初心者編

不動産投資の基本とは?~「高望み」という無知~

不動産投資の基本となる考え方は理解できていますか?

これが理解できていないと、不動産業者から嫌われます。

不動産業者から嫌われる人というのは、

・決して金融資産が豊富な部類ではないのに

・高望みをする人

です。

具体的には、好立地で高利回り、というような存在しない物件を求める、ということです。

存在しない物件は、ファンタジー物件などと呼ばれますが、素人の方によくある傾向です。

不動産投資の基本が理解できていないと、このような状況に陥ります。

存在しない物件の条件を突き付けても、嫌がられます。

不動産投資の基本とは?

不動産投資は、投資です。

株式投資や投資信託などと、分類は一緒です。

投資の目的は、今ある資産を少しでも増やすことです。

株で増やすのか、投資信託で増やすのか、不動産で増やすのか、手段が違うだけです。

投資の基本を思い出してください。

リスクとリターンは表裏一体、という考え方が基本です。

この考え方は、不動産投資にも当てはまります。

不動産投資のリターンは、多くは利回りで測られます。

利回りが高い、ということは、リスクが高い、ということを指します。

利回りが低い、ということは、リスクが低い、ということになります。

この考え方が身についていないと、利回りが高くてリスクの低い物件を求めてしまいます。

結論からですが、そんな都合の良い物件は存在しません。

不動産投資のリスクとリターンとは?

不動産投資における主なリスクは、

・空室リスク

・価格下落リスク

です。

空室が極めて少なく、価格が下落しない物件であれば、勝てる可能性が高くなります。

逆に、空室が多く、価格の下落が激しい物件であれば、負ける可能性が高くなります。

それでは、どのような物件のリスクが低いと思いますか?

空室が少なく、価格の下落が低い物件です。

すごく簡単に書くと、立地の良い物件です。

例えば、東京23区で立地が良ければ、人気が殺到します。

空室リスクはほぼありません。

価格下落リスクも限定的です。

その結果、利回りは低くなります。

利回りが下がれば、毎月のキャッシュフローも下がります。

駅前の好立地物件であれば、利回りが低くて当然なのです。

逆に、人気のないエリアであれば、空室リスクは上がります。

さらに、次欲しいと思う人が少ないので、価格下落リスクも上がります(最悪売れないケースもあります)。

すると、リスクが高いので、利回りも上がります。

キャッシュフローも、表面上は増えます。

高利回りにしないと、買い手が付かないからです。

 

想像していただくとわかります。

【物件A】

住所:東京都港区

利回り:5.2%

【物件B】

住所:千葉県八街市

利回り:5.2%

みなさん、どちらの物件が欲しいですか?

物件の諸条件は似たようなものと仮定します。

利回りが同じであれば、確実に人気のある東京都港区の物件を買うべきです。

それでは次はどうでしょうか。

 

【物件A】

住所:東京都港区

利回り:5.2%

【物件B】

住所:千葉県八街市

利回り:14.8%

みなさんどちらの物件が欲しいですか?

利回りにかなり差があるので、比較の価値が出てきました。

八街市の利回り14.8%について、最低限の需要があり、入居者が見込め、売却時にも買い手が付きそうであれば、港区の物件と比較する価値があるのです。

不動産も投資なので、買って、貸して、売る、までの過程で、効率よく資産が増やせるのか否かを考えます。

立地では間違いなく東京都港区ですが、利回りの高さから、千葉県八街市を購入したほうが良いケースも出てくるのです。

高望みは無知な証拠

東京都港区で利回り10%の物件が欲しい!

これは明らかに高望みです。

物件の高望みは、素人の人によく見られる傾向です。

場所もよくてキャッシュフロー素晴らしく出る!

という物件を求めても無駄ということです。

リスクとリターンは表裏一体です。

さらに、不動産投資では自分自身の属性と金融資産が大変重要です。

これらも加味して、自分に何が買えるのか?どのような物件であれば購入を検討できるのか?を現実的なラインで考えることのできる人は少ないと感じます。

無知が故に高望みをしてしまうのですが、高望みは不動産業者から嫌われますし、いつまでたっても不動産投資を始めることができなくなります。

・リターンを求めるのであれば、エリアを妥協する

・低リスクで運用したい!好立地で買いたい!と思っているのであれば、リターンを低くする

という最低限の考え方は必要です。

立地はいいけど利回りも良い!

という存在しない物件を求めてしまうことは避けましょう。

今の自分のランクだとどのあたりが買えるのか?

何に軸をおき、その結果どのような現実的な物件を求めるのか?

が分析できていると、不動産投資家として第一歩が踏み出せると思います。

まとめ

高望みは無知です。

これは、不動産投資に限った話でもないと思います。

結局、よくわかっていないと、何もかも良い条件を求めてしまうのが、人間なんだと思います。

例えば、定期預金は超ローリスクです。

2020年現在で、

利息が年間10%つく定期預金はありませんか?

と聞かれたら、どう思いますか?

そんなのあるわけねーだろ!

と思いますよね 笑

上記のような質問をしてくる人がいたら、金融に関して極めて無知だと言えるわけです。

不動産投資の世界でも同じです。

リスクとリターンは何事も表裏一体です!

存在しない物件を求めている間も、時間を無駄にしています。

購入していれば、取れていた家賃も逃します。

減らせていたはずの残債も減りません。

経験値も稼げません。

タイムイズマネーです。

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