この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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不動産投資とは購入した不動産を運用・管理し、家賃収入や売却益を得る投資方法です。
この記事では、不動産投資における成功の基準および不動産投資のメリットとデメリット、不動産投資に成功する人の特徴を解説します。
不動産投資を始めたいと考えている人は、ぜひ参考にしてください。
Contents
不動産投資の成功率はどのくらい？「成功」の基準
不動産投資における「成功」の基準は、人によって異なります。
そのため、成功率を一概にいうことはできません。
たとえば、不動産投資で一度にまとまった利益を得たいと考えている人は、物件の価格が上昇することを重視するでしょう。
一方、不動産投資を定期的な収入源にしたいのであれば、空室が少なく安定した賃貸料を得られることが成功と考えられます。
不動産投資で成功を収めるには投資の目的や目標を明確にし、それを実現できる運用を行うことが重要です。
不動産投資は、
買って→貸して→売る
までのステップを経ないと勝敗がわからない投資です。
このため、成功しているか否かは、意外に途中でわからなかったりするものです。
売らないとわからないんだね！
しかしながら、
・満室に近いくらいで常に稼働している
・買った値段を維持できていそう
であれば、かなりの確率で成功しているといえるのではないでしょうか。
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他の投資の成功率
投資には不動産投資の他に投資信託や株式投資、FXなどさまざまな種類があります。
ここでは、各金融商品の概要とリスクおよびリターンを解説します。
自身に合った投資選びの参考にしてください。
不動産投資信託
不動産投資信託（REIT：リート）は、多くの投資家から集めた資金で不動産投資法人が投資を行い、利益を投資家に還元する仕組みの金融商品です。
不動産投資信託で得られるリターンは、運用によって得られた収益を決算ごとに投資家に配分する分配金と、購入時よりも高い価額でファンドを売却したときに得られる売却益です。
不動産投資信託は、比較的安定した分配金を得られる投資信託の一つであるといわれます。
実際の不動産投資よりやりやすそうだね！
その理由としてはファンドの主な収入源が家賃収入であることと、一定の要件を満たした不動産投資法人には法人税が課せられないことが挙げられます。
実際にファンドによっては、4％や5％といった利回りの分配金を出しているものも少なくありません。
不動産投資信託のリスクは、ファンド価額が上下することで投資した資産の価値が増減する点です。
不動産投資法人に手数料を支払うぶん、利回りが低くなる点にも注意が必要です。
不動産投資信託の運用がうまくいくかは、運用する投資法人の力によります。
不動産投資信託に投資をするのであれば、過去の運用実績をしっかりと確認しましょう。
投資信託
投資信託は、投資家から集めた資金を運用の専門家である運用会社がさまざまな資産に分散投資する金融商品です。
投資する資産には、債券や株式、不動産、コモディティ（商品）などがあります。投資から得た利益は、分配金として投資家に還元されます。
投資信託のリターンは、ファンドによって異なるため一概にはいえません。
株式やコモディティなどハイリスクハイリターンの資産に投資するファンドは、大きな利益を得られる可能性がありますがリスクも大きくなります。
一方、債券に投資するファンドは、大きな利益は期待できないものの、リスクが比較的小さいといわれます。
投資信託での運用のポイントは、長期で投資を行うことです。
受け取った分配金で同じファンドを買い増すことで、複利効果による効率の良い資産形成を目指せます。
投資信託への投資を考えているのであれば、長期で運用できる資金を利用しましょう。
株式投資
株式投資は企業が発行する株式を購入し資金を提供する代わりに、事業活動で得た利益の還元を受ける仕組みです。
期待できる利益は、企業が利益を分配する目的で投資家に支払う配当金と、株価が購入時より上がったタイミングで売却することで得られる売却益があります。
株式投資は投資信託や債券、不動産投資と比べてハイリスクハイリターンといわれます。
