この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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不動産の売却査定価格は、一番低い査定価格を出した不動産業者が一番信用できるのです。
不動産の売却を検討する際、持っている不動産がどのくらいの価格で売れるのか、気になると思います。
このとき利用する「不動産売却価格査定」は、ほとんどの場合、実際に売れる価格よりも高い価格で査定されます。
不動産業者の出す価格査定は、あまりアテにならないと考えてください。
なぜだと思いますか？
内容を5分動画にしました！
↓↓↓↓
今持っている物件がいくらで売れそうなのか気になる！
という方は以下から査定をしてみてください。
Contents
なぜ売却の査定価格は相場より高いのか？
A不動産とB不動産の両社に所有している物件の価格査定を依頼したとします。
A不動産は、
2,000万円で売れそうですよ！
という回答でした。
B不動産は、
2,500万円で売れそうですよ！
という回答でした。
どちらの業者に物件の売却を依頼したいと考えますか？
自分の持っている物件は、自分自身が過大評価をするものであり、できるだけ高く売りたいと考えるのが通常だと思います。
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すると、B不動産に依頼したいと思う方が多いのではないでしょうか。
高い値段で査定価格を出した方が、任せてもらえる可能性が上がると考えるのです。
これが狙いです。
高く売りたい売主の物件を、高く査定することで、売却の仲介依頼を受けたいと考える不動産業者が多く存在します。
売却物件の仲介依頼を受けることができれば、成約時に依頼者から仲介手数料を取ることができます。
仲介業者自身が買主も見つけてくる場合は、買主からも仲介手数料を取ることができます。
確かに両方からもらったほうがおいしいね～
このため、不動産業者は、どこも物件の売却依頼を受けたいのです。
・オリンピックが終わる前に売っておいたほうがいいですよ！
・お持ちの物件は高値で売れる可能性がありますよ！チャンスです！
というような、いい加減な内容の勧誘を受けたことはないでしょうか。
不動産業者は、あなたが持っている物件が高く売れるかのようなトークで、不動産を売却しないか、と持ち掛けてきます。
—書籍より抜粋—
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絶対に知られたくない！ 不動産屋の儲けの出し方 [ 斎藤智明 ]
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「査定します」の言葉もまた、それをきっかけにして媒介契約を結び、売買契約へつなげるための手段なのです。
家を売ろうと思ったら、できるだけ高く売るために、「いくつかの不動産屋から見積もりを取って検討し、少しでも査定額が高い不動産屋に頼もう」と思っている方も多いのではないでしょうか。
何とかして専任媒介契約をとることが大切な営業マンはこうした売主の心理に漬け込んで、「本当は3,500万なのですが、4,000万で売れますよ！」と甘い言葉をささやきながら高い査定額を提示していきます。
高い金額で売りたい売主にとって、こうした言葉は魅力的に聞こえます。
そうして媒介契約を結び、コミュニケーションを重ね、巧みなセールストークで売主との距離を縮めていきます。
高値で査定価格を出した不動産業者の販売手順
不動産売却の依頼を受けた不動産業者は、当初査定した価格で販売を開始します。
B不動産に依頼した場合、販売価格は2,500万円です。
しかし、相場より高い物件は当然売れません。
すると、価格を2,280万に下げて再募集してみませんか？と持ち掛けてきます。
売り始めたオーナーは、売りたい意思があるため、この条件を飲みます。
これでも相場より高いため、売れません。
すると、価格を1,980万に下げて再募集しませんか？と持ち掛けてきます。
そして結果的に、良心的な価格査定をしていたA不動産と同じような価格で売れることになるのです。
但し、このようなやり方で売りの依頼を取りに来る不動産業者に物件を任せないほうが良いでしょう。
いつどこでまたウソをつくかわかりません。
うーん難しいね・・・
不動産業者の見分け方・選び方
冒頭でも書きましたが、不動産の売却査定価格は、一番低い査定価格を出した不動産業者が一番信用できるのです。
一番高い査定を出した不動産業者はインチキである可能性が高く、契約してはいけません。
売主の気持ちとしては、高い査定を出してきた不動産業者にお願いしたい気持ちはよくわかります。
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しかし、今まで解説した通り、不動産は相場でしか売れないのです。
よく考えたら当然だよね
