この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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ネットに出てる物件なんて余りものじゃん！
と思ったことはありますか？
確かに、正解な部分もあります。
しかし、不正解な部分もあるのです。
他方、
非公開物件は特別！
非公開物件だから安い！
と思ったことはありますか？
これも正解であり不正解です。
毎度のことですが、そんな単純な世界ではないのです。
そもそも投資に単純はないよね！
Contents
不動産投資は価格と立地
例えば、東京都港区六本木のマンションがネット上に1円で売りに出ていたらどうですか？
欲しいですよね？
というか何かの間違いだと思いますよね。
六本木のマンションが1円なら誰でも欲しいでしょ！と思った場合、インターネットに出ているからといってダメな物件ではないということになりませんか？
不動産投資は、
・価格
・立地
の2面で判断していきます。
勿論、もっと細かい内容はあるのですが、おおむね価格と立地を間違えなければ痛い目に合いにくいのです。
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立地とは、当たり前ですが賃貸需要のあるエリアということです。
満室運用にそこまで苦労しないような場所であれば問題ないでしょう。
全空に近い物件を格安で買って満室にするのが得意というマニアを除きます（地方高利回り物件で成功しているごく一部のスーパー大家）。
価格とは、その場所における相場です。
1億円が高いとか2,000万円が安いとか、価格そのものの話ではありません。
相場の話です。
相場5,000万円物件を8,000万円で買ってしまうと勝率は下がります。
逆に、相場5,000万円の物件を4,000万円で買ったら勝率は上がるのです（相場より安い物件を買うのは難しく、原則相場付近で買えれば十分と思って不動産投資に挑むと良いでしょう）。
詳しくは以下で解説しています！
こう考えると、インターネットに掲載されているからといって絶対ダメ、なんてことはないのです。
価格次第では全然アリ
というのが答えになります。
なるほどね～
実際、私自身は過去ネットに掲載されている物件を複数回購入したことがあります。
非公開物件が必ずお得、ということはないので注意してください。
それでは、なぜ非公開物件が特別だと思いやすいのでしょうか？
そしてなぜ不動産業者は物件を非公開化したいのでしょうか？
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非公開物件とは？
そもそもの話ですが、非公開物件とはどのようなものでしょうか？
不動産業者の物件情報におけるメルマガなどを見たことのある人であれば一度は触れていると思います。
当物件は非公開です！
非公開物件情報！
といった具合です。
非公開物件とは、すごく簡単に書くと、レインズに掲載されていない、というものです。
レインズに掲載されていないので、インターネット上にも公開されていません。
実は、ただそれだけなんです。
レインズ掲載なし
ネット掲載なし
これを非公開物件と呼んでいるだけのことです。
あくまで情報公開範囲の話になるので、非公開だから安い、なんてことはないのです。
まーいわれてみればそうだよね
そもそも自社が仕入れて顧客に高値転売する目的の物件であれば非公開で当たり前です。
買主に「こちらは非公開物件です！」などといって自社が売主になっている相場より高い物件を売りつけるわけです。
自社が高値転売目的で買ってそれを直接自社の顧客に売るわけですから、非公開で当たり前です。
しかし、このケースにおいて、物件が安いはずはないのです。
インターネット上に公開されている物件はほとんどレインズに掲載があります。
レインズに掲載されていても、中には「広告不可」の物件もあります。
ここでいう広告不可とは、ネットに掲載するなよ、ということです。
素人目線で考えると、より多くの人の目に触れた方が売れるんじゃないの？だからネットに掲載したほうがいいんじゃないの？
と思うかと思います。
しかしながら不動産業者の目線でいえば逆です。
ネットに掲載されている物件は積極的に仲介したくないと思う不動産業者が多いのです。
なぜでしょうか。
非公開物件を不動産業者が好む理由
なぜ不動産業者は非公開物件を好むのでしょうか？
私自身も物件の案内をする身ですので、ほとんど非公開物件に絞っています。
まさに以下です。
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やはりネット上に公開されている物件情報をわざわざピックアップして顧客案内をするかといえば、積極的にはやりません。
理由その１：他社が仲介できてしまう
まず、情報がネット上に存在するということは、レインズにも高確率で掲載があるわけです。
すると、他社でも仲介が可能です。
メルマガをA社から取って詳細資料を取り寄せて、仲介で日ごろから手数料を下げてくれるB社に持っていって購入する、ということが可能です。
