この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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皆様が不動産を探す基準は何でしょうか？
多くの方は、
・利回り
・キャッシュフロー
の2点だと思います。
不動産投資をする人であればだいたいこの観点からスタートしますので、間違いではありません。
しかしながら、必ずしも正解ではありません。
内容を5分動画にしました！
↓ ↓ ↓ ↓
Contents
高利回りの方が勝てるのか？
利回りが高い物件の方が、利益は出るのでしょうか？
いきなりですが、答えはNOです。
キャッシュフローが出ている物件の方が、利益は出るのでしょうか？
答えはNOです。
不動産投資は、
買って → 貸して → 売る
という全ての過程を経て利益が確定します。
売り切るまでが重要です。
ここで意識するのは、売り切る、ということです。
入り口で利回りの高い物件は、当然ながらその理由があるので、売るときも高めの利回りにしないと売れないのです。
売るときにどの程度価格が落ちるのか、は勝敗を分ける非常に重要なポイントであることを理解しておきましょう。
物件A、Bのを2つ検討した時、Aは都内で利回りがBより1%低いとします。
Bを買ったものの、売るときにAより1%高い利回りでしか売れなければ、結局一緒です。
それどころか、実際は残念なことに、Bは2%高い利回りでしか売れず、Aは0.5%しか利回りを上げずとも売れてしまう、ということがよくあります。
簡単にいうと、立地が良ければそれだけ価格が下がりにくいのです。
利回りが入り口で高い物件ほど逆に失敗してしまうことがよくあるのです。
利回りが高ければ、キャッシュフローは多くなる可能性があります。
それでは、利回りとはどのように決まってくるのでしょうか？
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ポイントになるのは、
・エリア
・築年数
・構造
・諸条件
です。
投資行為に慣れていて、金融リテラシーの高い人であればわかるはずです。
世の中、完璧な金融商品はありません。
リターンが高ければリスクが高いのは当然です。
リスクとリターンは表裏一体の関係にあります。
この当たり前の投資大原則が理解できていれば、現実的な目線で不動産が探せる投資家になれます。
これがわかれば、利回りの高い物件がどのようなものかはわかってきますよね！
投資の大原則とは？
投資の大原則は何でしょうか？
リスクとリターンは表裏一体の関係にある
ですね。
これは何かというと、リターンが高ければ、相応のリスクがある、ということです。
リターンが低ければ、その分リスクも下がります。
これは、当たり前の話です。
頭ではわかっているつもりでも、多くの人は、
そこそこ大きなリターンが見込めて、極力リスクの低いものがいい
という理想を抱きます。
確かに、リスクが低くてできるだけ儲かる商品がいい！と思うよね・・・
ここに落とし穴があるのです。
低リスクを望むこと自体理解はできますが、その場合、リターンはあまり見込めない商品を選択する必要があります。
リターンは大きいですよ！そしてリスクもほとんどないですよ！
という商品は、騙し系（詐欺）だと思って間違いないです。
誰でも簡単に儲かります！
などという甘い言葉に引っかかると、財産を一瞬で失うだけでなく、最悪の場合は借金だけが残るような状況にもなるでしょう。
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投資の大原則は、リターンがあれば、それ相応のリスクが必ずある、というものであり、リターンが大きいのにリスクがない、という商品は実在しない、というものです。
不動産投資でのリターンは、多くの場合、利回りとして認識されています。
利回りが高いということは、裏では相応のリスクがある、ということになるのです。
それらに関連するのが、エリア、築年数、構造です。
利回りとエリアの関係
東京都港区の物件と、ド田舎の物件であれば、どちらが欲しいですか？
