購入編

【不動産投資】銀行でローンを組む・融資を受ける3つのポイント

不動産投資でローンを組む時に意識する3つのポイントに触れます。

金利が低いほうが絶対にいい!

と思っていたら間違いです。

重きを置くポイントは不動産投資の段階で違う

ローンは、戦略的に組むものです。

不動産投資初心者は、基本的にキャッシュフローを重視したローンの組み方をするようにしてください。

キャッシュフローとは、毎月手元に残るキャッシュであり、不動産投資を長期的に成功させる上での鍵になります。

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既に数十部屋以上保有しており、キャッシュフローだけでも生活できるような次元に到達している人であれば、キャッシュフローではなく金利を重視しても良いと思います。

キャッシュフローを出すためには、できるだけ長く融資期間を取る必要があります。

低い金利で元金を減らすことを優先する場合は、融資期間が短くても低金利を優先すべきでしょう。

何を一番優先してローンを組むかは、その人の置かれている立場で違うということです。

ポイント1:融資期間

最も重要です。

可能な限り長く融資期間を取ってください(取れるように金融機関に対して交渉してください)。

不動産投資初心者の場合は、特に意識してください。

意識すべきポイントは、「法定耐用年数との兼ね合い」です。

「法定耐用年数 – 築年数 = 融資期間」であるのか、それ以上の期間が取れるのかは確認が必要です。

区分マンションの場合、大抵はこの式で融資期間が決まると思います。

1棟物件の場合は、それ以上の期間が取れる銀行を使うことをお勧めします。

※区分マンションは2018年を中心に、融資期間45年も可能になりました。

【区分マンション】

築25年のRC区分マンションを購入する場合の融資期間は、RCの法定耐用年数である47年から築の25年を引いて22年となります。

これが原則です。

この融資期間未満を提示してくる銀行は、やめておいたほうがいいです。

【木造アパート1棟】

1棟の場合は、区分マンションよりも長い融資期間が取れると考えてください。

法定耐用年数を超えても問題ない銀行を使うことをお勧めします。

築10年の木造アパートを購入する場合、木造の法定耐用年数である22年から築の10年を引くと、残りは12年になります。

これが融資期間であれば、短すぎます。

計算するとわかりますが、まずキャッシュフローは赤になるでしょう。

このような場合でも20年、30年の融資期間を取れる金融機関でローンを組むようにしてください。

信用金庫などであれば、耐用年数を超えた融資が可能です。

融資期間を長くし、キャッシュフローを安定させてください。

融資期間は、後から短くすることはできますが、長くすることはできません。

選択肢を自分自身で持っておくべきです。

ポイント2:頭金の割合

不動産投資では、手元に残しておく現金が鍵です。

現金がなければ、身動きが取れません

現金がなければ、銀行の評価が下がり、次の物件が買えません

このため、頭金もできる限り少ないほうが理想的です。

平均的には、物件価格の2割前後は頭金を求める金融機関が多いと思ってください。

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2014年~2017年ごろは、各金融機関が非常に甘く、無茶苦茶なフルローンを連発していたようですが、お勧めしません。

物件価格と同額の負債を背負うのであり、相応のリスクが付きまといます。

そもそもの話ですが、現金がない人は不動産投資をしてはいけません。

頭金に話を戻します。

頭金は

・1割であれば少ない

・3割であれば多い

というのを目安にしてみてください。

フルローンが出たら万歳です。

基本的には頭金を入れる前提で考えておくべきでしょう。

頭金1割で融資してくれる銀行と、2割で融資してくれる銀行がある場合、金利と融資期間が極端に違わない限りは、頭金1割の銀行を選ぶべきです。

ポイント3:金利

金利は、属性と金融機関におけるその人の実績により大きく変わります。

基本的には、メガバンクの金利が最も低いので、そこを基準にどの程度乖離しているのか確認してください。

2016年4月で考えると、1%以下は低く、3%以上は高いです。

経済情勢により異なるので、2016年4月でのこの基準は一つの目安にしてください。

属性の悪い人でも融資が通るような金融機関は、一般的に金利も高いのでお勧めできません。

区分マンションでいうと、アプラス、アルヒは組むべきではありません。

低属性向けの高金利融資です。

旨味のない区分マンションしか買えないので、買うと損します。

1棟でいうと、スルガ銀行と静岡銀行です。

このあたりの銀行が出す物件には、危険な物件が多く潜んでいます。

地方物件の場合、需要が読めない場合も多く、危険です。

・金利が高い

・他の銀行が嫌がるような場所でも貸す

という特徴があります。

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まとめ

ローンを組む上での検討優先順位は、「融資期間>頭金の割合>金利」です。

しかし、この優先順位は購入する人の立場によって異なります。

初心者の場合は、この優先順位です。

頭金に余裕がある人は、金利と頭金の順序を逆転させても構いません。

ローンは、不動産投資の中で最も大きな毎月の支出になります。

キャッシュを残す上では極めて重要な部分になるので、しっかりと比較検討した上で決めてください。

また、無理なローンの組み方はしないでください。

不動産を買うことが目的になっている人が多すぎます。

買ったら不労所得を得られるわけではありません。

買い方を間違えると破産します。

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まずはしっかりと信頼度を高める努力をしてから挑んでください。

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頭金が2割で厳しい提案を受けた金融機関でも、頭金が4割であれば低い金利で融資が可能になるなど変化が出てきます。

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