この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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メガ大家で資産10億円！
年間賃料収入は1億円です！
と聞いて、「うわ！すごいな～羨ましいな～」なんて思ったことはありますか？
メガ大家は本当にすごいのでしょうか。
メガ大家の真相を5分動画でまとめました！
↓↓↓
メガ大家とは、簡単にいうと総資産で10億円分の不動産を持っている大家を指します。
冒頭にも書きましたが、
10億の物件を持っているのだからすごいに違いない！
なんでもよく知っている！
と思ったら大間違いです。
資産10億も持っていればすごいと勘違いしそうだよね・・・
メガ大家の多くは、不動産投資のド素人です。
そもそも「総資産」はその人の本質的な資産を示すものではありません。
見るべきは
・物件保有エリア（地方都市は危険）
・保有物件構造（RC中心は危険）
・純資産（含み益と勘違いしているものは除く）
・借入金融機関（金利2%台越が中心は危険）
などで総合判断できます。
一番わかりやすいのはエリアです。
都内近郊のそこそこの立地で持っている大家であれば、成功している確率その時点で非常に高いといえます（東京、神奈川、千葉、埼玉の国道16号線内側付近まで）。
しかしながら、当時融資が付きやすかったような
・地方都市
・RC中心
・利回り10%ちょい
みたいな持ち方をしていれば素人大家でしょう。
しょぼい純資産で買えるときに買っただけであり、本質的な不動産投資のおける安全な運用には遠い状態です。
プロなどとは到底言えません。
Contents
破綻リスクが高いメガ大家の特徴
2018年ごろから、融資が厳しくなり、メガ大家の誕生は比較的難しくなりました。
しかしそれ以前は、信じられないような無茶苦茶な融資が通っていました。
不動産投資経験者であればご存知の通り、
・スルガ銀行が絡む無茶苦茶な地方都市の融資
・1棟1法人スキームという1棟を購入するごとに法人を新設するという特殊な買い方
・オーバーローンという弱者向けの融資
により、1年で10億円の不動産を買うことすら可能でした。
法人名義で購入することにより、金融機関によっては、個人信用情報に借入の情報が載らないため、2棟目を購入する時に、1棟目の借入が見えず、これを繰り返すことで買い増しが可能になりました（全て違う銀行）。
問題の主役となったスルガ銀行は、賃貸需要など無視した地方都市の融資に積極的で、年収がそこまで高くなくても、数億円単位で融資することも珍しくありませんでした。
これにより、素人メガ大家が誕生しました。
しかし、メガ大家の多くは、はっきり言って失敗しているようにしか見えません。
メガ大家の中には破綻寸前の人も数多くいます。
失敗していて破綻リスクの高いメガ大家の特徴は、次の通りです。
・超短期間で不動産を急激に購入
・フルローン、オーバーローンの連発（自己資金を全然入れていない）
・高金利で融資を受けている
・地方都市の購入（東京近郊などではない）
・築古を購入（RCだと最悪）
・預金通帳の改ざんをして不正に融資を受けている
簡単に書くと、失敗している人のほぼ全員が、10億円の不動産を所有していても、借入が10億円ある、ということです。
純資産は、驚くことにゼロに近いのです。
フルローン・オーバーローンは実力のない人に見られる買い方だよ！
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購入物件のエリアは経験上非常にわかりやすい特徴になっています。
地方都市の購入でも、
・北海道
・新潟
・愛知
・静岡
が圧倒的多数です。
この４都市で物件を中心的に購入しているメガ大家であれば素人の可能性大となります。
自己資金が無い人に対しても、数年前は無茶苦茶な融資が通っています。
そもそも、ある程度の資金力がなければ、不動産投資での1棟購入などありえません。
にも関わらず、不動産業者の言われるがままに、割高でどうしょもない地方都市の物件をフルローン（厳密にはオーバーローンが多い）でつかまされている素人が、メガ大家なのです。
危険極まりない購入方法であり、遠くない将来、厳しい状況に追い込まれるでしょう。