投資として需要があるのは、東京都港区の物件です。
需要が高くて、入居者が簡単に見つかって、多くの人が欲しいと思っているのであれば、それはリスクが低いと判断されます。
投資商品として値段は下がりにくいですし、需要があることは不動産投資では非常に重要です。
すると、価格を無視して語るのであれば、それは港区で不動産投資ができるならとても良いでしょう。
東京都港区は需要があるのでリスクが低い
ということは、リターンも低くなるのです。
前述した投資の大原則はここで出てきます。
東京都港区で利回り10%超えの1棟物件が欲しい！
といっても、そんなものは出てきません。
リスクが低いエリアの物件は、リターンも低く出てくるからです。
不動産投資のリターンは、利回りです。
よって、東京都港区の不動産は、利回りが田舎に比べて確実に低くなるのです。
好立地の方が、良い収支が出にくい、ということです。
そりゃそうだよね・・・
逆に、田舎の物件であれば、そもそも需要があるか将来的にも不明で、次欲しい人が出てくるかもわからない、という観点から、リスクが高くなります。
すると、リターンである利回りも高くなるのです。
不動産で見る利回りは、リスクを表現しているものといってもいいでしょう。
利回りが低い立地であれば、それはリスクが低いのです（要するに需要のある好立地エリア）。
好立地で高利回り、は存在しないのです。
まずはこの観点で現実的な検討ができるようにならないと投資家として失格です。
〇利回りを求めるので、多少エリアは妥協する
なのか
〇利回りはあまり求めないので、好立地で攻める
のどちらかしかありません。
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東京と大阪、札幌、福岡などの物件を比較する際も考え方は同じです。
日本No1は間違いなく東京です。
東京は世界一圧倒的に優れた機能を持つ都市で、人口密集度もピカイチです。
私は幼少期から海外で生活し、20か国以上の滞在経験があるので、世界の主要都市と比べた東京がいかに素晴らしいかは理解しているつもりです。
世界で見ても優れた都市である東京は、日本国内で見たらダントツNo1なのです。
これを今回のロジックに当てはめるとすると、大阪、札幌、福岡の物件の方が、東京の類似物件よりも利回りが高くないといけないわけです（収支が良くないといけない）。
なぜなら立地で劣るからです。
勿論、東京でも需要が弱いところもあれば、その他の地域でも超好立地と呼ばれるようなところもあるので、一概には言えませんが、エリアというのは地域にも該当するのです。
エリアが良い方が、利回りは下がる
利回りと築年数の関係
築年数と利回りの関係は簡単ですね。
築2年の物件と、築30年の物件があったとき、それぞれの条件がほとんど同じだと仮定すれば、築2年の物件の方が利回りは低くなります。
新しい方が出口も取りやすく、賃貸付も楽になるので、利回りは古い物件と比べて下がって当然です。
築年数が浅い方が、利回りは下がる
利回りと構造の関係
構造とは、木造、軽量鉄骨、重量鉄骨、RCを指します。
このくらいの範囲で理解できていれば十分です。
構造と利回りの関係もシンプルです。
不動産は、
RC＞＞＞＞重量鉄骨＞＞＞＞軽量鉄骨＞木造
というレベル感で評価されています。
極端ですが、全ての条件や価格が同じであれば、木造よりもRCを選択する方が賢明である可能性が高いわけです。
構造レベルが低ければ、その分利回りは上がります。
逆に、構造レベルの高いRCであれば、利回りは下がります。
構造に優れている方が、利回りは下がる
利回りと諸条件の関係
諸条件とは、
・土地の接道
・駅徒歩
・部屋の面積
・空室リスクと運用費
・融資の付きやすさ
・その他
です。
少し色々とある部分ですが、簡単にいうと、
この条件はいいよね！
という項目が多くなればなるだけ利回りが落ちる、ということです。
逆に、この条件は微妙だな~と思う項目が増えれば、その分利回りは上がります。
これも前述の通り、投資の大原則として当たり前の話です。
