築年数を重ね、所々に老朽化がみられ始めた賃貸物件。
オーナーには「売却」「リフォーム・リノベーション」「新築への建て替え」という3つのなかから、いずれかの選択肢を選び取ることが求められます。
それぞれの選択肢に一長一短があり、絶対的な正解は存在しません。
オーナーの投資意向や物件の立地・間取り・築年数等によって、ベストなチョイスは異なります。
本稿では、“築古感”の漂い始めた賃貸物件をどう扱うべきか、3つの対応策についてみていきます。
確かに難しい選択だよね。
所有するアパートが築古になると生じる“不都合”とは？
賃貸アパートを新築した直後は外観・内観ともにピカピカで、設備も最新のものがそろっていることから、よほど立地が悪くない限りは満室状態が続き、家賃も強気に設定できることでしょう。
しかし、歳月を経て建物・設備の老朽化が進み、周辺物件と比べて“築古感”が漂い始めると、だんだんと空室が発生し、次の入居者がみつからないケースが増えてきます。
また、外観の傷みや設備の故障も目立ち始め、修繕・修理などといった維持管理コストの負担も重くなりがちです。
古い物件のリスクは修繕費っていうもんね！
そのタイミングで家賃の引き下げを断行すれば、「収入減＆コスト増」のダブルパンチで収益性が大幅に低下しかねません。
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見切りをつけて物件を処分しようにも、築年数が経過して資産価値が低下した賃貸物件は、なかなか希望通りの価格では売却できないものです。
運良く売却できたとしても、買い叩かれてしまう可能性が高いでしょう。
収益性が低下した築古アパート…3つの選択肢
では、収益性が低下した築古アパートはどうすればよいのでしょうか？
主な選択肢は、
①売却する
②リフォーム・リノベーションを行う
③新築に建て替える
……の3つです。
新しくしたいな！
まず、売却してしまえば空室の悩みから解放されますし、その後は維持管理コストもかかりません。
しかしながら、先述したように築古物件が建ったままの状態では安く手放すことになる可能性が高いでしょう。
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これに対し、リフォーム・リノベーションや建て替えによってバリューアップを図れば、再び入居者を獲得しやすくなり、家賃も相対的に高めに設定できます。
ただし、再び入居者を集められるようになるほどのリノベーションには相応の投資が求められますし、その資金をすべて回収するには長い時間を要します。
リフォーム・リノベーションにとどめるべきか、それとも建て替えて新築の状態から再スタートするべきかを判断する目安になるのが、「法定耐用年数」の考え方です。
これは国税庁が定めているもので、その建物が大規模修繕工事などを行わない状態でどれだけの年数にわたって使用し続けられるのかを示しています。
木造アパートが22年、鉄骨造アパート（鉄骨の厚みが3mm超4mm以下）が27年と定められていますが、あくまでこれは「建築費を経費として減価償却できる年数」。
それを過ぎたからといって、物件を貸し出せなくなる訳ではありません。
きちんとメンテナンスを施し、安全性などに問題がなければ、「法定耐用年数」を超えていても賃貸経営を続けられます。
「法定耐用年数」を超えている場合、「建て替え」が賢明か
アパートを建築する際にローンで資金調達していた場合、通常は返済期間が「法定耐用年数」内になっています。
なぜなら、返済が滞り金融機関が物件を差し押さえることになったとしても、「法定耐用年数」を超えている場合は評価額が「ゼロ」となり、貸し倒れ損を埋められないためです。
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言い換えれば、「法定耐用年数」を超えている物件は、すでにローンを完済しているケースが多いということ。
返済期間中と比べれば資金面にゆとりが生じているでしょうし、最寄りの駅や商業施設などからほど近い利便性の高いロケーションであれば、土地を担保に新たなローンを組める可能性もあります。
したがって、鉄骨造であっても築30年というような「法定耐用年数」を超えた物件なら、コストパフォーマンス的に建て替えを選択するのが賢明かもしれません。
リフォーム・リノベーションにとどめていると、さらに10年後、築40年を迎える頃には別の箇所も老朽化し始め、ふたたび大掛かりな修繕が必要となる恐れがあります。
また、建物の耐震性や省エネ性能、機能性、さらには間取りも時代遅れになっている可能性が高く、そういった点からも建て替えを検討したほうがよさそうです。
空室の度合いも判断材料の1つです。半数以上が埋まらない状態が続き、その原因が老朽化と推察できるなら、大掛かりなリノベーションか新築への建て替えが求められているということでしょう。
建て替えも既存入居者との関係もあってなかなか大変そうだよね。
まとめ
所有する賃貸物件が老朽化し、慢性的に空室が発生するようになった場合、取るべき選択肢として①売却する②リフォーム・リノベーションを行う③新築に建て替える……の3つが挙げられます。
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①売却すればその後の維持管理コストは負担せずに済むものの、希望通りの金額で買ってもらうのは難しいというのが実情でしょう。
また、②リフォーム・リノベーションを行って物件のバリューアップを図れば、再び入居者を獲得できるかもしれませんが、コストの回収には長い時間を要します。
さらに「法定耐用年数」を超えて築30年以上に達している場合、中途半端なリフォーム・リノベーションにとどめると先々で追加の投資が必要になる恐れがあるため、コスパの観点からも、③建て替えを選択するのが妥当かもしれません。