株式投資をするのであれば、定期的に値動きを確認し把握しておくことが重要です。
値動きが激しそう・・・
FX（外国為替証拠金取引）
FX（外国為替証拠金取引）とは、通貨と通貨を交換する際の為替の値動きを利用して利益を得る投資です。
FXの特徴は、レバレッジがかけられる点です。
レバレッジ取引ではFX会社に証拠金を預けることで、その何倍もの売買ができます。
少ない資金で大きなリターンを狙いたいと考えているのであれば、FXは選択肢の一つとなるでしょう。
FXで気を付けたいのは元手以上の取引ができるため、値動きによっては損失額が大きくなる点です。
FXに投資をするのであれば、為替の値動きをしっかりと確認することが重要です。
大きな損失を防ぐには、取引に慣れるまでは大きなレバレッジをかけず少額から投資を行ってください。
不動産投資のメリットとデメリット
不動産投資には、いくつかのメリットおよびデメリットがあります。それぞれを確認し、納得がいく資産運用を目指しましょう。
不動産投資のメリット
不動産投資の主なメリットには、以下が挙げられます。
- 不労所得が得られる
- 副収入が得られる
- インフレに強い
- 節税効果を得られる
- 相続税対策につながる
不動産投資の主な収入は、賃貸料です。
物件の維持管理や入居者とのやり取りは必要ですが、不動産会社や管理会社に委託することで不労所得を目指せます。本業がある人も、副業として検討しやすいでしょう。
不動産は、物価が持続的に上昇する「インフレ」に強い資産といわれます。一般的に物価が上昇すると不動産の価格も上がるため、インフレ状況下でも資産の価値を守れるとされます。
資産運用を検討しているなら、資産の一部に不動産を組み入れても良いでしょう。
不動産投資は、税金面でもメリットがあります。
不動産投資では、物件の購入価格を減価償却により毎年経費計上することが可能です。不動産投資の経費と本業で得た所得を損益通算することで、所得税や住民税を節税できます。
また収益用不動産は、相続時に資産の額がおよそ50％として計算されます。そのため、預貯金や株式といった金融商品で資産を遺すよりも、相続税の軽減を図れるでしょう。
不動産投資のデメリット
不動産投資のデメリットは、主に以下の3つです。
- 投資にはまとまった資金が必要
- 税金がかかる
- 流動性が低い
不動産投資では、物件の購入や管理にまとまった資金が必要です。不動産投資を検討しているのであれば、資金を計画的に貯める必要があるでしょう。
また不動産投資では、物件購入時に不動産取得税や印紙税、運用時に固定資産税、売却時に譲渡所得税などの税金がかかります。投資をスタートするには、税金や諸費用も見越して資金計画を立てることが重要です。
不動産は他の資産に比べて流動性が低いといわれます。流動性とは、換金のしやすさのことです。預貯金はもちろん株式や投資信託といった金融商品は、現金が必要になったときに比較的すぐに換金できます。
一方不動産の売却には、半年以上かかることも少なくありません。不動産投資を行うときには、すぐに使える現金や預貯金を手元に残しておきましょう。
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不動産投資の成功率が下がる原因
不動産投資の成功率が下がる主な原因には、以下が挙げられます。
- 投資計画が不十分
- 周囲の意見を鵜呑みにしてしまう
- 投資のリスクを把握していない
- 相場より高値で購入してしまう
不動産投資で失敗しやすいポイントを押さえておくことで、成功率の向上を図れます。以下の内容をしっかりと確認し、納得がいく不動産投資を目指しましょう。
投資計画が不十分
投資計画が不十分だと、成功率が下がる可能性があります。
投資物件を探すにあたり、物件の価格や満室時の総家賃をもとにどのくらいの利益が出るかを考える人は多いでしょう。
しかし投資を成功させたいのであれば、それだけでは不十分です。
計画的な運用を目指すのであれば、空室率や金利などによっていくつかのシミュレーションを行い、無理のない投資を行うことが重要です。
また、不動産投資では定期的に修繕費用が必要になります。
区分マンションであるのか1棟物件であるのかでも大きく異なります。
区分マンションであれば室内の設備であったり入退去時に入居者負担でカバーしきれない分の修繕費を支払う必要があります。
1棟の場合、建物全体の修繕費用が高額になりがちなので要注意です。
周囲の意見を鵜呑みにしてしまう