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諸条件が微妙だと、空室期間が長いという問題に直面する可能性があります。
特に、各部屋の面積が小さい（16㎡未満）のような物件には注意が必要です。
弱い物件の目安は、
・空室期間が2か月以上
・ADを200（2か月分）以上付与しなくてはならない
です。
これらに該当すると、今後築年数が経過していくにつれて競争力を失う結果、ADを増やさないといけない、家賃を下げないといけない、というダブルパンチが待っているでしょう。
専有面積の小さな部屋は家賃の安さでしか勝負できないことが多いので、築浅時点で上記に該当するような募集状況であれば、古くなった時確実に苦戦します。
土地の接道
接道が整形地なのか、旗竿地なのか、前面道路の幅員が極めて短いのか、階段なのか、それ以外なのか、ということです。
条件が良くなればなるほど、土地の評価が上がるため、利回りは下がります。
将来的な使い勝手を考えるとわかります。
土地を分割したら複数の戸建てが建築できそう！
というタイプであれば資産価値は高くなりそうですね。
駅徒歩
これはわかりやすいですよね。
駅1分と、駅15分では、他の条件が一緒であれば駅1分の方が利回りは下がります。
部屋の面積
意外に知られていないことがあります。
各部屋の面積が大きい方が、利回りは下がります。
高利回りを狙った狭小物件（各部屋の専有面積が16㎡未満）が流行りましたが、立地がある程度良くないと、空室率が高くなります。
ファミリータイプの方が単身よりも希少性が高く、広い部屋の物件は好まれるので需要も高く、結果として利回りは下がります。
いやいや利回り重視でしょ！
という人であれば、この手の狭小物件が候補になると思います。
しかしながら前述の通り、このやり方は不動産業者が都合よく高利回りを出すために用いられている手法であるため、空室面などのリスクは普通の物件と比べて格段に高くなります。
見た目上の利回りしか見てない買主が多かったこともあり、不動産業者はこの手の狭小物件を建築しまくっていました。
これにより狭小が乱立し、明らかに需要＜供給 という状態に陥っています。
かなり好立地であれば狭小でも問題ないと思いますが、乱立地域での購入は慎重になるべきです。
空室リスクと運用費
利回りの高い物件は、
・空室期間が比較的長い
・募集時に広告費を多く投じる必要がある
・修繕費が高額になりやすい
という3点が存在します。
利回りが高いということは全体とした需要が下がることを意味しますので、空室期間が長くなるのは当然です。
空室が多いということは競合も多いため、募集では多額の費用をかけないといけなくなります。
また、利回りが高い物件はエリアが外れがちなので、部屋の面積は大きくなります。
田舎にいけばいくほど1部屋あたりの面積が大きくなるのは当然です。
しかしながら、修繕の観点でいうと、
面積が大きくなる = 修繕費が高くなる
になります。
運用面における費用は見えにくいのですが、色々とマイナス面もあり、これらが簡単に足を引っ張る存在になることは知っておくべきでしょう。
融資の付きやすさ
超、超重要です。
これを間違えると出口で抜けれません。
目先利回りばかり追求する人が不動産投資で失敗している理由はここにあります。
出口を考えずに買うと、最後に売れなくなり、終わります。
利回りの高い物件は空室率が何らかの理由で高いはずなので、高い空室率で物件を回していくことができず、ローンが支払えずに自己破産となります。
どの銀行がどのくらいの条件で融資するのか、は不動産を検討する上で非常に重要である点を忘れてはなりません。
数年前のスルガ事件が流行った時は、売れない高利回りにも融資が付いてしまっていました。
これが問題となり、最近では問題のある物件には融資が付かないまたは融資額が大きくかけるようになっています（買主にとっては事故率が下がるので嬉しい話です）。
実際に、ここで挙げている利回りが高くなる要素は、出口で銀行が融資しなくなる要素とイコールです。
例えば部屋の面積ですが、1部屋あたり16㎡未満は狭小といわれます。
狭小は2015年ごろから激増しましたが、融資する銀行は激減してきました。
