購入編

収益物件を活用した「相続税対策」…効果を高めるための物件選びのポイントは?【税理士監修】

「相続税対策として有効です!」とは、投資用物件を勧誘する営業パーソンの常套句ですが、その言葉を信じて物件を購入したものの、期待していたほどの効果を得られなかったという声も聞かれるのも事実です。

そもそもなぜ、賃貸アパートや賃貸マンションへの投資は、相続税対策に結びつくのでしょうか?

そして、物件によってその効果に違いが生じるのはどうしてなのでしょうか?

本稿では、それらの理由について解説した上で、相続税対策に適した物件について考えます。

相続の観点と投資用の観点は違うからね

 

投資用のアパート・マンションが相続税対策につながる理由

相続税の計算を行う際に、現金や預貯金はその額面通りの金額、株式は財産を遺した人が亡くなった日の時価で評価されます。

これに対し、相続した土地の評価については「路線価方式」と「倍率方式」のいずれかを用いて行われます。

「路線価方式」とは、国税庁が定めている「路線価」によって土地の価値を評価する方法です。

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「倍率方式」は「固定資産税評価額」に一定の倍率をかけて計算する方法で、過疎地や田畑、山林、原野など、「路線価」が定められていない場合に用いられます。

したがって、賃貸需要を見込めるエリアに建つ投資用物件は、相続時に「路線価方式」で評価されると考えていいでしょう。

「路線価」は、国土交通省が発表している「公示地価」の8割程度に設定されるのが通常です。

実勢価格は、「公示地価」の1.1〜1.2倍が目安とされています。

つまり、相続時に土地は実際の相場よりも割安に評価されているわけです。

しかも、アパートが建っている土地のように他者へ貸し出している場合は、自分自身で使用しているケースよりも相続税評価額が下がります。

立ち退きを求めることも容易ではないことから、自分自身で使用している土地と比べて2~3割程度も評価が下がります。

一方、建物部分については「固定資産税評価額」と同等と評価されます。

建物の「固定資産税評価額」は、新築の場合で同じものを再建築する際にかかる費用の50~70%程度です。

中古の場合は経年劣化を踏まえて固定資産税評価額は減価されていますが、その経年補正の下限は20%となっています。

築古であるほど建物の相続税評価額は安くなるわけですが、築古であっても、固定資産税評価額は0円にはなりません。

そりゃ0円ってことはないよね・・・

 

建物についても、他者に貸し出していると自分で使用しているケースよりも相続税評価額が下がります。

賃貸している建物の相続税評価額は、建物の評価額から借家権に相当する価額(借家人の権利にあたる部分)を差し引いて算出されます。

こうしたことから、投資用の賃貸アパート・マンションは相続税対策につながるといわれているのです。

ただし、実際の節税効果には、物件によってかなりの違いがみられるのが実情だといえます。

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物件によって効果に大きな差が…相続対策に適した物件とは?

結論から先にいうと相続対策に最適な物件とは、賃貸需要の高いエリアに建つ満室続きの優良物件です。

もしも、その物件がいびつな形状の土地を上手く活用して建てられたものであれば、さらに大きな税金対策効果を期待できます。

裏返せば、春の入学・進学・転勤シーズンなどに需要が集中し、ひとたび発生した空室が長期化しがちな物件は、相続対策として適したものとはいいがたいでしょう。

見込みよりも収益性が低くなるばかりか、売却しようとしても買い叩かれかねません。

相続対策のために不動産投資を行う場合、取得した価格と同等か、それ以上の価格で買い手が見つかりそうな物件を取得することが重要です。

空室知らずの優良物件なら、希望以上の価格で売却することも決して不可能ではありません。

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しかも、その優良物件がいびつな形状の土地(不整形地)に建っていれば、相続税を計算する際の評価額が大幅に低くなります。

順を追って説明しましょう。

先に述べたように、「路線価」は実勢価格よりも割安な設定になっている上、あくまでそれは標準的な宅地(長方形や正方形のような整形地)を想定した価格です。

四隅が直角ではない不整形地や、間口(道路に接している部分)が狭い宅地、間口の幅に対して奥行きが極端に長い宅地などの相続税評価では、「路線価」に所定の補正率を乗じて減額されるようになっています。

こうして相続税の計算時には評価額が低くなる一方で、空室知らずの状態が続いていれば希望以上の価格で売却できる可能性も十分に考えられます。

つまり、相続税評価額と実勢価格との差が非常に大きくなるということです。

これがポイントだね!

