「相続税対策として有効です！」とは、投資用物件を勧誘する営業パーソンの常套句ですが、その言葉を信じて物件を購入したものの、期待していたほどの効果を得られなかったという声も聞かれるのも事実です。
そもそもなぜ、賃貸アパートや賃貸マンションへの投資は、相続税対策に結びつくのでしょうか？
そして、物件によってその効果に違いが生じるのはどうしてなのでしょうか？
本稿では、それらの理由について解説した上で、相続税対策に適した物件について考えます。
相続の観点と投資用の観点は違うからね
Contents
投資用のアパート・マンションが相続税対策につながる理由
相続税の計算を行う際に、現金や預貯金はその額面通りの金額、株式は財産を遺した人が亡くなった日の時価で評価されます。
これに対し、相続した土地の評価については「路線価方式」と「倍率方式」のいずれかを用いて行われます。
「路線価方式」とは、国税庁が定めている「路線価」によって土地の価値を評価する方法です。
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「倍率方式」は「固定資産税評価額」に一定の倍率をかけて計算する方法で、過疎地や田畑、山林、原野など、「路線価」が定められていない場合に用いられます。
したがって、賃貸需要を見込めるエリアに建つ投資用物件は、相続時に「路線価方式」で評価されると考えていいでしょう。
「路線価」は、国土交通省が発表している「公示地価」の8割程度に設定されるのが通常です。
実勢価格は、「公示地価」の1.1〜1.2倍が目安とされています。
つまり、相続時に土地は実際の相場よりも割安に評価されているわけです。
しかも、アパートが建っている土地のように他者へ貸し出している場合は、自分自身で使用しているケースよりも相続税評価額が下がります。
立ち退きを求めることも容易ではないことから、自分自身で使用している土地と比べて2～3割程度も評価が下がります。
一方、建物部分については「固定資産税評価額」と同等と評価されます。
建物の「固定資産税評価額」は、新築の場合で同じものを再建築する際にかかる費用の50～70％程度です。
中古の場合は経年劣化を踏まえて固定資産税評価額は減価されていますが、その経年補正の下限は20%となっています。
築古であるほど建物の相続税評価額は安くなるわけですが、築古であっても、固定資産税評価額は0円にはなりません。
そりゃ0円ってことはないよね・・・
建物についても、他者に貸し出していると自分で使用しているケースよりも相続税評価額が下がります。
賃貸している建物の相続税評価額は、建物の評価額から借家権に相当する価額（借家人の権利にあたる部分）を差し引いて算出されます。
こうしたことから、投資用の賃貸アパート・マンションは相続税対策につながるといわれているのです。
ただし、実際の節税効果には、物件によってかなりの違いがみられるのが実情だといえます。
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物件によって効果に大きな差が…相続対策に適した物件とは？
結論から先にいうと相続対策に最適な物件とは、賃貸需要の高いエリアに建つ満室続きの優良物件です。
もしも、その物件がいびつな形状の土地を上手く活用して建てられたものであれば、さらに大きな税金対策効果を期待できます。
裏返せば、春の入学・進学・転勤シーズンなどに需要が集中し、ひとたび発生した空室が長期化しがちな物件は、相続対策として適したものとはいいがたいでしょう。
見込みよりも収益性が低くなるばかりか、売却しようとしても買い叩かれかねません。
相続対策のために不動産投資を行う場合、取得した価格と同等か、それ以上の価格で買い手が見つかりそうな物件を取得することが重要です。
空室知らずの優良物件なら、希望以上の価格で売却することも決して不可能ではありません。
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しかも、その優良物件がいびつな形状の土地（不整形地）に建っていれば、相続税を計算する際の評価額が大幅に低くなります。
順を追って説明しましょう。
先に述べたように、「路線価」は実勢価格よりも割安な設定になっている上、あくまでそれは標準的な宅地（長方形や正方形のような整形地）を想定した価格です。
四隅が直角ではない不整形地や、間口（道路に接している部分）が狭い宅地、間口の幅に対して奥行きが極端に長い宅地などの相続税評価では、「路線価」に所定の補正率を乗じて減額されるようになっています。
こうして相続税の計算時には評価額が低くなる一方で、空室知らずの状態が続いていれば希望以上の価格で売却できる可能性も十分に考えられます。
つまり、相続税評価額と実勢価格との差が非常に大きくなるということです。
これがポイントだね！
さらに、相続発生時に満室状態なら、貸家としての節税効果もフルに発揮できます。
対象的に空室が目立つ物件は、相続税評価額を下げる効果が低くなってしまいます。
なぜなら、その物件の総戸数のうちで、相続発生時に入居者がいた部屋の割合（賃貸割合）に応じて評価額が計算されるためです。
相続税対策で不動産に投資する際の注意点とは？
区分所有のマンション（1室だけを所有）の場合、土地については1室に応じた「敷地権割合」という権利を所有していることになります。
そこで、マンション全体の敷地における相続税評価額を算出し、それに自分が所有する部屋の「敷地権割合」を乗じたものが評価額となります。
建物部分については、「固定資産税評価額」と同額とみなされます。なお、令和6年1月1日から従来の評価額計算に加え、区分所有補正率を加味することとなりました。
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相続対策として不動産投資を検討する際には、その物件の相続税評価額がどれくらいになるのかについても、あらかじめ確認しておくのが賢明です。
また、期待通りの収益が得ながら税金対策の効果をフルに発揮させるという意味でも、空室がすぐに埋まりやすい物件を選び抜くことが肝心だと言えるでしょう。
優良物件をしっかりと吟味するためにも、高い専門性を有し、全幅の信頼を寄せられる専門家とのパートナーシップが重要となってきます。
そして何より、不動産投資は相続対策のみならず、安定的なキャッシュフローを生むことが大前提となってきますから、そのためにも「表面利回り」には惑わされず、維持・管理コストを含めた「実質利回り」に重点を置くのが基本です。
見た目に騙されちゃだめだよ！
相続対策で注目する際も、優良物件に的を絞るのが大原則
不動産の相続税評価額は実勢価格よりも低くなる上、他者に貸し付けているとさらに割安に算定されます。
こうしたことから、相続税負担を抑えるために不動産投資を始める人が少なくありませんが、不人気物件に手を出すと、期待通りの賃料収入が入ってこないばかりか、節税効果も薄れてしまいがちです。
そのような不動産を引き継いだ相続人は、ややもすると故人が行った相続対策に対して不満を持つこともあり得ます。
安定的なキャッシュフローを得るためには、着実に賃貸需要が見込まれるエリアの優良物件を厳選することが大原則。
それは、大きな節税効果を求める際にも通ずることです。
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〈監修〉
黒瀧 泰介
税理士法人グランサーズ共同代表
公認会計士・税理士
