この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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日本はこの先明るくないですよね！
なぜ海外の不動産投資をしないのですか？
と聞かれることがあります。
私の周りを見て、プロと呼べる取引をしている業者や投資家で考えると、海外の不動産に手を出している人はいません。
なぜ手を出さないのかは、みな共通しています。
これは、不動産業界をよく知っていれば、わかるはずなのです。
理由はシンプルです。
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まず、そもそもの話をします。
すごく儲かる話は向こうからノコノコやってきません 笑
これで答えはわかりますよね。
そりゃそうだ！
内容を5分動画にしました！
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不動産の情報は平等ではない
不動産業者やプロの投資家として、多くの売買をこなしていると、わかるはずです。
不動産の情報は、平等ではありません。
まずは水面下で情報が回り、そこで決まるものは表に出ません。
水面下で購入できる人は、富裕層が多く、億単位の物件でも現金決済できるレベルの人が多く存在するマーケットです。
ここで取り引きしていると、日本にはこんなに金持ちがいるんだ！
と痛感させられます。
頭金はあまり出せません
金融資産は少ないです
という手の人が、取引できる市場ではないのです。
水面下で決まらないと、徐々に情報が表に出始めます。
このあたりから、ローンを使って不動産を買う属性がターゲットになってきます。
水面下から上がりたての情報であれば、まだエンド目線で良い物件は残っており、融資ハードルは高いものの、高属性かつ金融資産が比較的豊富であれば、買えるようなものが出ます。
金融資産が比較的豊富な層の次に、エンド、と呼ばれる、最後に買う層が出てきます。
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さて、話を戻しますが、このように、良い物件情報は、まず買える人（富裕層）に集まります。
自分が買える人であることを、物件を仕入れてくる不動産業者に知っておいてもらう必要があります。
良い物件情報と出会うためには、人脈が必要なのです。
海外に目を向けるとどうでしょうか。
特別な人を知っていて、良い海外不動産の情報にリーチできるんです！
ということを言っている人も多くいますが、そんなに良い、日本で考えると水面下で出るよな情報が、現地の人を飛び越えて、日本人にくるなんてことはまずないでしょう。
海外から見たら日本人は外人です。
物件情報の優先順位など下がって当然です。
確かにまず現地のプロや投資家が買うもんね
このようなことは、言わずとも理解しているので、プロ業者であったり、プロの不動産投資家は、海外で不動産投資をやろうなどと言わないのです。
よって、日本人に対してパンフレットなどを作って一生懸命販売しようとしている海外不動産は、ぼったくり同然の価格で販売されていて間違いないでしょう。
日本の新築区分マンションを買う以上の大損が待っているのではないでしょうか。
法律や規則に対する理解の欠如
次に、個人的に一番のリスクだと思える、法律や規則に関する理解の欠如です。
国が違えば法律や規則は違います。
違う土俵で勝負できるほど、自分自身で知識を身に着けるためには、相当時間がかかります。
少し考えただけでも
・宅建業法
・建築基準法
・所得税法
・相続税
・売買における基本的なルール
・土地建物の評価方法
・法人税
・経費に関すること
・賃貸管理のルール
・客付けのルール（賃貸募集）
・修繕に関するルールや相場
など、挙げるときりがありません。
うわ～沢山ある・・・
日本の不動産であれば、物件を見れば、安いか高いか判断できるだけでなく、それを買うと、どうなるかシミュレーションできます。
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なぜなら、日本における不動産の、当たり前のルールや常識を知っているからです。
前提となる知識がないのに、海外で不動産を買うなどありえません。
法律や規則のリスクは、非常に大きなリスクです。
キャピタルゲインが狙えるよ！
などという甘い言葉に乗せられて、わけもわからない海外の不動産に手を出すと、痛い目を見るでしょう。
土地だけを買う、と言う手の話も同じです。
手を出すべきではありません。
家賃保証や買取保証など、何らかの「保証」が謳われていればほぼ詐欺同然です。
絶対に買うべきではない物件です。
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まとめ
そんなに明らかに儲かる話が、ノコノコと自分にやってくると思いますか？
向こうからノコノコやってくる儲け話に、まともなものはないのです。
たいしたことない儲け話をしてくるような人に限って、その属性や資産背景もたいしたことはないのです。
しょぼい儲け話をする人もしょぼいからね
情報が平等に下りてこないことを知っていれば、現時点の自分に回ってくる海外の不動産情報が、ドエンドであることは容易に想像がつきます。
その国に行き、何年も必死になって活動して人脈を築き、やっと取引できるようになるのだと思います。
近道はありません。
不動産投資は、長年の経験が必要です。
このようなものを全てすっ飛ばし、自分のところに降ってくる情報が、良いはずがないのです。
そのことを、プロはよく理解しています。
日本でもエンド側にいるのに、海外で内側に食い込めるはずがないのです。
日本でエンドであれば、海外ではドエンドです。
安易に海外不動産を買おうなどとは思わないでください。
個人的には、日本の不動産のほうが、ずっと堅実です。
勿論、東京、神奈川、千葉、埼玉あたりで需要の見込めるエリアに限ります。
