この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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不動産投資は、年収の倍率で上限が定められていると思ってはいませんか？
確かに、区分マンションの場合は、銀行の評価が出ないので、年収倍率による融資額の上限があります。
銀行評価が出ない、というのは、バランスシート（貸借対照表）の観点から、明確に「資産＜負債」になることを指します。
このような買い方では融資額に限界が来て当然です。
内容を5分動画にしました！
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買えば買うほどバランスシートに棄損が生じます。
その棄損を年収で穴埋めしようというシンプルな考え方です。
しかし、1棟物件は違います。
1棟はバランスシートが良好であれば、年収に関係なく融資を受けることが可能です。
完全な実力の世界です。
お金があれば買い増しができるし、お金がなければ買い増しはできません、という「お金」がモノ言う世界です！
わお！かっこいい！年収よりも、いくら持ってるの？が大事なんだね
区分マンションと1棟物件の銀行審査基準ならびにチェックポイントを明らかにしていこうと思います。
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Contents
銀行の融資審査基準
年収
やはりまずは、本業の年収です。
最近は、副業で所得を得る人も増えていますが、まず大事なのは本業の年収です。
副業も、重要なのは課税所得と継続年数ならびにその業務内容です。
簡単にいうと、長い期間しっかりと税金を払っているような所得があれば、銀行も評価しますが、そうでなければ難しいでしょう。
内容も大切です。
よくわからないことをしてお金だけ稼いでいるような内容では、むしろ疑われたりもするでしょう。
結局副業は、銀行の目線で見た時に会社員としての所得に比べると、不安定だと思われます（当たり前ですが）。
内容によってはプラスアルファにはなるので、課税所得ベースでしっかりと稼げている場合はアピール材料になることはあります。
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不動産投資の場合、求められる年収は、最低500万前後からと思ってください。
この水準は多くの場合、ワンルームで使われます。
年収といっても、会社員なのか自営業なのかでも全然話は変わります。
一般的に融資が受けやすいとされるワンルームであったり、1棟でも融資ハードルの低いオリックスや静岡銀行では、会社員としての属性が求められるので、自営業はこれらハードルの低い銀行の利用は難しいと考えるべきでしょう。
会社員といっても、会社規模も重要です。
上場会社またはそれに準ずる などといわれますが、そのくらいの規模感が必要ということです。
従業員5名の会社です！
というのは難しいでしょう。
当然ですが、自営業（個人事業または少数で会社を営んでいる人全て）は、不動産投資では不利です。
年収が高くても、会社員の年収とは扱いが違います。
自営業でも融資を受けることはできますが、相応の自己資金投入が必要であることは念頭においておくべきでしょう。
自営業は自己資金でカバー
ということです。
まー自営業の強みと言えば青天井に稼げることだし、当然といえば当然だよね。
既存借入額
当たり前ですが、借入総額が増えてくると、審査は厳しくなると思った方が良いでしょう。
借入なしの人と、借入2億の人が、同じ見方をさせることはない、ということです。
区分マンションの場合はシンプルで、前述の通り、年収の倍率で組めるローンの上限が決まっているので、総借入が年収の8倍、10倍、12倍などという基準で銀行ごとに定められています。
例えば、年収が600万円の人は、4,800万円ほど借りると上限が来ます（8倍計算）。
東京の区分マンションでいうと、2,3戸ではないでしょうか。
掛け算ができれば簡単ですね。
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1棟物件の場合も、銀行によっては年収倍率の考えを適用してきますが、そうでない銀行の方がメジャーです。
1棟は実力勝負なので、
・総借入
・総資産評価
・現預金
など複数の項目を照らし合わせて安全と判断されれば貸し出しが行われます。
銀行から見れば、その貸し出しをしても大丈夫なのか？という視点になるので、それがYESであればシンプルに貸し出すということです。
1棟の場合、複数棟の購入になれば、預金5,000万以上などは当たり前で、そのくらいはマナーだと思っていて良いでしょう。
年収1,200万円
預金2,000万円
の人が、1棟目をオリックスで買えたとしても、2棟目以降はこのステータスで買えないでしょう。
年収が1,200万円あるので、フルローンの出やすい静岡銀行を2棟目で使う案が濃厚ですが、1棟目の購入で少なくともいくらかの自己資金をキャッシュアウトしていますので、そこを再度作り直してから2棟目。という流れです。
1棟融資は複雑で、組み方のパターンは多岐にわたります。
なんか難しそうだね～専門的だ
また、数か月単位で情勢も変化するので、数年前の融資基準は参考になりません。
既存借入と、借入をした際に得た資産のバランス評価で、買い増し可否の判定が行われるのです。
年収自体が低くても、バランシートが良好であれば買い増しはできます。
自己資金
不動産投資では最も大事です。
自己資金さえあれば、不動産は買えます。
しかし、経験上、自己資金が無い人が多すぎます。
