維持費を比較
マンションと戸建て、それぞれにかかる維持費は次のとおりです。
マンション・戸建てともに必要な維持費の1つに、毎年課税される固定資産税があります。詳しくはのちほど解説しますが、建物の資産価値が減りやすい戸建てのほうが固定資産税は安くなります。
火災保険料もマンション・戸建て共通の維持費です。鉄筋コンクリート造のマンションは、木造戸建てよりも火災や災害の被害を受けにくいと判断されます。保険料はマンションのほうが安くなるのが一般的です。
マンションと戸建ての維持費で特徴的なのは修繕費です。マンションは、建物の維持や修繕のための費用をマンションの住民全員で積み立てます。住宅ローンが完済したのちも、修繕積立金や管理費を毎月支払い続けなければなりません。
一方の戸建ては、10年～30年の間に屋根や外壁などの修繕を定期的に行う必要があり、その都度まとまった費用がかかります。そのときに備えて自分自身で積み立てておく必要があります。マンションと戸建ての修繕費は、支払い方法に大きな相違点があるといえるでしょう。
マンションと戸建ての維持費については、以下の記事で詳しく解説しています。
資産価値を比較
マンションと戸建ての資産価値を比較すると、一般的にはマンションのほうが資産価値が落ちにくい傾向です。
その理由としては、鉄筋コンクリート造が主流のマンションのほうが耐用年数が長い点が挙げられます。耐用年数とは、税法上で建物を減価償却するときの基準として定められたものです。
- マンション（鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造）：耐用年数47年
- 戸建て（木造、合成樹脂造）：耐用年数22年
マンションは47年の期間をかけて資産価値がゼロに近づいていくのに対して、木造戸建ての場合はその半分以下の期間で資産価値が失われていきます。資産価値が急激に下がっていくのが戸建ての特徴といえるでしょう。
ただし、戸建てには資産価値が減少しない土地が付いています。マンションは土地のごく一部しか所有できないため、最終的には土地の価値が残る戸建てのほうが資産価値は高くなるといえます。
固定資産税を比較
固定資産税は、戸建てのほうが安くなりやすいです。固定資産税の税額は土地と建物それぞれの固定資産税評価額によって決まります。
- 固定資産税額＝固定資産税評価額（土地・建物）×税率1.4％
先述のとおり、木造戸建てと比べ、鉄筋コンクリート造のマンションは耐用年数が長いため、マンションのほうが建物の評価額が落ちにくく固定資産税も高くなります。
戸建てのほうが固定資産税が安くなるのは、土地の固定資産税が減税される特例がある点も要因です。戸建ては、マンションに比べて資産における土地の比率が高いため、課税額が抑えられる傾向にあります。
固定資産税は不動産を所有する人に課税される税金です。住み続ける限り毎年の支払いが続くため、マイホームの購入前には目安を把握しておきましょう。
マンションと戸建て：住みやすいのはどっち？
ここからは、マンションと戸建ての「住みやすさ」に着目して比較していきます。
- 広さを比較
- 防災面を比較
- セキュリティ面を比較
- 建物の維持・管理の手間を比較
住宅の住みやすさは、長い時間を過ごす住まいを選ぶ際の重要な判断材料です。いくらコスト面が優秀な家であっても、自分の求める住み心地が得られなければ人生の満足度も下がりかねません。
マンションと戸建てで違いが出やすい4つの項目を詳しく解説していきます。
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広さを比較
マンションと戸建ての広さを比較するために、住宅金融支援機構の「2022年度フラット35利用者調査」をもとに、住宅の種類別に平均床面積と1㎡当たりの単価をまとめました。
マンションと土地付注文住宅を比較すると、床面積の平均は注文住宅のほうが45㎡以上広いです。坪数にすると13坪以上の違いがあります。
1㎡当たりの単価を算出すると、マンションは注文住宅の1.7倍ほどになります。そのため、同じ価格であれば、マンションよりも戸建てのほうが広い家になるといえるでしょう。
マンションは核家族や1人暮らし向けの間取りがメインであることも、床面積が狭くなる理由の1つです。一方で、コンパクトな住まいだからこそ、スムーズな生活動線で家事や育児の効率化が図れる魅力もあります。
戸建ての場合は、床面積の広さだけでなく庭や駐車場のスペースも取りやすいため、生活空間がゆとりのあるものになるでしょう。
参考：住宅金融支援機構「2022年度 フラット35利用者調査」
防災面を比較
建物自体の防災性はマンションのほうが優れています。