不動産投資では、周囲の意見を参考にすることで有益な情報を得られる場合もあるでしょう。
しかし、周りの意見を鵜呑みにしてしまうと、投資の失敗につながるケースもあります。
なぜなら周囲の意見を鵜呑みにすると、誤った情報に惑わされたり、投資目的に合わない物件への投資につながったりするからです。
周囲の意見を参考にするには、自身の判断基準や目的を明確にし、情報の真偽や必要性を確認することが重要です。
何事も自分で決めることのできない人に成長はないと思います。
そして、仮にうまくいかないことがあったとしても、人のせいにしてはダメですよ。
自分のことくらい自分で決めようよ・・・
投資のリスクを把握していない
投資のリスクを把握していないと、思わぬ損失を被る可能性があります。
リスクとは、投資によって損失が発生する可能性のことです。
不動産投資には、さまざまなリスクが存在します。
投資をスタートするにあたっては、リスクをしっかりと確認し備えることが肝心です。
不動産投資で考えられる5つのリスクは、次項で詳しく解説します。
相場より高値で購入してしまう
相場より高値で物件を購入した場合も、不動産投資の成功率が下がる可能性があります。
その理由としては、高値で購入すると投資資金の回収により長い期間が必要になることが挙げられます。
また高値で購入すると、不動産市場の動向によって将来売却損が発生する可能性が高くなることは押さえておきましょう。
相場より高値で購入しないためには、物件の価値や市場の状況を正しく把握し、適正な価格かを判断することが肝心です。
不動産投資を検討しているのであれば、日ごろから物件情報や不動産市場の動向をチェックしてください。
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不動産投資における5つのリスクと対処法
不動産投資で考えられる5つのリスクは、以下のとおりです。
- 空室リスク
- 滞納リスク
- 老朽化リスク
- 自然災害リスク
- 金利上昇リスク
投資を成功させるにはそれぞれの対処法を確認し、リスクを軽減できるようしっかりと準備をすることが重要です。
1.空室リスク
空室リスクとは、物件に入居者が集まらない可能性のことです。
空室リスクが高い物件は、思うような家賃収入が得られないケースがあります。空室リスクが高まる原因には、以下が挙げられます。
- 物件の立地や設備が悪い
- 物件の家賃が相場より高い
- 物件の管理や広告が不十分
空室リスクを下げるには、リフォームにより内装や設備を新しくすることが有効です。また、周辺相場に合わせて家賃を調整するといった方法もあります。
物件の知名度が低いのであれば、広告を検討しても良いでしょう。
2.滞納リスク
滞納リスクとは、家賃の未納により家賃収入が減少する可能性のことです。
家賃の滞納が発生したとしても、オーナーは直ちに入居者に退去を迫ることはできず、その期間は収入が得られない状態となります。
滞納リスクが高まる主な原因には、以下があります。
- 入居者の収入が低い
- 入居者との契約や連絡が不十分
- 入居者の生活環境が変わった
滞納リスクを下げるには、入居時の審査強化や保証人確保の徹底が有効です。
保証人の用意が難しいときには、家賃保証会社の利用も検討しましょう。
滞納が発生した際に重要なのは、入居者と速やかに連絡を取ることです。
自身での連絡が難しいときには、管理会社に依頼するとスムーズに対応してもらえます。
3.老朽化リスク
老朽化リスクとは、物件の経年により設備の故障や内装の劣化が起こる可能性です。
老朽化が進むと入居者が見つかりにくくなったり、漏水などの問題が発生したりする場合があります。老朽化リスクが高まる主な原因は、以下のとおりです。
- 築年数が古い
- 劣化しやすい建材や構造で造られている
- 設備のメンテナンスや修繕が不十分
老朽化リスクを下げるにはまず、物件選びが重要です。築年数が古い、劣化しやすい建材を使っているといった物件は老朽化リスクが高いため、避けたほうが良いでしょう。
定期的なメンテナンスを行い修繕をすることも、老朽化を抑えるために有効です。
投資物件を棟で保有している場合は、10年に一度程度の間隔で大規模修繕を行う必要があります。
長期での賃貸経営を希望するなら、修繕費を計画的に貯めておくことが肝心です。
4.自然災害リスク
自然災害リスクとは、地震や台風、豪雨、豪雪などの自然災害によって物件が損傷したり、入居者が退去したりする可能性です。
