この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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買付を入れてから売買契約を経て決済日を迎えるまでは、それなりに時間がかかります。
融資の本承認が出ると、ほぼ間違いなく決済日を迎えて所有権は移転します。
融資では、仮承認（支店承認）と本承認の2つがあります。
当記事での承認とは本承認を指します。
不動産投資の融資は簡単じゃないよ！
賃貸管理会社にこだわりがなく、前所有者の賃貸管理会社を引き継ぐ場合は別ですが、これを変更するかつ購入物件に空室がある場合は、所有権移転前に自分で契約予定の新しい賃貸管理会社で募集だけ開始出来る事があります。
私は、客付けに非常に強い密に付き合っている賃貸管理会社があるので、必ずそこに変更しています。
空室があれば、所有権移転前に私の賃貸管理会社で募集できるようにお願いしています。
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なぜ所有権移転前に新しい賃貸管理会社で募集させるのか？
賃貸管理会社は管理が自分の手から離れることを知ると、優先して顧客付けしようとしなくなります。
この事に尽きます。
確かに去るもの追わずか
どうせ契約解除されるのだから、他の顧客の物件を優先して客付けしよう、という部分は理解できます。
募集行為に対して手抜きをするのです。
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しかし、空室はできるだけ決済前に埋めてしまいたいものです。
モチベーションの低い会社に募集させるのではなく、新しい会社に募集させる方が入居率は上がります。
客付けに興味のなくなった既存の管理会社ではなく、所有権移転後から管理を委託することが決まっている管理会社に募集をさせた方が、決まりやすくなるのは当然です。
募集開始には何が必要？
まずは当たり前ですが、売主仲介業者と売主に確認して下さい。
売主が業者である場合などは断られたりします。
私自身も断られた経験があります。
法律上所有権が移転するまでは前所有者のものです。
断られたら諦めて下さい。
いやん・・・
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OKをもらえたら、募集開始の調整を変更する予定の賃貸管理会社(以下、「変更後の賃貸管理会社」と行います)にて募集が開始できます。
仮に決まった場合、募集にかかる費用は当然買主が負担することになります。
費用を負担しても自分の管理会社で空室を埋めたいと考える方が合理的です。
万が一入居日が所有権移転前でも、賃料の発生は決済日にすることをお勧めします。
それまでの期間は、フリーレントとします。
いずれにせよ数日から数週間の差になるので、煩雑にしないためにもこの形が理想です。
賃料を決済前に発生させると、実質これを受け取るのは前所有者になります。
決済での精算や、変更後の賃貸管理会社から前所有者への振り込み手続きなどは面倒です。
面倒な流れだと思われると、売主サイドに拒否されることもあるので、可能な限りシンプルに進めます。
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まとめ
自分自身で付き合っている賃貸管理会社があれば、是非所有権移転前に募集ができないものか売主側に確認してみて下さい。
私は入退去が多い時期に、買付を入れてから決済までに3部屋が空室になった経験があります。
買うときに空室が出てくるのは嫌だよね
この時は、決済前に私の管理会社で募集させてもらい、決済時には空いた3部屋全てに申し込みが入っている状態になりました。
所有権が移転する前に買主側の賃貸管理会社で募集をかけさせてもらうことは可能です。
是非売主と売主業者に交渉してみてください。
但し、こちらは完全にお願いする側の立場であることを忘れないでください。
