建物の管理状況や周辺環境の雰囲気など、購入前の「現地確認」で得られる情報は不動産投資家にとって非常に有益であることをご存じでしょうか。
本記事では、現地確認を行う際にチェックすべき重要なポイントをいくつかピックアップして解説します。
Contents
行かないと融資もおりない？ 「現地確認」は必要不可欠
インターネットの不動産ポータルサイトには、膨大な数の収益不動産情報が掲載されています。
加えてストリートビューなどを駆使すれば、気になる物件の立体的な外観や周辺の雰囲気なども確認できます。
文明の利器のおかげで、わざわざ現場に出向かなくてもある程度の不動産情報が収集できる時代になっています。
わお！
しかし、このようなバーチャル情報のみで高額な不動産の購入を決めてしまって良いものでしょうか。
その答えは「No」です。
とくに収益不動産を購入する際は必ず現地へ赴くことをお勧めします。
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一昔前は物件を見学せずに購入するケースが多くありました。
地方に住む投資家が都心のワンルームマンションを購入する場合、逆に都心に住む投資家が地方の一棟アパートを購入する場合など、不動産会社の営業担当者から伝えられた情報のみで売買契約書にサインしていたものです。
当然のことながら、現地にいかなければ周辺環境のことはまったくわかりません。
営業担当者から伝えられた情報が正しいかどうかも精査できず、購入価格にそぐわない瑕疵物件を掴まされてしまうようなことも起こり得るのです。
多くの投資家が被害に遭った「かぼちゃの馬車」事件では、評価額5,000万円程度の物件が1億円以上の値付けで売買されていました。
事件の被害者らは建設予定地や竣工した建物をみることなく契約させられていたのです。
今後このような被害が再発しないよう、金融機関側は「現地を確認していない不動産購入者には融資をしない」という営業方針に切り替えています。
不動産会社も然り、顧客には契約前に必ず現地を確認するよう促すようになりました。
「マイナスポイント」を徹底的に洗い出す
現地を確認する際のチェックポイントは以下の通りです。
駅から現地までの道のり
まず電車で最寄り駅まで向かいます。
駅改札を出て、現地に向かって歩きながら徒歩分数を測ってみましょう。
不動産広告にはよく「●●駅より徒歩●分」などと表記されていますが、これは単純に地図上の道路距離を80ｍ＝徒歩1分として計算したもので、実際に歩いてみると表記通りの時間では到着できないこともあります。
まっすぐでフラットな道のりならそれほど誤差はありませんが、途中に上り坂があったり、長い信号待ちを避けるために歩道橋を利用しなければならないなどの通行障害に阻まれたりすれば、所要時間は伸びるでしょう。
加えて道中に階段があれば自転車利用も制限されるため、最寄り駅との距離感はさらに遠い印象になります。
確かに階段や歩道橋とかはいかないとわからないよね
こういったミクロ情報は、現地に行かなければ収集できないものです。
近隣の嫌悪施設
次に、隣接地や周辺に怪しい施設がないかどうかを確認します。
たとえば駅から現地までの道沿いに風俗系の店舗があったら女性の入居は期待できないでしょう。
その他、町工場やガソリンスタンド、墓地など、性別を問わず嫌われる施設のチェックもしておくと良いでしょう。
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投資家自身が現地で感じることは、入居者が感じることと同じです。
「駅まで行きづらくて不便だな」とか、「この場所の前を通るのは嫌だな」と感じたのなら、それは入居客付けに苦労する兆しです。
室内の状態が良ければ一旦は入居してくれることはあったとしても、更新してくれることはないでしょう。
不便や嫌なところがあれば誰でも「引っ越したい」と思うものです。この感覚には、現地を訪れてみない限り気づけません。
建物の管理状況
敷地内や共用部がキレイに掃除されているか、ゴミ置場が整然としているかなど建物管理面も一応チェックします。
しかし管理が行き届いていないからといって購入を断念する必要はありません。
こうした問題は、管理会社を切り替えれば解決できるためです。
立地条件が良いのに建物が汚いため空室が続いているような物件であれば、価格交渉もしやすくなります。
現地調査で意識すべきは「マイナスポイントの洗い出し」です。
この物件を購入するかしないかという判断だけでなく、購入を前提とした賃貸需要の絞り込み、物件力向上のアイデア出しにも有効に活用できます。
なるほどね～
建物の瑕疵が価格交渉の材料になる
現地に着いたら、建物のまわりをクルっと一周してみてください。
大規模修繕が行われていない古いRC造マンションなどでは、素人目にもわかるような大きなヒビが入っていることがあります。こういった物件は要注意です。
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筆者がコンサルティングを行っていたお客様（A様）は、購入予定物件の現地調査に赴いたところ、「屋根が割れているように見える」という異変に気づきました。
A様から電話連絡を受けた筆者が売主に問い合わせると、「屋根が剥がれていることは知っていたが、直さず放置していた」といいます。
これは売主の告知義務違反にあたります。
筆者もすぐに現地へいって確認すると、天井の雨漏りも発見されました。
これは数万円程度で直せるレベルではなく、最大1,000万円近くの費用がかかる工事になるでしょう。
不動産投資における修繕費用は想像より高額であることを理解しておこう
このような物件は購入しないという選択肢もありますが、修繕費用分の値引きを交渉するという手もあります。
また、ほかのお客様（B様）は現地確認の際、消防設備が著しく劣化していることに気づきました。
火災報知器などの消防設備・避難器具に不具合があった場合は建物所有者が罰則対象となるためこれは放置できません。
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専門業者にメンテナンスの見積もりを依頼したところ、総額は400万円。
売主に対し、その額を値引きしてもらう交渉に入りました。
ところが売主からは「200万円までしか引けない」との回答がありました。
そこで、「値引きは200万円で良いので、売主負担で消防設備等のメンテナンスをしてほしい」とダメ押ししたところ快諾され、実質600万円の値引きに成功しました。
こういった交渉も、現地を確認したからこそできることです。
以上みてきた通り、建物では修繕に高額な費用がかかりそうなところ、そして周辺環境においては歩道橋や階段、坂道など自分の力ではどうにも変えられない場所などが、現地調査において重要なチェックポイントとなります。ぜひ覚えておくようにしましょう。
