「かぼちゃの馬車問題」、「レオパレス問題」、「大東建託問題」、「TATERU問題」、「フラット35不正問題」と、最近は不動産業界の本質が、少しばかり見えてきたかな、という事案が出ています。
このような事件は、まだまだ氷山の一角に過ぎず、不動産業界のヤバさは、もっと深刻です。
その中でも、サラリーマン大家には自己破産レベルの人が多く存在しており、10年以内に爆弾が爆発すると思われます（本人たちは、驚くことに気が付いていないことが多い）。
スルガ銀行が使えなくなったらフラット35を使って不動産を買わせるなど、不動産業者はある意味で頭が良く、次から次へと買主を食い物にしていきます。
日本政策金融公庫を使った不動産投資も、大変危険なものが多く、注意が必要です。
Contents
日本政策金融公庫の特徴
日本政策金融公庫は、不動産投資用の融資も行っています。
名目は設備投資だったりしますが、実態は不動産投資用ローンと変わりません。
次の特徴があります。
・審査が甘い
・金利が低い
・3,000万円以下くらいまでであれば比較的簡単に融資する
・期間が短い（15年～20年が最長）
審査が甘い、というのが、不動産業者にとっては何よりも都合がよく、使い勝手がいいのです。
3,000万円以下の融資であれば高い確率で承認されるため、このレンジの物件を好んで販売する業者が多くいます。
3,000万円以下の1棟物件は、神奈川、千葉、埼玉でも普通に存在します。
日本政策金融公庫が使われる物件の特徴は、どのようなものでしょうか。
物件の特徴
日本政策金融公庫を使うためには、その支店がある近くの物件を持っていないといけないケースなどがあります。
何かしらの条件が付与されているのです。
そこで・・・
そのエリアに物件を持っていることにしましょう！
まずはそのエリアの区分を現金で購入しましょう！お金は貸します！
一度弊社で持っている区分を売るので、1棟が買えたら売値で買い戻させてください！
など、色々と提案してきます。
なんとも不思議なやり取りですが、実際にこのような形で物件を買っている人は多く存在します。
当事案に限りませんが、理解不能な提案をされた場合は、怪しいと思って離れてください。
日本政策金融公庫は、期間が短いですが金利が低く、返済額は思ったほど高くなりません。
不動産業者は、日本政策金融公庫を使って、場所が微妙な築古物件を販売します。
表面利回り11%
築32年
木造・鉄骨
といった具合です。
利回りが10%以上になれば、融資期間が20年でも金利が1%台であれば、表面上の返済比率は50%前後になるでしょう。
収支計算書上は、なんだか安全に見えるのです。
そして、価格が3,000万円以下ということもあり、なんとかなりそうだと思えるのです。
このあたりが狙われます。
しかし、不動産賃貸業は衰退産業であることを忘れてはいけません。
場所を選ばないと、次の買い手がみつかりません
場所を選ばないと、そもそも入居者を確保出来ません
人が入らなければ利回りは机上の空論になります
売れなければ、最終的な利益はわかりません
このように、なんとも微妙な物件に、日本政策金融公庫が使われる傾向があるのです。
まとめ
不動産投資は、買うことを目的にしてはいけません。
勝つことが目的です。
勝つというのは、自分の資産を増やす、ということです。
売れない不動産は、資産ではなく負債です。
売れるようなエリアを選ぶ！
これは大前提です。
買えるから何でもいい！
では失敗します。
不動産業者は、売ることを目的にしています。
このため、将来売りにくい微妙なエリアであろうが、その瞬間に売れればなんだっていいのです。
最後に売ってしっかりと勝つことを心がけて不動産投資をしてください。
