不動産を買ったのに全然満室にならない！
空室だらけで困ってる！
これは絶対避けたいですよね。
当たり前です。
不動産投資において非常に重要なカギを握るのは入居率です。
人が入ってナンボ！
空室は少なければ少ないほど良いのは誰でもわかります。
買った不動産を動かすことができないので、需要のないエリアを買ってしまうと、その状況を変えるのが極めて大変になります。
そうならないために、購入前に賃貸需要における事前調整が必要になるのです。
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賃貸需要調査の必要性
東京のように面で見て適当に買ってもほぼ入居率100%が維持できるエリアであればさほど気にならないでしょう。
しかし、少しでも利回りの高いエリアであれば、賃貸需要調査は大変重要です。
空室率をはじめとする安全性が利回りとして出てきます。
高利回りであれば、その金額でも売ってしまいたいと思う物件なわけで、リスクが高いのも当然です。
リスクとリターンは表裏一体の関係にあるのはどの投資でも同じです。
そりゃそうだよね・・・
不動産投資は価格と立地のバランスだと思います。
値段が相場より高すぎるのは当然ダメです。
値段が相応または少し安くても、立地が悪く、客付けが難しいのであればこれもダメです。
空室が多いと実質的な利回りでみると大きく下がるので、限りなく満室で回せるような状態が好ましいわけです。
収支や利回りは入居率100%で計算されているので、実際買ってみたら入居率70%でしか回らない！ということであれば大誤算です。
そうならないため、購入する前に賃貸需要における事前調査は必須となるわけです。
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現地の管理会社ヒアリングは意味があるのか？
賃貸需要の調査において、思い浮かぶのが現地の管理会社訪問ではないでしょうか。
駅前などにある地場の管理会社に飛び込み、自分が買おうとしている物件についてヒアリングするわけです。
これは多くの人が実践しているように感じます。
しかしながら、必ずしも適切な回答が得られるわけではないというのは念頭においておくべきでしょう。
なぜでしょうか？
逆の立場で考えるとわかります。
例えば飛び込み訪問してきた人に、賃貸需要の細かな部分まで解説して自分の時間を取って何かメリットはありますか？
ないのです。
どうせ聞いて終わり。
確かにメリットがなければ真面目に答えないかもね。
地元の管理会社も、サラリーマン不動産投資家などが増えてから、似たようなことが頻繁に起きており、うっとおしいと思っている人すら沢山いるのです。
一生懸命説明したところで自分に実入りがないわけなので、面倒くさくて同然です。
管理を任せること前提で話を持っていくこともないでしょう。
そうなると、的確なことを教えてもらえないケースがあるわけです。
100点満点の不動産は存在しないので、何か欠点があります。
間取り、築年数、構造、接道、道のり、外観・・・なんでもいいのです。
その欠点を指摘して、やめておいたら？という具合です。
肯定的な意見よりは、どちらかといえば否定的な意見を多く耳にするのだと思います。
人間がそんなもんだからです。
管理会社が置かれている立場上における感情から、肯定よりも否定になるわけです。
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このことを念頭に置いておくだけで迷いは薄くなります。
人間やはりどうしても自分が買おうと思うものを否定的に言われると悩んでしまうものです。
しかし、この悩みは勿体ない結果につながる可能性があるので注意が必要ということです。
現地管理会社の否定的な意見を鵜呑みにするのは厳禁なのです。
私は過去北区の物件を購入する際、現地の管理会社にマイソクをもって立ち寄ったことがあります。
試験的にです。
どんなこと言ってくるのかな。否定的なこと言ってくるだろうな。
という思いです。
案の定正解でした。
全部屋ロフト付きだったので、人が入れ替わるたびにロフトがあると修繕費が多くなる、という本質からずれた指摘でした。
なので物件はイマイチなんじゃないかな~という感じです。
んなわけない。
絶対買いと確信があったので購入していますが、この時現地の管理会社ヒアリングはあまり意味がないことを痛感しました。
中にはちゃんと教えてくれる人もいるかもしれません。
意見の平均値をとるのも大事です。
どちらかというと否定的な意見が出てくる、というのを念頭におきながら参考程度に話を聞くと良いでしょう。
最後に決めるのは自分自身です。
人生は自分で決めるものです！
信頼できる管理会社の選び方
不動産投資で成功するカギを握るのは管理会社といっても過言ではありません。
不動産は買ってからスタートです。
不動産投資は、
・空室期間が長い
・いちいち修繕費が高い
という2点がストレスになります。
確かにイライラするわん
空室期間が長いのは管理会社が無能なのか、そもそも誰がやっても埋まらないようなエリアなのかしかありません。
修繕費も管理会社でかなり変わります。
毎回壁紙張替を提案してくるような管理会社では思うような収支が出ないでしょう。
不必要な修繕や修繕単価がそもそも高いなどは収支を悪化させる大きな原因の一つになります。
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個人的には、管理会社ではなく、管理担当で選択しています。
ずっと同じ担当を付けているので、その人が仮に転職したならば管理を全部新会社に移管させます。
このくらい管理担当と密に連携できるようになってくると、不動産投資でのストレスはなくなります。
個人的には空室とは無縁。修繕費も高いと思ったことはありません。
これは優秀な管理担当がついてくれているからです。
上記で挙げた空室期間と修繕費について、今一度ご自身の物件で確認してみてください。
空室期間に関して、2か月を超えて空室であれば、それは長いです。
普通に募集していれば2か月を超えて空室が続くことは極めて稀であると覚えておきましょう。
良い管理会社の選び方における詳細は以下の記事にまとめています。
まとめ
不動産投資において、空室はストレスになりませんか？
私は空室をほとんど経験せずにきましたが、仮に部屋が2か月を超えて埋まらないとなればストレスになりそうです。
収支が悪くなるのも当然です。
空室を可能な限り避けるため、購入前の物件周辺における賃貸需要調査は必須です。
しかしながら、現地管理会社へのヒアリングでは否定的な意見が多く出てくるはずなので、その心構えは必要です。
何社にも確認し、平均的な意見を取っていくと良いでしょう。
賃貸需要が程度問題なさそうであれば、次は管理会社選びです。
管理会社選びが上手くいき始めると不動産投資は軌道に乗るでしょう。