土地先行などの新築では融資しますが、中古としての流通では融資する銀行が少なく、出口で弱くなります。
また、令和になって長屋の建築における建築基準法が変わりました。
これにより長屋の物件への融資は厳しくなる傾向が顕著に出てくると思われますので、長屋の購入はそのようなリスクがあると考えておいた方が良いでしょう。
狭小かつ土地の接道などが弱い物件となると、かなり利回りを出さないと敬遠されるでしょう。
その他
これは色々ありすぎて書ききれないのですが、簡単にいうと、
・この条件はいいじゃん！と思えば利回りは下がる
・この条件は微妙だな！と思えば利回りは上がる
です。
不人気である施工業者などの物件も高利回りになっています。
イメージが悪く、融資も付きにくかったりするからです。
・シノ○ン
・レオパ○ス
・TA○ERU
・大○建託
・か○ちゃの馬車物件
などです。
シェアハウスや民泊のように、運用が通常のレジデンスと異なるタイプもハイリスクになるのでスタンダードな物件と比較すると高利回りになります。
当たり前の話ですよね。
いいな！
と思うポイントが多ければ多いほど利回りは下がるので、利回りとのバランスで、どこをどう妥協するのかを考える必要があるのです。
不動産投資は、妥協です 笑
これがわからない人は、不動産を一生懸命探しても一生買えないので、今すぐ不動産投資から撤退したほうがいいです。
そもそも金融リテラシーがない可能性アリです。
まずは基本中の基本である、当たり前の金融リテラシーを身に着けてください。
物件価格とキャッシュフローの関係
最後に、利回りと関係して重視されているキャッシュフローに関してです。
年間のキャッシュフローは300万円も出ているんです！
と自信満々に言われたことがあります。
しかし、これだけ聞いてもすごいのかどうかはわかりません。
そこで登場する判断指標の一つが、物件価格と借入額です。
どのくらいの物件を購入し、どのくらいの借入があり、その結果としてキャッシュフローがどうなのか、です。
次の2名で考えてみましょう
【Aさん】
物件価格：1億円
借入額：9,000万円
年間キャッシュフロー：300万円
【Bさん】
物件価格：3億円
借入額：3億円
年間キャッシュフロー：300万円
どちらが安全だと思いますか？
キャッシュフローが同じなので、物件購入価格と借入が額がともに低いAさんの方が安全に見えます。
1億円の物件に対して年間のキャッシュフローが300万円なので、売買価格からみるキャッシュフロー率は3%です。
Bさんは物件の購入価格が3億円に対してキャッシュフローが300万円なので、売買価格からみるキャッシュフロー率は1%です。
当たり前の話ですが、どのくらいの価格の物件を購入しているのか、でキャッシュフローは違って当然です。
物件価格が大きければ、その分それ相応にキャッシュフローが出ている可能性は高いのです。
先ほど記載した、
「年間のキャッシュフローは300万円も出ているんです！」
という人はBさんでした。
さて、ここで出てくるのが、Bさんが買ったエリア、築年数、構造の3点です。
これが
・東京都心
・築浅
・RC
であれば、キャッシュフロー率1%でも合格点である可能性が出てきます。
超都心部であれば利回り2%台の物件も存在します。
それが東京です。
逆に、
キャッシュフロー率は5%も出ているんです！
という人が買ったエリア、築年数、構造が、
・地方都市
・築古
・木造
などであれば、5%のキャシュフロー率でも優秀な投資ではない可能性が出てくるのです。
前述したキャッシュフロー率1%の東京都心部に負けるでしょう。
東京都心部の方が、値下がり率が低いだけでなく、物件が人気なので非常に高い流動性があります。
また、融資期間の兼ね合いも大きな影響を占めます。
融資期間30年と15年では毎月支払うローンの金額が全く違ってきます。
古いのに長く組んでいて多少CFが良いケースと、短く組んでいてCFが微妙なケースでは、金利次第で融資期間の短い方に軍配が上がることも珍しくありません。
CFを重視しなくて良い層となれば中級者以上になるので、それなりに十分な資産背景があるが故、銀行側もそのような融資条件で承認を出してきます。
