この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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掘り出し物の物件ありますか？
こんなこと言われたら秒で相手にしたくないと思います。
最悪の無知買主登場です。
バカ
というシンプルな一言でまとめられるでしょう。
そもそも掘り出し物とは何を指すのでしょうか。
どのような人であれば、限りなく掘り出し物に近い物件を購入できるのでしょうか。
逆に、存在しない掘り出し物を欲しがるようなバカ（カモ）をターゲットに迫ってくる不動産業者もあります。
ちょうど昨日出た物件なんですよ！ラッキーですね！
このエリアでは滅多に出ない物件です！
○○さんにだから特別に出します！
問合せ殺到物件なので早い者勝ちです！
買付申込が○件も入った物件です！
こんな言葉に踊らされるようでは、大変危険です。
内容を5分動画にしました！
お得感を出す不動産業者は疑ってください。
急かすような発言も要注意です。
不動産業界は「千三つ」です。
不動産業者の発言は、ほぼ100%ウソだと思って接してください。
お得ですよ！といわれたら要注意だね！
不動産の価格とは？
不動産の価格には理由があります。
優れた条件の物件は価格が高くなりますし、劣悪な物件は安くなります。
当たり前といえば当たり前の話ですが、この根本を理解していない人が多すぎます。
また、不動産を売却される方は、当然「なるべく高く売りたい」と考えます。
相場よりも格安な価格に設定するとすれば、「そうせざるを得ない理由」があるはずなのです。
そしてその多くは、何かしらのデメリットがある場合です。
例えば、大通りに面していて騒音・排気ガスの影響が強い場合や、高圧電線の直下、隣地にゴミ屋敷がある、といった場合は多くの方が敬遠されますので、価格を安く設定する必要があります。
これらデメリットを確認した時に、「自分は大通り沿いに住んでいたこともあるし気にならない」といった許容可能なものであれば、前向きに検討は可能です。
ここで重要なのは格安物件を見つけたときは、「なぜ安いのか」と考え、その理由を確認して検討すべきということです。
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不動産は相場よりも安く買えない
改めてになりますが、掘り出し物を買うことはほぼ不可能です。
「条件の良い格安物件を見つけるのは、ほぼ不可能」ということです。
単純な話です。
答えは、「格安物件を探して買い集めることを仕事としているプロの不動産屋がいるから」です。
不動産の中には、先述したような「デメリットがあり格安なもの」以外に、「物件にデメリットは無いが売主の事情によって格安なもの」も希少ですが存在しています。
本来であればこれらが「掘り出し物」と言えるはずですが、そうした物件を探し出し、ライバルに買われてしまう前に買い取ることを生業にしている人達がいるのです。
こうした業者は、安く仕入れた物件をリフォームして、相場に近しい値段で再販することがほとんどで、読んで字のごとくですが「買取再販業者」と呼ばれています。
つまり、数多くいる業者を出し抜ければ、好条件の格安物件を買うことは可能です。
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しかし相手はプロです。
出し抜くには当然、プロ以上の情報網・資金力・知識などが必要になります。
いち早く情報を得て、いち早く資金を調達し、いち早く契約条件を取りまとめる必要があるのです。
一般の方の多くはローンを活用して不動産を購入されますが、相手はその準備期間中に全ての手続きを終えることが可能です。
いかに困難であるかは想像に難くありません。
また、格安物件には様々なトラブルがつきものです。
リスクや難易度が高い物件よりも、相場から見て適正な価格で質の良い物件を見分けるスキルを優先すべきです。
不動産は、原則相場より安く買えないと考えてください。
不動産投資で購入する物件は、市場の適正価格かそれ以上の高値でしか買えないということです。
上手そうな話があれば、是非気を付けてください。
あなただけ特別なことはありません。
ボクって特別なんだ！という勘違いをしそうだワン・・・