自然災害リスクが高まる主な原因には、以下が挙げられます。
- 災害に弱い場所に建っている
- 耐震性が低い
- 物件の形状が複雑
自然災害リスクを下げるには、災害に強い立地の物件を選ぶことが肝心です。そのためにはハザードマップを確認し、危険が少ない物件を選びましょう。
併せて、耐震性を事前に確認することも重要です。
形状が複雑な物件は、損害が発生したときに復旧が難しくなるケースがあります。
自然災害リスクを下げるには、災害発生時に対処しやすい物件を選びましょう。
但し、過度に敏感になる必要はないでしょう。
5.金利上昇リスク
金利上昇リスクとは、不動産投資ローンの返済中に金利が上昇する可能性です。
金利が上昇すると利息が増え返済額が増加するため、運用計画に影響が出ます。
金利上昇リスクが高まる主な原因には、以下が挙げられます。
- 不動産投資ローンの借入額が大きい
- 不動産投資ローンの返済期間が長い
- 経済や政治の状況が不安定
金利上昇リスクを下げるには、自己資金を増やし不動産投資ローンの借入を減らしましょう。
借入額が減れば、金利変動の影響を抑えられます。
金利上昇によりキャッシュフローが圧迫されている場合は、繰り上げ返済をすることで状況が改善されることもあります。
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不動産投資に成功する人の3つの特徴
不動産投資で成功するのは、どのような人なのでしょうか。ここでは、不動産投資を成功させやすい人に共通する3つの特徴を紹介します。
1.長期的な視点で投資計画を立てる人
長期的な視点で投資計画を立てる人は、不動産投資で成功しやすいといわれます。一般的に不動産投資は、短期ではなく長期的な資産形成手段です。長期での運用が適しているといわれる理由には、以下が挙げられます。
- 家賃収入を積み上げることができる
- 物件を売却するタイミングを計れる
長期で賃貸経営をすることで、家賃収入を積み上げられます。
仮に物件の価格が購入時より下がったとしても、長期で積み上げた家賃収入を合算すれば売却損を相殺することも可能です。
また長期で物件を保有すれば、不動産市場の動向を見て有利なタイミングで売却ができます。不動産投資をするにあたっては、長期で運用可能な資金を用意しましょう。
なお、長期で運用をするには、ただ資産を保有し続けているだけでは十分ではありません。不動産市場の動向や物件周辺の相場などを確認し、学び続けることが重要です。
2.しっかりと調査をしたうえで投資に臨む人
しっかりと調査をしたうえで投資をスタートする人も、不動産投資を成功しやすいといわれます。不動産投資を始めるにあたって確認しておきたい主なポイントは、以下のとおりです。
- 周辺の物件価格や家賃水準
- 地域の将来性（開発計画など）
- 周辺の環境
- 不動産市場の動向
- 金利の見通し
- 不動産会社や管理会社の評判
投資物件を決めるにあたっては、物件自体の価値をよく確認することはもちろん、周辺地域の将来性や環境、家賃水準なども確認するべきポイントです。
また不動産投資ローンを利用するのであれば、金利の見通しを確認しましょう。スムーズに投資を行うには、取引する不動産会社や管理会社の評判も事前にチェックすると安心です。
3.失敗例も含め不動産投資について学んでいる人
不動産投資を成功させるには、失敗例も含め不動産投資について学んでいることが重要です。
計画的な不動産投資を目指すには、利回りや金利キャッシュフローの計算など、さまざまな知識が必要になります。
それらを得るためには、不動産投資について日々学ぶことが肝心です。不動産投資をスタートした後も、投資の勉強は継続しましょう。
また過去の失敗を知れば、同じ過ちを起こさずにすむケースもあります。
自身の失敗を次に生かすことはもちろん、他者の失敗例も参考にしてください。
まとめ
不動産投資は購入した物件で賃貸経営を行い、賃貸収入や売却益を得る投資方法です。メリットとしては不労所得が得られる点やインフレに強い点、節税が図れる点が挙げられます。
一方デメリットは、まとまった資金が必要なことや流動性が低いこと、ある程度の専門知識が必要なことです。
不動産投資を成功させたいのであれば、長期で運用を行いましょう。
投資に関する勉強を継続し自身での情報収集を行うことで、より計画的で納得がいく投資を実現させてください。