特に、地方都市に古めのRCを購入していたり、借入金利が高い場合は、なお危険です。
せめて東京23区に持っているということであれば、資産価値が維持できるかつ出口が取れる（売れる）ので逃げ道もありますが、地方だとそうはいきません。
人口減少により、明らかに衰退している不動産賃貸業において、エリアが微妙な場所を、次欲しい人がいません。
スルガ銀行が融資しない今、地方物件の融資は伸びません。
出口が取れない爆弾を大量に抱えているのが、メガ大家の正体です。
エリアが非魅力的なだけではありません。
そもそも不動産業者に三為行為（転売）をされて購入しているので、買値は間違いなく高いでしょう。
カモられてるだけなんだね・・・
素人が故に、「買えるなら買います！」というスタンスで、とにかく買うことを目的にしている傾向がありました。
それでいて融資がガンガン通るのであれば、不動産業者からすれば天国状態です。
スーパーマリオのスター状態以上です。
バカが高値でサンタメ物件（業者の転売物件）を買う。
楽しくて仕方ないですね。
しかしながら、買った方は購入時点で割高な物件になるので、売ろうと思っても売値より残債の方が大きく、売りたくても物理的に売れない、という状況なのです。
悲惨の一言です。
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結局のところ、不動産投資を開始しようと思ったときに自己資金がなく、自己資金が無い人でも買える地方都市を大量購入するしか方法がなかった、ということです。
良い物件を選ぶ能力はそもそもないので、融資の付く物件を選択する、という方法しかなく、土地が広めで評価の出る物件を買うしかなかったのです。
当初流行った地方の築古物件を三為業者（転売屋）にまんまとはめられて買わされているのがメガ大家です。
東京23区は、自己資金が必要になるので、ある程度資金力のある人でないと購入はできません。
自己資金が無いのに、不動産投資に参入してきたド素人は、地方を大量に購入する以外の選択肢はなく、素人が故に、不動産業者にババをつかまされたのです。
メガ大家が危険な理由
不動産は、売らないと勝ったのか負けたのかわからない投資です。
売れないような地方都市に物件を持っているのは、それだけで危険です。
築年数が古ければ、次にだれが買うのでしょうか。
非魅力的な場所を持っているだけでも怖いのですが、実はもっと危険な状況です。
高額な修繕費用
RCはランニングコストが高いだけでなく、修繕費も高額になります。
エレベーターがあるとなお最悪です。
壊して再建築！というのも簡単にはできません。
解体費も高額だからです。
メガ大家の多くは、銀行評価の出る物件という観点から、RC系の物件を所有しています。
RCの大型物件は、大規模修繕の費用が1,000万円を超えることも珍しくありません。
古くなればなるほど、修繕費用のサイクルは早くなるため、修繕費は増えます。
これは確かに素人だとわかりにくいポイントだワン
しかし、地方の物件になれば、面積あたりの賃料も低くなるため、家賃と比較して修繕費が高額になるのです（家賃は3万円しか取れないのに、部屋の面積が30㎡で修繕費が15万かかるなど）。
これでは入居者が入れ替わるタイミングにおける費用負担が大きく、実質利回りを大きく押し下げる要因にもなります。
RCの築古、がはめられている人のお決まりのパターンです。
出口がない
売れない、ほど恐ろしいことはありません。
不動産投資は、売って初めて利益が確定する投資です。
永久的に保有するのは、非現実的です。
ましてや人口が減少するような場所を所有していると、空室が増えて修繕費が増え、収支は悪化します。
資産価値も下落し、良いことなしです。
そのような物件を、次にほしい人がいないのです。
それでけではありません。
昨今問題が表面化したスルガ銀行の融資が消極的になったことにより、地方の不動産に融資する銀行がなくなりました。
現金であえて不人気な地方を買う人はまずいないでしょう。
融資を受けて買うのですが、融資が受けられなければ、そもそも買えません。
欲しい人がいない
融資してくれる銀行がない
というダブルパンチにより、メガ大家所有物件は売れないでしょう。
築古物件を30年の融資期間で融資を受け、それが売れないほど恐ろしいものはないでしょう。