 

さらに、相続発生時に満室状態なら、貸家としての節税効果もフルに発揮できます。

対象的に空室が目立つ物件は、相続税評価額を下げる効果が低くなってしまいます。

なぜなら、その物件の総戸数のうちで、相続発生時に入居者がいた部屋の割合(賃貸割合)に応じて評価額が計算されるためです。

相続税対策で不動産に投資する際の注意点とは?

区分所有のマンション(1室だけを所有)の場合、土地については1室に応じた「敷地権割合」という権利を所有していることになります。

そこで、マンション全体の敷地における相続税評価額を算出し、それに自分が所有する部屋の「敷地権割合」を乗じたものが評価額となります。

建物部分については、「固定資産税評価額」と同額とみなされます。なお、令和6年1月1日から従来の評価額計算に加え、区分所有補正率を加味することとなりました。

 

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相続対策として不動産投資を検討する際には、その物件の相続税評価額がどれくらいになるのかについても、あらかじめ確認しておくのが賢明です。

また、期待通りの収益が得ながら税金対策の効果をフルに発揮させるという意味でも、空室がすぐに埋まりやすい物件を選び抜くことが肝心だと言えるでしょう。

優良物件をしっかりと吟味するためにも、高い専門性を有し、全幅の信頼を寄せられる専門家とのパートナーシップが重要となってきます。

そして何より、不動産投資は相続対策のみならず、安定的なキャッシュフローを生むことが大前提となってきますから、そのためにも「表面利回り」には惑わされず、維持・管理コストを含めた「実質利回り」に重点を置くのが基本です。

見た目に騙されちゃだめだよ!

 

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相続対策で注目する際も、優良物件に的を絞るのが大原則

不動産の相続税評価額は実勢価格よりも低くなる上、他者に貸し付けているとさらに割安に算定されます。

こうしたことから、相続税負担を抑えるために不動産投資を始める人が少なくありませんが、不人気物件に手を出すと、期待通りの賃料収入が入ってこないばかりか、節税効果も薄れてしまいがちです。

そのような不動産を引き継いだ相続人は、ややもすると故人が行った相続対策に対して不満を持つこともあり得ます。

安定的なキャッシュフローを得るためには、着実に賃貸需要が見込まれるエリアの優良物件を厳選することが大原則。

それは、大きな節税効果を求める際にも通ずることです。

———————————————

〈監修〉
黒瀧 泰介
税理士法人グランサーズ共同代表
公認会計士・税理士

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不動産投資が負けにくい理由とは?~株式投資を比較してみよう~

不動産投資は非常に負けにくい投資なのです。 勝ち負けは、 買って→貸して→売る という全過程を経て確定します。

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不動産投資に潜む8つのリスクとは?

不動産投資では、大きく8つのリスクが存在します。 全て把握できていますか? リスクを把握せずに不動産投資を始めると、 ・想像以上に家賃が取れない ・突発

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【倒産情報】不動産投資会社の株式会社アンドラインが自己破産へ

平成23年9月に設立された株式会社アンドライン(所在地:東京都品川区西五反田8-7-11 代表:栗山隆之)が自己破産申請をしました。

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不動産投資詐欺で騙された!~民法はあなたを助けてくれるのか?相対取引の恐怖~

管理会社から家賃が振り込まれなくなった! 高く買わされてしまった! 物件を販売した不動産業者が倒産した! など

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不動産投資で節税する裏ワザ!経費計上のポイントを解説

不動産投資で効率良く利益を積み上げるには、いかに税金を抑えられるかがポイントです。 この記事では、不動産投資で節税する裏ワザお

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不動産投資の経費はどこまで落とせる?認められる必要経費一覧

不動産投資における経費計上は、所得税の納税額に影響を与える重要なポイントです。 確定申告時に経費をもれなく計上することで不動産

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投資用マンションに自分で住むのは可能?不動産投資用物件に住むリスクを解説

不動産投資による資産形成を行っていると、空室の発生やライフスタイルの変化等により、投資用マンションにオーナー自身が住むことが選択肢と

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初めての確定申告も簡単!不動産所得の計算方法と経費一覧

不動産投資における不動産所得は、「収入-経費」で計算されます。 どのような経費があるのでしょうか。 経費が洗い出せれば不動産所得

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不動産投資で自己破産する人が持っている物件の特徴

2019年以降、1棟を複数所有していながら、収支が悪いという相談が多くなりました。 本来、不動産は安全圏内(エリアにおける正常とされる

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「満室経営」を続けるアパートオーナー…突如〈税務調査〉のターゲットになったワケ【税理士が解説】