短い融資期間で借りている人ほどプロに近い可能性が高いでしょう。
買って → 貸して → 売る
までのトータルで考える必要があります。
単に利回りが高い
単にCFが良い
では到底判断できません。
よって、これだけで見ている人は不動産の奥深さを把握していない傾向が強く、初心者の可能性が高いということになります。
このように、
・物件価格が高くなればその分キャッシュフローは出る
・購入するエリア、築年数、構造によって、キャッシュフローは変化する
ということなのです。
一概に、
・利回り10%以上じゃないと買わない
・キャッシュフロー率5%以上じゃないと買わない
ということは言えず、このような発想は危険ということになります（投資の大原則を理解できていない可能性大）。
結構奥が深いんだね。
全ての関係を理解して妥協点を探る
・立地がいいと利回りが低くなる
・RCを求めると利回りが低くなる
・築年数が浅くなると利回りが低くなる
簡単で当たり前のようですが、多くの人は腹でしっかりと理解できているとは思えません。
結局立地もよくて利回りも高くて、少ない現金で多くのキャッシュフローが得られる物件が欲しい、という求め方をする人が多いと感じます。
投資の大原則が理解できていないので、このような人は投資で逆に失敗する可能性が高いでしょう。
大原則が理解できていない人に対しては、理想の商品があるかのごとく迫ってくる人がいますが、それらは罠です。
被害にあわないためにも、投資の大原則は理解してくべきでしょう。
どのようなものを求めるのか、軸を決めた方が物件探しはスムーズです。
・利回りとキャッシュフローを求めるので立地で妥協する！
・好立地が欲しいので利回りとキャッシュフローは少し我慢する！
のどちらかです。
自己資金がそこまで潤沢でない人は、利回りを求める傾向があるので、立地で妥協する必要があるでしょう。
資金力のある人は、そもそも投資の大原則は理解しているので、利回りが低くても好立地を選択している傾向にあります。
特に、資産家は利回りなど度外視して都心の物件を購入しています。
利回りよりも、相続対策における節税効果であったり、資産価値そのものを重視しているからです。
売買の現場では、
・利回り星人
・資産価値の追求
という2極化が顕著です。
全てにおいて理想を求める行為は、不動産投資に限らず、現実的ではないのです。
現実的な目線が持てない人は、金融リテラシーが低いと思われてしまうので注意が必要だね。
まとめ
利息が10%の定期預金がいいです！
という人が日本がいたらどう思いますか？
「そんなもんねーよ」ってなりますよね？笑
定期預金はリスクが低い投資商品なので、リターンも低いのです。
これは当たり前の話です。
・立地がいいと利回りが低くなる
・RCを求めると利回りが低くなる
・築年数が浅くなると利回りが低くなる
・良い諸条件を求めると利回りが低くなる
逆に、
・立地を妥協すれば利回りは上がる
・木造にすれば利回りは上がる
・築古を選択すれば利回りは上がる
・悪い諸条件でも妥協できれば利回りは上がる
になるのです。
不動産投資ではこれが当たり前です。
現実的な目線で、理想を求めすぎずに物件を見ていくことで、不動産投資の道は開けていくでしょう。
理想ばかり求める人は、現実的ではないので時間ばかりが過ぎていて、結局何も現状変わってないことのほうが多いものです。
また、過去と今は違います。
常に違います。
物件価格も変動しますし融資状況も変わります。
過去どうだったか、は全く関係なく、今だったらどうなのか、を常に考えるべきです。
過去にとらわれている人も同じように買えなくなる人になります（過去の利回りで今の物件を探すなど）。
これでは勿体ないです。
時間の無駄です。
自分の想像している通りの状態で買えないな～
ではなく、それはあなたの「無知」が原因で、存在しない理想の状況を求めているだけです。
現実的な視点を持って何事も挑むと良いでしょう。
タイムイズマネーです。
時間ほど貴重な財産はないでしょう。
もう一度書きます。
時間ほど貴重な財産はありません。