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キャッシュフロー率が悪い
短期で急激に物件を増やしたメガ大家は、素人が多く、結果として、「よくそんな物件買ったな」と思えるような物件を買っている人が多くいます。
不動産投資は、価格と立地のバランスです。
「よくそんな物件買ったな」と思える物件とは、場所が微妙で古いのに、利回りが低い（価格が高い）というものです。
場所が悪く、築が古ければ、相応のキャッシュフローが出ないと厳しくなります。
にも関わらず、低いキャッシュフロー率になっていることが多くあります。
キャッシュフロー率とは、物件価格から逆算するキャッシュフローです。
年間1,000万円のキャッシュフローを生む物件が、3億円だったとします。
キャッシュフロー率は、1,000万円÷3億円=3.3%になります。
この比率が低すぎるのです。
年間キャッシュフローが2,000万もでている！
と言っても、所有している物件が10億円であれば、キャッシュフローはわずかに2%です。
これで地方の築古なら最悪の状態と言えるでしょう。
しかし、キャッシュフロー2,000万円、という響きだけ聞くと、毎年2,000万円も現金が手に入るのか！と羨ましく聞こえますが、実態は違います。
また、キャッシュフローとは、税引き前であることが多く、実は税金で30%ほどもっていかれるのです。
すると、最終的なキャッシュフローは、2,000万円-600万円（税金）=1,400万円です。
10億円の借入をしている結果が、わずか1,400万円のキャッシュフローなのです。
しかも満室前提の話です。
良い価格でしっかりと不動産が買えていれば、東京23区内でも、キャッシュフロー率で3％台を確保することは難しくありません。
にも関わらず、東京23区と比較してはるかに劣る、地方の築古でキャッシュフロー率が2%台という信じられない状況の人が多いのです。
地方の築古であれば、この比率が4%でも低く、6%でもまだ検討に値しないでしょう。
勿論、場所によりますが、地方への投資は、それほど気を付けないといけないのです。
地方はそもそも満室で長期回すことが難しいのです。
空室を常にいくつか抱えての運用になる可能性も高いでしょう。
新規で入居者を募集する時も、ADといって、広告費を家賃の数か月分付与しなくてはならず、これもキャッシュアウトの要因です。
表面上キャッシュフロー率が低い場合、実際に運用してみるとほとんど手残りはないでしょう（地方の表面利回りと実質利回りはかなりの乖離がある）。
共食い大家・キラキラ大家の誕生
メガ大家の多くは、素人で不動産投資を開始し、不動産業者の言われるがままに、フルローンを連発して場所が微妙なところの不動産を大量購入しました。
しかし、少し経ってみた時に、今の自分がまずい状況にあることに気が付きます。
そこで、彼らが見つけた仕事があります。
それは、メガ大家コンサルタントです（これをキラキラ大家や共食い大家と呼びます）。
不動産投資に興味のある人や購入意欲のある人に、コンサルタントとして近づき、次のようなことをしています。
超高額な情報商材を売りつける
超高額なコミュニティーを作って運営する
しょーもない物件のなんちゃって仲介をして業者からキックバックをもらう
これにより得たお金で、自分の危険を少しでも回避しなくてはいけません。
「メガ大家と言っている人に不動産を勧められたのですが、全然良くないのに、今買った方がいい、と急がされたんですよね」
というような人が増えてきました。
ド素人メガ大家が、どうでもいいと思っているお客さんに対し、とにかく手数料が欲しいが故に、いい加減な不動産を勧めるというのは、よくある話です。
巷では大変横行しており、注意が必要です。
入会に多額の費用がかかるものもあり得ません。
そのようなコミュニティーの良い話を聞いたことはなく、絶対に入会すべきではありません。
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情報商材も同じです。
結局投資は不動産に限らず、自分の力でやるものと心得ましょう。
最後の判断は自分で、投資は100%自己責任です。
何があっても他人に責任を1%でも擦り付けるような情けないことはやめましょう。
そのくらいの心構えが必要です。
そうでなければ成功など絶対にしません。