事業を行っている限り、すべての人が税務調査の対象になります。賃貸経営を行う不動産投資家も調査の対象になりますが、一口にアパートオーナーといっ

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突然の「税務調査」に慌てないために…不動産オーナーが日ごろチェックすべきポイント【税理士が解説】

事業の規模を問わず、法人や個人事業主、副業を行っている人を対象に実施される「税務調査」。 もちろん、不動産オーナーも調査の対象になりま

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不動産オーナーに「多大な」不利益をもたらす“モンスター入居者”…〈強制退去〉は可能か?【弁護士が解説】

入居者による迷惑行為や入居者同士のトラブルは、貸主(物件オーナー、賃貸人)の悩みのタネです。 なかには入居する先々で問題を起こす“モン

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不動産管理の「管理手数料が安い」は要注意~安い手数料の裏に隠れた罠とは?~

不動産を購入してオーナーになると、不動産の管理をすることになります。 自分で管理することもできますが(自主管理と言います)、手間がかか

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不動産投資の短期譲渡と長期譲渡の違いとは?~所有期間と税率を把握する~

短期譲渡と長期譲渡は、1月1日を何回迎えたかで分かります。 税率が倍近く違うので、売却を検討される前は、どちらに該当するのかを把握して

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「築30年」の一棟アパート…売却するべきか、バリューアップして賃貸経営を続けるべきか

築年数を重ね、所々に老朽化がみられ始めた賃貸物件。 オーナーには「売却」「リフォーム・リノベーション」「新築への建て替え」という3つの

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「築浅・好立地」の優良物件なのに…“空室続き”の不動産オーナーが見落としているモノ

賃貸経営を行うにあたり、投資家の多くが「築年数」や「立地」を重視するはずです。 実際、入居者も「築浅・好立地」の物件を中心に住まいを探

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【保存版】賃貸経営で成功する良い不動産管理会社の選び方・探し方とは?

不動産投資は買って終わりではありません。 その後の運用次第で大きく利益が変動します。 運用で絶大なる影響を持つのが、不動

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賃貸経営につきものの「空室リスク」…長期化させないためにオーナーができる対策は?

たとえ家賃収入が得られなかったとしても、管理費をはじめとする諸経費が必ず手元から出ていく賃貸不動産のオーナーにとって、最大の懸案事項と言える

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不動産投資で賃貸募集(客付け)を効果的に行うコツ~AD(広告費)の流れを知る~

なかなか入居者が決まらない! という経験はありますか? 入居者を募集する過程で動くお金の流れを関係者別に理解できれば、入居率を上

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不動産投資で役立つ中小企業倒産防止共済のまとめ~経営セーフティ共済活用方法~

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【不動産投資】購入時に入居者募集を最短で開始する方法~所有権移転前の募集開始~

買付を入れてから売買契約を経て決済日を迎えるまでは、それなりに時間がかかります。 融資の承認が出ると、ほぼ間違いなく決済日を迎えて所有

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【初心者向け】不動産投資の賃貸管理基礎~管理会社の役割と集金代行契約書~

不動産の賃貸管理会社とは、あなたが所有している物件の管理を行う会社です。 区分マンション全体の管理を行う、建物管理会社とは違います。

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不動産投資でこれから自己破産・破綻する人の特徴とは?~危険なフルローンの真実~

じわりじわりと不動産投資家のローン滞納率が各銀行で上がってきています。 返済に苦しくなっている人が増えている証拠です。 不動産は

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【融資情報】関西みらい銀行の融資条件変更について(区分マンション)

2020年は、区分マンションの融資状況に変化が出そうです。 1棟物件の融資は、「かぼちゃの馬車」事件以降、相当厳しくなったことはご存知

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申込金めぐり相談相次ぐ=大東建託のオーナー契約-消費者団体(Yahooニュース)

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ワンルーム不動産投資家はマイホームが買えなくなる?~フラット35制度改正(2020年)~

2020年4月より、フラット35の制度改正がありました。 ワンルームで不動産投資を行っているオーナーは、内容を必ず確認しましょう。

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「家賃保証」の嘘で借金1億 年収800万のリーマン大家、破産の危機(Yahooニュース)

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女性の家事育児と仕事・キャリア形成の両立は無理?~少子化解消のカギは男性にある~

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