A社が元付（売主側の仲介会社）である場合は、売れると売主から手数料が取れるのでまだ良しとしますが、買い側で仲介に入る場合、買主からしか手数料の受領ができないため、今回挙げたようなことをされると収入はゼロです。
仲介の世界では成約して初めて手数料収入を得ることができるので、成約しなければどんなに頑張っても手数料はゼロです。
このようなことが容易に起きるため、ネット上に掲載されている物件の仲介は積極的には行いたくないのです。
数多くの会社が仲介に関与できる物件の魅力は薄いということです。
確かに仕事して無報酬だと厳しいもんね
理由その２：買主が非公開物件に魅力を感じている
非公開物件！
と強調する会社が多いことが物語っていますが、「非公開物件」と聞くだけでなんか特別な感じがする買主が多いということです。
ネットに公開されてるんだから余りものでしょ！
になってしまうわけです。
なので、非公開物件を買う方がなんかお得そうだぞ！
というものです。
非公開物件というだけで案内はしやすくなります。
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理由その３：中抜きが難しい
価格がオープンになっていると、業者間での中抜きが難しくなります。
どゆこと？
と思いますよね。
実は、売主の希望する金額よりも上で売ってきたらその分キックバックでちょうだいね、みたいなことが行われているケースがあります。
売主の希望価格：5,200万円
A社の提示価格：5,600万円
B社の提示価格：5,800万円
という具合です。
各社は自社の顧客に案内しますが、価格を変えて出していることがあるのです。
同じ物件なのに異なる価格を見たことはないですか？
このように、価格を変えて出したい不動産業者の思惑があると、ネット掲載はウザイのです。
ネットに掲載されてしまうとその価格がわかりますし、残ります。
すると、各社で自由に価格設定をして売ることができないので好まれません。
今回の例でいうと、物件が売れたらA社は400万円、B社は600万円の利益が出ることになるのです。
予め売主と合意を取っていて超過した代金の差分を業務委託費のような別名目で徴収すれば完了です。
仲介手数料は3%が上限となっており、その程度の利益だけでは動きたくない業者が沢山あります。
一般的にはその仕事でその報酬かい！
と思われることも多いのですが、実際3%を少なく感じている業者が大半であることは認識しておくと良いでしょう。
地方では1棟でも少額のものばかりなので、それを仲介だけでやっている業者は偉いなと思います。
理由その４：不正ができない
少し前は流行ってましたね～
「かぼちゃの馬車」以降難しくなりましたが、契約書を2つ作成して不正にフルローンを引くなどの行為です。
預金通帳の改ざんをしたり契約書を2重で作成していたりとやりたい放題でした。
契約書は、売買代金を変えて2つ作成します。
よって、その物件の情報がネットに出ていると不都合なのです。
銀行が見れば売買代金が違うことに気が付きます。
よって、そのようなことをして売る物件の情報は完全に非公開化されていないといけないわけです。
以前ほどはなくなりましたが、相変わらず似たようなことする不動産業者が存在していると思います。
物件を高く迅速に売る方法
これらをまとめると、実は逆のことにも気が付きます。
自分の物件を売るときの話です。
多くの人に見てほしいからネット掲載したい！
と思いますよね？
しかし、この記事でそれは逆効果であることに気が付きましたか？
物件は非公開化し、客付けした業者に両手を取らせるよう、特定に業者に専任に任せるのではなく、「暗黙の一般媒介」で売りに出すと一番早く売れるのです。
詳細は以下の記事でまとめています！
実は物件をあえて非公開にし、特定の専任を付けずに販売活動をするほうが圧倒的に物件が売れやすくなるのです。
客付け業者は、その物件を売ればいくら手数料が入るのかばかりを気にします。
それを逆手にとります。
売り側からも買う側からも手数料の入る物件（両手）は積極的に顧客に案内しようとします。
売り側の手数料を、客付けできるかわからない業者に渡すのは勿体ないです。
売ってくれたら手数料満額払います！
といって非公開で複数の客付け業者に営業をかけるのがベストです。
まとめ
結構奥が深いのです。
インターネットに掲載するしない、の思惑は色々なところに出てきます。
総じて横のつながりが弱い業者はネットに載せる傾向があるように思います。
私はこのような内容を売主に説明し、one of themとして使ってください、と提案します。
売主があまり不動産業界の事情に詳しくないと、専任で媒介を締結した結果、レインズに掲載されることはあります（専任媒介を締結した業者は一定期間内にレインズに掲載することが義務付けられています）。
そうではなく、暗黙の一般媒介でくる売主であれば、そもそもネット掲載不可を伝えてくるので、水面下で非公開物件情報としてその情報が扱われます。
インターネットに掲載されているから高い、余りもの、ではないのです。
逆に、非公開物件だからお得、ということもないのです。
不動産業者の思惑は色々なところにあります。
物件の
・価格
・立地
のバランスを考えて購入するということを心がけましょう。