誰もが最初は高く売れそうな幻想を抱きますが、思うような価格で売れないのが不動産の世界です。
複数の不動産業者に査定を依頼し、査定結果を比較してみてください。
但し、エリアが異なる不動産業者への依頼は辞めておいた方が良いでしょう。
極端ですが、広島県で活動している不動産業者に、東京の物件の査定依頼はしないでください。
査定を依頼する不動産業者の本社や支社がどのエリアにあるのかは確認が必要です。
ウソやデタラメが横行する不動産業界で、良い不動産業者を見極めるのは難しいのが実態です。
また、次のような観点も参考にしてみてください。
・購入時お世話になった不動産仲介業者
⇒購入した物件が非常によく、大変満足できた場合に限ります
・物件の建築や販売に関わった不動産業者
⇒ライオンズマンションであれば大京などです
・複数社を訪問し、己の感覚を信じる
⇒フィーリングはとても重要です
・成功している不動産投資家が利用している不動産業者
⇒成功者がよく使う不動産業者であれば優良の可能性は上がります
個人的には、やはり「人」です。
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どのような人を通じて知り合った不動産業者であるのか、は大切な要素になります。
また、「信頼できる ≠ 大手」です。
大手だから信頼できる、は不動産業界においては特に当てはまりません。
会社の規模は関係ないのです。
結局のところ、どの不動産業者を経由しても、不動産流通サイト（レインズ）に情報が掲載され、その情報をもとに各不動産業者が売り物件の情報を不動産サイトなど（ホームズなど）に掲載します。
・会社規模が小さいと売れにくい
・会社規模が大きいと売れやすい
ということはないのです。
特に信頼できる人がいなかったり、特定の不動産業者との付き合いが無いような場合は、一般媒介契約で複数の不動産業者に物件売却を依頼すると良いでしょう。
一般媒介契約で複数の不動産業者と契約し、フィーリングを確かめてみてください。
いきなり1社と専任媒介契約を締結すると、フィーリングが合わなかった場合でも、その会社との契約を一定期間（最大3か月）切ることができません。
但し、一般媒介にはデメリットも多くあるので、何らかのツテで不動産業者を知っている場合は、基本的に専任で任せた方が良いでしょう。
各媒介契約については、以下の記事を参考にしてみてください。
不動産は相場より高く売れない！高く売る方法もない！と心得よ
物件を購入した不動産業者に査定依頼をしてはいけない
物件を販売した不動産業者は、ワンルーム系であれば、ほぼ間違いなくぼったくり同然の値段で販売しています。
本来1,000万円の価値しかない物件を、1,800万円で売っているのです。
1,800万円で購入した人が、3年後に売りたい！と相談に来たとします。
その時、査定額は950万円です、と言えるでしょうか？
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1,800万円で売った物件の3年後の値段が950万であれば、誰でもおかしいことに気が付きます。
そこで、査定額は1,850万円です、などとウソを付きます。
そして、実際に売りに出してみると装い、ウソの申し込みが入ったなどといってきたりします。
申し込みが入ったり、物件に動きが出れば、オーナーは「売れるかもしれない！」と期待を寄せます。
本当の価値が950万円しかないなど夢にも思わないのです。
そして、結果ローンがダメで流れてしまった、などといいます。
正しい方法で売りに出したとしても、相場950万円の物件を1,850万円で売りに出していたら、永遠に売れません。
このようなことは起きるので、物件を査定する時は、販売した不動産業者以外の業者に依頼するほうが良いでしょう。
不動産を買った不動産業者以外に査定依頼をする、ということです。
なるほどね～
まとめ
持っている不動産をできるだけ高く売りたい！
という気持ちはよく理解できます。
しかし、不動産は相場でしか売れません。
他社より高値で売れますよ！という種類のトークで迫ってきた不動産業者とは契約しないほうが良いでしょう。
査定価格を高く出し、結局売れる値段にまで価格を下げなければいけない場合、その間の時間は無駄になります。
複数の不動産業者に査定を依頼した場合、一番低い査定価格を出してきた業者が、一番信頼できる可能性があります。
査定価格は、
「不動産業者が売りの媒介契約を取りたいが故に、意図的に高く出してくる」
と理解しておいてください。
高い査定価格を出す不動産業者は信用できない
まずは売れる物件の価格を把握したい！
と思う方は、以下の不動産会社で査定依頼をしてみてはいかがでしょうか。
価格と契約に納得ができれば、媒介契約を締結し、実際に不動産を売りに出してみると良いでしょう。
不動産の価格は年々上昇傾向です。
これを機会に売却を視野に入れてみるのも面白いのではないでしょうか。
思わぬ利益が出たらいいですね！！