買取再販業者とは？
前日した通り、掘り出し物を見る機会があるとすれば、それはプロの業者です。
彼らはどのような存在なのでしょうか？
・自分自身で土地を仕入れるルートを確保しており、そこに建物を建築するような建売業者
・任意売却物件、相続物件などをオーナーから直接譲り受けられる立場にいる業者
・横の強いつながりを持っている人
プロ中のプロなんです。
不動産の世界に精通しており、強い人脈を持っている限られた不動産業者と考えてください。
安く買える人や、不動産業者は、確かにこのように存在します。
しかし、そのようなプロがあなた自身であることはまずないということです。
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よく、
弊社はデベロッパー直なので安いのです
という言葉を聞きますが、要注意です。
そのような不動産業者に限って、区分の新築分譲なんかを売ったりしています。
話になりません。
ワンルーム・区分マンションは、まず安い価格で出回りません。
区分マンションンは価格帯が低いため、融資が付きやすく、主に素人向けの商品として販売されています。
三為業者（さんため = 転売屋）が少しでも低い値段で出た物件を即購入し、素人に高値で転売するからです。
1棟でいうと、物件を安く手に入れる方法は、相続が発生している家庭から直接買う、という方法に限るでしょう。
情報力のある業者は、相続物件を安く買い、それを転売します。
転売されてるものが高いとも当然限りません。
転売モノでも、レインズ相場などより十分に安ければ、全く問題ありません。
プロ中のプロにはなかなかなれないよね・・・
売主の立場で考えよう
売主であれば、できるだけ高く売りたいと思いますよね。
前述した通り、特殊な状況であれば別ですが、そうでない場合は、できるだけ相場通りに売りたいと思うのが売主です。
「相場」とは、一般的に売買が成立する値段で形成されます。
あなたが売主だと思ってください。
相場2,000万で売れる物件を、知り合いにあえて1,600万円で売りますか？
市場で売却すれば2,000万になる物件を、あえて1,600万で売りますか？
ということです。
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ここがポイントです。
おそらく売らないでしょう。
兄弟や親にもこの値段で売らないでしょう。
なぜですか。
当たり前です。
400万違いますから。
非常に単純な話です。
言い方は悪いですが、相場より安く買う、ということは、ある意味で売主も騙さないといけないのです。
相場2,000万円ですよ！
と伝え、うちが1,600万円で買取ります！
といっても売ってもらえないと思います。
そこで、相場1,600万円ですよ。
今であれば現金で購入するするのですぐ決済できます。
というトークで、相場2,000万円の物件を1,600万円で入手してくるのです。
あなた自身が、売主と直接このようなやりとりができない限り、相場より安く買うことはできないと思ってください。
このようなことを生業にしているのが、前述した買取再販業者です。
この人たちに勝つのは無理です。
では、不動産は相場より安く買わないと勝てないのでしょうか？
いえいえ、そんなことはありません。
不動産は相場で買えていれば、十分に勝てる投資です。
負ける人は、
・相場より高く買いすぎて負債超過になっている
・入居者が全然つかない
のいずれかに該当する人だけです。
そうでなければ不動産投資は極めて勝ちやすい投資なのです。
格安で好立地物件を買いたい！
掘り出しもを探したい！
なんて思っているようでは、ダメです。
自分の身の丈を理解して不動産投資に挑むべし！
まとめ
不動産は相場よりも安く買えません。
それにも関わらず、「お得感」全開で迫ってくる不動産業者は、信用できません。
いい加減な不動産業者が極めて多いこの不動産業界において、このように適当な「お得感」で営業してくる不動産業者とは距離を取るべきでしょう。
相場より少しだけ安く買えたらラッキー！
それでもってしっかりと回ればラッキー！
くらいに思っておかないと、存在しない価格の不動産を求め、不動産を永遠に買えないでしょう。
存在しない物件とは、好立地で高利回りというものです。
無知な人ほど高望みをする傾向があります。
注意しましょう。
