この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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新築マンション投資における一番のリスクがどこにあるのか把握していますか？
失敗する理由は簡単です。
注意すべきポイントも簡単です。
結論から書きます。
新築のワンルームマンションは買わないでください。
なぜでしょうか。
「割高」ということに尽きるからです。
不動産投資で重要なのは、物件がいくらで売れるかです。
あなたの買値は、物件を売るときの市場では関係ありません。
いくらで売れるのか、ここに注意してみましょう。
投資である以上、あえて割高で損する可能性のある物件を買う必要はありません。
新築を買ってはいけない理由を、5分動画にまとめたので参考にしてみてください。
改めまして、不動産投資で、新築ワンルームマンションだけは絶対に買わないでください。
これだけは覚えておいてください。
とにかく値段が高いことに尽きます。
不動産業者の利益がたっぷりと乗っています。
一番やってはいけない、典型的な失敗のパターンに陥ります。
新築のマンションは買わない！これだけだね！
ちなみに、これは新築の「区分マンション」の話です。
新築の1棟物件であれば、全く逆で、むしろ積極的に買うべき物件になります。
初心者の場合は、一色単に「新築はダメ」になりますが、そうではありません。
ある程度不動産投資に精通している人であれば、新築の1棟をそれなりに買っているはずです。
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よって、
・区分マンションはダメ
・1棟は買うべきである可能性が高い
という点は注意が必要です。
—書籍より抜粋—
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販売促進で500万円上乗せ
O氏が扱った物件は、大阪、神戸、京都あたりで駅から徒歩10分以内、広さ20㎡台の新築ワンルームマンションだ。
例えば、物件価格1,800万円の場合、デベロッパーと呼ばれる事業者の取り分は1,300万円程度。残る500万円前後は、客を捕まえる中間業者に働いてもらうための販売促進費として上乗せされているという。
事例は関西ですが、これは都内であれば、上乗せ額はもっと大きくなります。
実際、新築の投資用マンションであれば、紹介料500万円払いますよ！
なんて業者も多くいるのです。
買主はいきなりこの大幅な赤字を抱えて不動産投資をスタートしなくてはなりません。
新築を販売している人たちは、暴利を得ていると理解しておくべきでしょう。
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新築ワンルームマンションでは節税できない
新築ワンルームマンションを区分所有して賃貸業を始めるよう勧める事業者が増えています。
若い会社員などでも手軽に購入できるのが特徴です。
ノウハウがないサラリーマンが経営するのは難しいので、多くの場合はサブリース契約とセットになっています。
サブリース契約では利益を出すのが困難です。
新築ワンルームマンションのほとんどは、相場に比べて高額で販売されています。
そのため、値下がりが激しいのが特徴です。
節税という言葉に釣られて始めた投資のために、節税分を大きく上回る負債を抱えて立ち往生することになるのです。
新築ワンルームマンションの「ほとんどが割高」、と書いてありますが、これはかなり優しい表現で、「例外なく割高」でしょう。
絶対に購入してはいけません。
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【中古】 不動産投資の嘘 ／大村昌慶(著者) 【中古】afb
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やっても意味がない節税とは？
「新築の区分マンションを購入して節税しましょう」という営業トークを耳にしたことがある人は多いでしょう。
新築区分マンションで節税というのは、全くお勧めできません。
新築区分マンションの営業マンが言うのは、「節税対策をはじめ、「将来の年金替わり」ですが、どちらも嘘です。
新築分譲マンション販売のパターン
・頭金なし（または10万円など）
・収支計画が毎月赤字またはトントン・サブリースが付与されている
・税金の還付が前提になっている
これらは全て、不動産投資を失敗へと導く悪魔の売り方です。
買ったら最後です。後戻りできません。
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新築分譲の営業トークは、
・老後の年金対策
・節税対策
・生命保険の代わり
などではないでしょうか。
魅力的なワードですね。
しかし、現実は違います。
新築分譲マンションは、割高です。
それは、中古物件を比較すれば簡単にわかります。
以下に実例を掲載しているので確認してみてください。
新築は、買った瞬間に中古になります。
売るときには、当然中古マンションとして市場に出回ることになります。