木造が主流の戸建てに比べ、鉄筋コンクリート造のマンションは強固な構造の建物です。耐震性はもちろん、近年では制振装置により地震の影響を抑える設計のマンションも増えています。耐火性も高く、上層階であれば大雨による被害も回避でき、備蓄倉庫や自家発電装置を導入しているケースもあります。
戸建てであっても、新築であれば最高レベルの耐震性能である耐震等級3を取得していることが多いです。すぐに建物の外に出られるため、避難がしやすい面は安心材料といえるでしょう。一方で、地盤の弱さからくる被害や大雨による浸水などは、立地が大きく関与します。建物の性能だけでなく、場所の安全性もハザードマップなどで確認することが大切です。
セキュリティ面を比較
セキュリティ面で有利なのもマンションです。
オートロックや防犯カメラ、24時間の有人管理など、行き届いた防犯対策を行うマンションも多いです。セキュリティにかかる費用は全戸数で分割するため、1戸あたりは少ない負担で済みます。
また警察庁のデータによると、令和4年の侵入窃盗の発生場所認知件数は「一戸建て住宅」が33.0％で最も多くなっています。一方、マンションにあたる「4階建以上の共同住宅」は4.3％にすぎません。
そのため、戸建ての場合は自分自身で防犯対策を行わなければなりません。安心感を高めるには、玄関や窓に防犯性の高い鍵を取り付けたり、防犯カメラやセンサーライトを設置したりと費用や労力をかける必要があるでしょう。
建物の維持・管理の手間を比較
建物の維持や管理に手間がかからないのもマンションです。
管理費や修繕積立金を支払う代わりに、共用部分のメンテナンスは管理会社が行ってくれます。建物管理の専門家に任せられるため、マンションを安全に維持し続けられるでしょう。
これはメリットだよね。
戸建ては、建物のメンテナンスを自分自身で行わなければなりません。修繕を行うタイミングや修繕内容、業者の手配など、自身で検討して選択します。ちょっとした手入れであれば自分で作業するなど、工夫次第で節約することも可能です。
マンションと戸建て：向いている人の特徴
ここからは、マンションと戸建てそれぞれに向いている人の特徴をまとめていきます。
マンションと戸建てのどちらがお得なのかは、住まいに対してどのような部分を重要視するかで変わります。重視するポイントが定まらなければ、マンションと戸建てのどちらを選べばよいかを見極められません。それぞれに向いている人の特徴を参考にして、自分にとっての優先順位を明確にしていきましょう。
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マンションが向いている人の特徴
マンションが向いている人の特徴を以下にまとめます。
- 利便性やセキュリティ面に優れた家に住みたい人
- 住宅にかかる手間を省きたい人
- 将来は住み替えを検討している人
マンションは戸建てに比べて好立地であることが多く、利便性の良い生活環境を手に入れられます。築年数が古いものでなければ建物の性能や設備も高品質で、セキュリティ面や防災面でも安心感を得られるでしょう。共用部分の維持・管理は管理会社が行うため、住宅のメンテナンスに労力がかかりません。
また、将来的に住み替えの可能性がある場合にもマンションが適しています。立地の良さや資産価値が落ちにくい点から、中古市場における需要は戸建てよりもマンションのほうが圧倒的に高いです。
戸建てが向いている人の特徴
反対に、戸建てが向いている人は以下のような特徴があります。
- プライバシーや自由度を重視したい人
- こだわりの住宅に住みたい人
- 広さ重視の人
戸建ての魅力は、なんといっても「建物すべてが自分の家」という点です。マンションのように生活スタイルや騒音でお互いに影響を与え合う心配がないため、他人の目を気にせず生活できるでしょう。
間取りや設備、メンテナンスなども、自分の意志で自由に決められます。住まいに対して自身の価値観や考えを反映させたい人に適しているといえるでしょう。
住居に広さを求める人も戸建てのほうが向いています。戸建てであれば、余裕のある居住空間や自分だけの庭が手に入ります。多少利便性の悪い立地であったとしても、住まいのゆとりや自由さを優先する場合は、戸建てが有力な候補となるでしょう。
まとめ
マンションと戸建てはそれぞれに特徴があり、かかる費用や住みやすさにも違いがあります。
利便性や防犯性が高く、生活動線が合理的であるのがマンションのメリットです。一方の戸建ては、プライバシーが保ちやすく自由度が高い点が魅力です。マンションのほうが資産価値が落ちにくく売却しやすいですが、戸建ては土地が資産として残ります。
広さや防災面、セキュリティ面、管理の手間など、重要視するポイントによって最適な住宅は異なります。マンションと戸建てのどちらがお得か判断するには、住まいに対する「自分なりの譲れない条件」を整理することからスタートしましょう。