成功している本物の大家を見分ける方法
メガ大家であったり、不動産投資をしている人全てが危険な状況ではありません。
中にはかなり成功している人がいるのも事実です。
どのように見分ければ良いでしょうか。
本物の大家の特徴は以下です。
中でも一番わかりやすいのは、純資産の多さです。
・純資産比率が高い（フルローンの連発ではない）
・東京近郊などが中心
・出口を何度も経験している
・借入金利が1%台以下中心
地方の不動産投資を全面的に否定するつもりはありませんが、そのエリアに精通していない人がやるには危険すぎます。
香川県に住んでおり、香川に精通していて、地元の業者も管理会社も良く知っている。
だから香川で不動産投資をする！
という人は、問題ありません。
しかし、利回りだけで地方に行くのは素人のやることです。
ましてやフルローンで買えるから、という理由で買うのは論外です。
プロの不動産投資家であれば、やはり借入を起こすことのリスクも考えるはずです。
すると、総資産も大切ですが、純資産にも目が向くようになります。
フルローンが連発できるという理由だけで、危ない地方のフルローンを組みまくる、ということはしません。
借入額が大きくなれば、その分リスクも上がることを理解しているからです。
借入に応じた純資産（主に現金など）を持っているか、ということです。
自己資金がしっかりとある
物件の返済が相当進んでいる
など、純資産が多いというのは大変重要なポイントです。
また、東京23区で物件を持っているのかも重要な要素です。
東京23区はある程度お金がないと買えないため、23区でどの程度1棟物件を所有しているのかは一つの目安になります。
資金力のある人は、やはり都心に絞って購入している傾向が強く出ています（数百人規模の会社経営者、大企業役員、開業医など）。
また、借入金利に着目するのも良いでしょう。
成功している大家や本当の意味での資産家であれば、借入金利はどこで借りても1%台が多いでしょう（大手不動産業者にはめられて購入している提携ローンは除く）。
そして最後に、出口を経験しているかです。
不動産は、売らないと勝ったのか負けたのかわからない投資です。
一度も売ったことがない大家は素人です。
区分の経験だけでも不十分でしょう。
買うことだけに執着し、出口が経験できていなければ、本当の意味で利益が出たのか判断できないためです。
私が知っている大家の中で、この人は上手くいっている人だ！と思える現役メガバンクの行員がいます。
スタートは東京近郊の1棟売買もしていましたが、徐々に完全な東京23区特化型になりました。
1棟1億円~2億円前後の物件売買を繰り返しており、合計23棟を購入し、9棟を売却して現在東京23区のみで14棟所有しています。
キャッシュフロー率も健全であり、成功者の典型です。
この人は、本物です。
成功しているメガ大家です。
東京23区に特化しているだけでなく、23回も購入を経験し、9回も出口を経験しているからです。
資産背景も非常に健全です。
まとめ
メガ大家には素人が多い、と思ってください。
勿論、中には本物もいますが、本物よりも偽物の方が圧倒的に多く、注意してください。
破綻寸前で苦しんでいる人がいる、ということです。
メガ大家が変な不動産の売買仲介や、怪しげなコンサルティングをやっている場合は、なお注意です。
キラキラ大家、共食い大家です。
素人が自分の不動産保有状況に危険を察して、手数料の荒稼ぎを企んでいます。
あなたのことなんて考えていません。
メガ大家に会ったら、
自己資金はどのくらい入れていますか？
どの辺りのエリアで所有していますか？
借入金利はどのくらいですか？
と聞いてみると良いでしょう。
ほぼフルローンで買っているような大家であれば、当記事で取り上げた大家で間違いありません。
偽物メガ大家の意見に耳を傾け、不動産投資をすると、失敗に終わるでしょう。
彼らが窮地に立たされ、自己破産しなくてはならない日が、近づいています。
今持っている物件がいくらで売れるのか確認したい！
と思う方は、以下の不動産会社で査定依頼をしてみてはいかがでしょうか。
価格と契約に納得ができれば、媒介契約を締結し、実際に不動産を売りに出してみると良いでしょう。
不動産の価格は年々上昇傾向です。
これを機会に売却を視野に入れてみるのも面白いのではないでしょうか。
思わぬ利益が出たらいいですね！！