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新築を買うと、割高であるため、買った値段よりも随分低い値段でしか売れない場合がほとんどです。
ローンの残債が売値を超えてしまうため、売ろうにも売れません。
完全な超過債務なのです。
新築分譲マンションは買ったら最後。超過債務人生を歩むことになる。
不動産投資は、売るときが全てです。
売値を意識しない人は、不動産投資で資産を増やすことはできません。
不動産投資で資産が増える流れを正確に理解できてない人が、新築に魅力を感じたりするのです。
売れる値段より高く不動産を買うと、残債が売値を大きく上回り、バランスシートが悪くなるだけでなく、そもそも売れません。
売れないというのは一番のリスクでしょう。
不動産投資は、〇〇年後に売ると、〇〇万円くらいで売れそう！という出口戦略を意識して始めるんだね。
新築分譲マンションを購入して利益が出た人もいる？
不動産も、他の経済指数と同じように、景気の変動で価格が動きます。
買える人が増えると価格が上がり、買える人が減ると価格は下がります。
区分マンション（ワンルーム）の場合は、多くの人が購入できる価格帯ということもあり、不動産の中では最もボラティリティ（変動幅）が高いという特徴があります。
このため、新築分譲マンションを購入した後、幸運にも市場全体の相場が上昇した場合、利益を出せる可能性も0ではありません。
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具体的には、区分マンションがまだ安かった2019年以前に購入している人であれば、例え購入時に割高で買っていたとしても、相場全体が上がっている2019年現在は、売値＜残債 の状態を保つことができているでしょう。
しかし、本来着目すべきは、その時新築を購入していた人と、しっかりと中古を購入していた人の利益幅です。
この観点まで落とし込んで考えられないと、次買うときに失敗します。
成功していないのに、成功していると勘違いし、確かな知識がないまま次に進み、カモられます。
ボクは勘違いしそうだワン・・・
新築を購入した人
購入価格：2,380万円
5年後に売却した価格：2,580万円
利益：200万円
※簡素化するため、諸費用や税金は考慮しません
中古を購入した人
購入価格：1,780万円
5年後に売却した価格：2,280万円
利益：500万円
新築を購入していた人は、利益が200万円出たと喜びます。
買ってはいけない新築を購入して利益が出ているのですから、運が良かったケースになります。
ここで喜んでいるような人は、自分が起こした行動による結果しか見えていない人であり、他の選択をしていたらどうだったのか、という分析できない人です。
今回のケースでいうと、中古を買っていれば、その利益幅は500万円だったのです。
新築は常に割高なのです。
例外はありません。
割高なので買わないでください。
非常にシンプルです。
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マイホームも例外ではない
日本には、相変わらず新築の文化があると感じます。
新築のマイホームにあこがれる人は多いのではないでしょうか。
残念ながら、新築が割高である、という話は、マイホームでも同様です。
新築分譲マンションは割高であり、買った瞬間に資産価値は落ちます。
割高で購入しているため、買ってから当面の間は、「売れる価格 < 残債」という超過債務状態が続きます。
自分自身で買って住むことを考えると、割高を容認して新築を購入する方もいるでしょう。
奥さんが絶対に新築と言っています！
というのであれば、それはそれで問題ないでしょう（奥さんには逆らえませんね）。
自分が住む、ということは、住む環境を重視するので、資産価値の優先順位自体が下がることはあります。
それ自体は否定しません。
住宅ローンが使える場合は、金利自体が低いので、割高でも、結果として資産運用になるケースは、実際にあります（金利が低いと元金返済速度が速いため）。
但し、新築は高いので、中古マンションに比べて損をする可能性が極めて高い、ということを理解して購入するべきでしょう。
本当の意味で資産を作りたいのであれば、はやり中古からの選択が賢明と言えるでしょう。
余談ですが、時々、新築を買って、そのあと価格を見たら値上がりしていたんだよ！
なんて話を聞きますが、実は値上がりしているように見えるだけで、その値段では売れないことが大半です。
不動産の売却は、売りたい人が自由に勝手に値段を決めることができます（販売価格と言います）。
しかし、実際に売れる値段（成約価格と言います）には、随分と乖離があるのです。
新築を買って、なお高く売り抜けるのは、不動産がまだ安かった時期にたまたま購入していた人に限る話でしょう。
マイホームは、「住みたい希望」が優先されがちなので、注意が必要だね
まとめ
最近は、
「新築分譲マンションを購入してはならない」
ということが少しずつ広がってきているように思います。
不動産業者から見ると、新築の販売は一番利益幅が大きいので、面白くない話です。
中には、新築と中古を比較し、メリットとデメリットを並べたうえで、新築も悪くない、と結論付けているような記事も見かけます。
新築分譲マンションは、いかなる場合においても、絶対に買うべきではないのです。