区分マンションは、そもそも自己資金の乏しい層がターゲットになっているものなので、預金2,000万円ほどにも満たない層が購入している傾向が強くあります。
預金が2,000万円ほどなければ1棟をたくさん買っていくぞ！というのは難しいので、身の丈に合わせて区分を買うという観点は正しいです。
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自己資金はその人の能力を示すものなので、自己資金はあるに越したことはありません。
純資産はその人の能力を示す一つの指標だと思っています。
銀行も、自己資金が多ければ多いほど、安心材料になります。
但し、稼ぎ方も極めて重要です。
どのようにその資金を得たのかは確認が入ります。
ワンチャンビットコインでいきました！
先物で一発やったりました！
などは継続性に疑問が残ります。
なにやら得体の知れない副業で稼いでいる、というのも疑問が残るわけです。
怪しい紹介ビジネスで多額の手数料を得ている
投資商品の販売で多額の手数料を得ている
マルチまがいのことをしている
などです。
怪しいビジネスやってる人って沢山いるもんね～
すると、自己資金ほどの評価を受けることはできなくなります。
銀行は皆さんが思っているほど甘いところではありません。
お金があればそれでいい、という考え方も、これまた通用しません。
・お金がある
・稼ぎ方がしっかりしている（事業内容が明確かつグレーではない）
・継続性が認められる
・人間性にも問題がなさそう
というチェックが入ります。
これらを全て満たしていれば、不動産投資では継続的に融資が受けられる人になるでしょう。
ここでいうお金がある、という基準ですが、最低1億円くらいを考えておけばよいと思います。
その他のチェック項目
銀行が融資の可否を判断するのは、
・年収
・既存借入
・自己資金
以外にもあります。
クレジットカード
クレジットカード問題は特にワンルーム購入層で目にする機会が多いものです。
ワンルームの融資ではほぼ間違いなくチェックの入るポイントになります。
個人信用情報を参照することですぐに分かるのです。
毎月どのくらいの支出がカードであり、それが家族の人数と比較して適正かどうかを確認したりします。
例えば、独身なのに毎月カードの支払いが20万円を超えるような人をどう思いますか？
浪費家だと思いますよね？
勿論年収が比例して高ければ問題ない場合もありますが、浪費家は金融機関が嫌いなタイプの典型です。
ちなみにですが、カードローンや消費者金融からの借入は論外になる場合が多くあります。
このようなローンは浪費で使われることがほとんどで、自分の収入よりも支出が多いというリテラシーのない人に見られる借入です。
クレジットカードの作りすぎにも、注意が必要です。
不動産投資を始めたいと思う場合、不要なクレジットカードは解約しておいてください。
カード関係の支払いを怠って「異動」が付くと、銀行借り入れは難しくなると思ってください。
支払い家賃
こちらも、家族の人数から考えて適正かどうかを見ます。
家賃は低く抑える事も十分に可能です。
純粋な支出になるので銀行から見ると、高すぎると思われる家を借りているようなタイプは要注意になるわけです。
前述の通り、浪費家傾向があるためです。
確かに、高い家賃帯のエリアには、相応の属性が集まります。
それをモチベーションにしていく気持ちもよくわかります。
しかし、預金があまりないのに、家賃が高いような場合は、やはり危ないと思われて仕方ないでしょう。
1棟でも多少は見られますが、やはり返済比率などの計算において重要視しているのは、クレジットカード同様ワンルームの融資となります。
住宅ローン・車ローンなど有無
住宅ローンや車のローンは、マイナス評価です。
住宅ローンは、前述した「既存借入」に含まれます。
よほど支払いが進んでいない限りは、マイナス評価となります。
車に関しては、住宅ローンよりもマイナスです。
しかしながら住宅ローンは難しいところです。
マイホームは持ちたい！
と思う人が多く、それ自体は悪くありません。
住宅ローンを組むと、組んでいないときに比べると新規の融資が通りにくくなるということくらいは念頭にあると良いでしょう。
投資用マンションをめいっぱい購入した後に住宅ローンを組もうとする場合、思うようにローンの金額が伸びないこともあるので（最悪否決）、マイホームが欲しい人はそのあたりの優先順位をしっかりと考えてから購入すると良いです。
所有物件の収支状況
既に所有物件があれば、そのレントロールです（家賃と返済明細表）。
ローンなどを差し引き、手元にどの程度のキャッシュフローが残るかは確認されます。
収支が良い物件を所有している場合は別ですが、収支状況が芳しくない場合は、マイナス評価です。
既存物件自体の評価も当然行われますが、その収支も確認が入ります。
ちゃんとした場所でちゃんと回っているのか？
赤字になっていたりするような場合は当然マイナス評価です。
まとめ
なんだかんだ言っても、結局は、自己資金があれば、勝負できるのです。
それほど、不動産投資で自己資金は重要なウエイトを占めますし、自己資金が多い人の方が、融資は通りやすくなります。
本業の年収が高ければ、融資が通るかと言えば、必ずしもそうではありません。
銀行は多くの人が思っているほど簡単には貸してくれません。
特に1棟では顕著です。
一部無茶苦茶な時期に不動産を購入した方であれば話は別ですが、普通の方法で普通に購入しに行こうとすれば、融資は簡単ではないのです。
多くのチェックが入り・・・
融資額が減額され・・・
担当レベルではOKだったのに実際打診したら回答がイマイチ・・・
などということはよくあります。
それほどすんなり希望通りに融資が引けるという世界ではないのです。
