購入編

不動産投資で失敗しない区分マンション・ワンルームの選び方

不動産業者の言われるがままに不動産を購入すると、失敗します。

区分マンション・ワンルームの販売が劇的に増えており、ほぼ100%の会社員が、不動産を、本来の値段よりもはるか高値で購入しています。

簡単に言うと、騙されているのです。

区分マンション・ワンルームの選び方と、失敗しないための注意点について触れていきます。

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区分マンション・ワンルームの選び方

どのような基準で、区分マンション・ワンルームを選ぶのでしょうか。

①東京23区内徒歩10分以内

東京23区の徒歩10分以内が鉄板です。

最低でも、東京寄りの神奈川、埼玉、千葉、くらいに留めておいてください。

エリアや駅によっては、東京23区内の駅徒歩10分以内でも、弱いところはありますが、それでもよくわからない微妙な地方の区分マンションを買うよりはマシです。

東京23区のある程度のエリアにならないと、取れる家賃が下がっていきます。

区分マンションの場合は、維持管理していくために管理費と修繕費の支払いがあります。

家賃が低すぎると、管理費と修繕積立金の割合が高くなり、売れにくくなります。

販売価格:180万円

家賃:2.3万円

管理費:1.2万円

修繕費:0.9万円

こんなマンションに魅力を感じますか?

家賃 – 管理費 – 修繕積立金 = 0.2万円です。

キャッシュで買っても手残りが0.2万円しかありません。

固定資産税を支払うとマイナスです。

 

家賃が高く取れるエリアに絞って買うべきです。

値段が安いから地方の区分マンションを買いました!

は危険です。

➁総戸数30戸以上

区分マンションの場合、総戸数が多いほうが、マンションのグレードが上がり、共用部分が綺麗になります。

総戸数が少ないと、部屋辺りの管理費と修繕積立金が高額になるため、キャッシュフローが悪くなります。

必ずしも30戸以上である必要はありませんが、少なすぎる場合は要注意です。

20戸未満は、少なすぎです。

ある程度のグレードを維持するためにも、総戸数30戸を目安にしてください。

③専有面積40㎡以下

専有面積は、大きくなると、その分投資効率が下がります。

20㎡で家賃が10万円取れていたとします。

40㎡の家賃は20万円にはなりません。

16万円ほどです。

しかし、価格は専有面積にある程度比例します。

すると、40㎡を超えるようなマンションは、投資効率が落ちていくのです。

狭ければ狭いほどいい?

と思われるかもしれませんが、狭すぎると賃貸が付かなくなります。

ある程度の広さは確保しておくべきでしょう。

客付けに支障がない専有面積は、おおむね15㎡以上でしょう。

15㎡~40㎡未満で考えてみてください。

住宅ローンを活用したグレーな不動産投資を勧める不動産業者が増えてきていますが、専有面積が大きな物件が購入対象になるので、このような物件は投資効率が下がり、危険だと認識しておいてください。

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④最新設備は不要・向きは重要ではない

よく設備の話をする不動産営業マンがいますが、営業トークに過ぎません。

設備は、関係ないと思ってください。

設備がいいから価格が上がる。

その分家賃も伸びるといいですが、そうでもないのが現状です。

不動産は、価格と家賃のバランスが重要です。

【マンションA】

マンション価格:3,000万円

家賃:12万円

最新設備:有

【マンションB】

マンション価格:1,500万円

家賃:8万円

最新設備:無

どちらが投資商品として優れているのでしょうか。

間違いなく最新設備のないマンションBです。

入居者は、予算内の家賃で部屋を決めています。

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最新設備がないと絶対に入居しない!

というような入居者はほとんどいないのです。

 

向きも同じです。

北向きです。

南向きです。

というのは、実需(自分で買って住む)場合は、重要な要素になる場合もあります。

しかし、投資用では、自分は住みません。

15㎡~30㎡前後の区分マンションであればなおさらです。

独身がターゲットになっており、日中は仕事で不在でしょう。

向きが、それ相応に家賃に影響するのであれば、資産価値は変わりますが、実際はほとんっど影響しません。

 

このように、最新設備や向きなど、不動産投資で本来意識すべきでない点を強調する営業マンがいたら、その人から不動産を買うべきではありません。

ぼったくられます。

不動産投資は、投資です。

取れる家賃と購入価格で勝負するのです。

このバランスが崩れると、負けやすくなります。

数字で勝ちにいくのが、投資です。

区分マンション購入時の注意点

①周辺相場を確認する

買おうとしている物件が、相場と乖離していないのか、確認してください。

この作業は大変重要です。

出された物件だけを見ていては、その値段が適正なのか否かわかりません。

例えば、不動産業者に提案された物件が3,000万円だとします。

周辺で似たような物件を調べたところ、1,800万円でした。

すると、おかしなことになっていますよね?

あなたに売りつけようとしている3,000万円の物件は、価格が適正でないことになります。

不動産を売りに出すときは、周辺の相場を加味して値段を決めていきます。

今回の場合、3,000万円で買ってしまっても、売りに出そうとすると、1,800万円前後になるのです。

買った瞬間の1,200万円の超過債務です。

不動産は、

売れる値段こそが資産である

ということを忘れないでください。

この意識があるかないかで雲泥の差が出ます。

 

周辺とは、同じ駅の、できるだけ類似したマンションで比較してください。

駅が1つ違えば、周辺の利回り感も全然変わってきます。

違う駅同士を比較しても無意味です。

必ず、同じ駅で比較するようにしてください。

サラリーマンは、

・無知

・不動産業者の言っていることを鵜呑みにする

ため、カモられまくっています。

気を付けてください。

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➁管理費と修繕積立金を確認する

区分マンションの場合、支出項目としてローンを意識する人は多くいますが、管理費と修繕積立金の支払いもローンの一部として考えるべきです。

これらは支出であり、個人の力で変えることはできません。

家賃に対するウエイトをそこそこ占める重大な支出です。

また、修繕積立金については、上がる傾向があることを忘れてはなりません。

修繕積立金を安く見せるため、新築時は意図的に安い値段が設定されています。

最初から修繕計画が崩壊するような修繕積立金の設定になっているため、年々不足が顕著になり、修繕積立金は上がります。

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まとめ

投資用区分マンションの選び方と注意点を挙げましたが、一番大切なことは、周辺相場との比較における確認です。

駅によって、資産価値の下落率、入居率、利回り、は全然違います。

1駅隣でも、全然変わってきます。

同じ駅同士の価格比較は大変重要です。

買おうとしている物件の価格が適正であるのか、をチェックしましょう。

いくら他の項目を満たしていても、値段を間違えたらどうにもなりません。

その上で、総戸数や専有面積などを精査してください。

価格を誤れば、その時点で負けが確定します。

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