購入編

【不動産投資】失敗しない1棟物件・アパート選びのコツ

1棟物件と区分マンションは、全然違います。

1棟物件の難易度は、格段に上がりますが、その分高い収益力を有しています。

リターンが高い分、リスクも高くなるため、1棟物件の失敗しない選び方について、絶対に外してはいけない2つのポイントについて触れておきます。

1棟の場合は金額が大きく、区分に比べて流動性も下がることから、失敗すると危険です。

利回り7%?

私なら利回り10%でやるけどね!

というような、利回りで会話をする人は大変危険です。

不動産投資は、表面的な利回りだけでは何も見えません。

私個人は、地方の利回り15%より、東京23区の利回り7.5%が勝つと考えています。

需要があること(立地)

1棟物件は、自己資金の無い人には不向きです。

自己資金の無い、1棟物件購入に不向きな人でも、買えてしまう物件があります。

それは、地方の1棟物件です。

安易に地方の1棟物件を勧めてくる不動産業者は、危険です。

注意してください。

東京23区の1棟は、難易度が高く、自己資金の無い人は買えません。

地方で土地面積が取れているような物件の場合は、銀行評価の関係で、フルローンでも買えていました。

既に問題が表面化したスルガ銀行を筆頭に、高金利で融資しているのが特徴です。

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しかし、残念ながら、スルガ銀行問題が発覚したことで、地方の1棟物件に対して融資する金融機関はなくなりました。

ということは、スルガ銀行など高金利金融機関で地方の1棟を買ってしまった人は、出口がないということになります。

少し前に、フルローン連発でメガ大家になったような人は、出口のないババを大量につかんでいるという悲惨な状況でしょう。

自己資金が少ない人は、買えるから、という理由だけで、中長期的に需要があるかわからないエリアを選択してしまう人がいます。

不動産は、購入したら動かせません。

需要があることは、大前提です。

人が入らなければ、ただの負債です。

収益を生むどころか、赤字を垂れ流します。

立地が悪いと、利回りは上がります。

すると、収支計算書上のキャッシュフローは、潤沢に見えてしまいます。

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しかし、収支計算書は満室が前提になっていることが多く、賃貸需要がないエリアで満室を中長期的に確保し続けるのは、至難の業です。

ADをいくら付与しようが、フリーレントをいくら付与しようが、需要がなければそもそも入居者を確保することができません。

・空室率が高い

・ADを数か月付与しなくてはならない

・フリーレントが必須

というような状態では、実質的な利回りは大きく下がります。

 

好立地になれば、利回りは下がり(価格が上がり)、必要になる自己資金は増えます。

このため、自分自身には何が買えるのかを把握し、その範囲の中で、需要のある場所に絞って検討するべきでしょう。

不動産は、買うことが目的ではありません。

勝つことが目的です。

多少自己資金を入れてでも、需要のある、将来も安全なエリアを選択すべきです。

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そもそも住む人がいない場所は買うべきではない

相場より安いこと

不動産投資は、売らないと利益が確定しない投資です。

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1,000万円だから安い

ということもなければ

1億円だから高い

ということもありません。

相場と比較して安いのか、高いのか、が重要です。

自分自身が買おうとしている物件が、相場と比べてどうなのか、を常に分析してください。

利回り7%と、利回り11%の物件があるとします。

どちらが良いのかは、利回りだけでは判断できません。

エリア(駅)の周辺事例と比較し、高い安いの判断をします。

利回り6%前後で出ている好立地において、利回りが7%であれば、優秀です。

逆に、利回りが11%でも、周辺が12%で出ていれば、その物件は割高になります。

必ず、同じ駅の周辺相場と確認してください。

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相場より高く買ってしまった場合は、「売値<残債」という状態に陥るため、売りたいときに売れるかはわかりません。

「売値>残債」という状態を、常に作ることができるように心がけてください。

相場に対する意識は、1棟物件に限らず、どの物件でも同じです。

区分マンション、マイホームでも、相場より高く買ってしまうと、思っていたほど資産にならないだけでなく、最悪の場合は負債になってしまいます。

相場を意識することで失敗する可能性は低くなります。

相場を意識する、とは、簡単にいうと、売値を意識する、ということです。

売る、という前提のもと、購入してください。

不動産は、長期で保有するものではありません。

必ず売るときが来ます。

売って初めて利益が確定するのです。

売ることに意識のない人は、高値掴みしやすい傾向があるので、注意してください。

まとめ

1棟のほうが区分マンションよりも利益がでるから1棟が欲しい!

という人はよくいます。

とてもわかります。

しかし、1棟は自己資金のある人が買うものです。

自己資金がないのに、無理やり1棟購入を考えると危険です。

特に、融資が付きやすかった地方の1棟物件は、要注意です。

2019年に入り、地方の1棟に融資するスルガが撤退したことで、地方の1棟物件は売れなくなりました。

とても良いことです。

無知な人ほど安易に地方を買ってしまいます。

不動産業者は、地方を格安で仕入れ、スルガ銀行を使って転売することで多額の利益を出していました。

1棟物件は、

中長期的に需要のあるところでやること

買う物件の価格が相場より安いこと

の2点をしっかりと確認して購入すれば、大きな失敗には陥らないでしょう。

やはり、まずは需要です。

需要が無ければ、何もかもが机上の空論です。

日本の人口は激減しています。

地方は衰退以外ありません。

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