購入編

【不動産投資】細かいシミュレーションは不要~時間に勝るものはない~

不動産投資を検討してから1年経過するものの、購入に至れていない

という人は数多くいます。

細かいことが気になりすぎて、結局勇気がなく、購入に踏み切れないのです。

勿論、何も考えず、何も調べず、不動産業者の言いなりになって物件を高値掴みして窮地に追い込まれる人が多い中においては、健全かもしれません。

しかし、慎重になりすぎるが故に、アクションを起こせないのも、また勿体ない話なのです。

シミュレーションはほとんど無意味

一生懸命細かいシミュレーションを作成したがる人がいます。

しかし、これらはほとんど無意味です。

将来のことなど、誰にも分らないからです。

シミュレーションの内容も、人によってかなり変わります。

例えば空室率です。

Aさん「空室率は1%くらいで十分でしょ!」

Bさん「空室率は5%くらいみておくと健全かな!」

というような具合です。

人によって、このような比率でも数倍の差が出てきます。

感覚で数字を変えることはできますし、数字を変えれば当然結果は変わります。

このくらい、適当なもので、完全に正確なものなど出せないのです。

ある程度流れを「見える化」したい、であったり、かかる支出をザックリでいいので把握しておきたい、程度であれば有効かもしれません。

しかし、作成したシミュレーションの数字とにらめっこしたところで、あまり意味はないのです。

時間の無駄といえるでしょう。

私自身も物件を買うときに細かいシミュレーションなど一切しません。

後術する2つのポイントだけ抑えて、なんとなく問題なさそうであればGO!という程度のスタンスです。

シミュレーションはあくまで参考程度で、それにとらわれすぎる必要はありません。

不動産投資で気にすべきたった2つのポイント

不動産投資は、たった2つを間違えなければ失敗する可能性はとても低くなる投資です。

2つのポイントとは、

1.価格

2.立地

です。

「価格」とは、相場より高く買いすぎないこと、です。

エリアによって相場は違うので、〇〇万円が高い、とか、安い、という絶対的な価格の話ではありません。

形成されている相場の中で、相場2,000万円の物件を、2,800万円で買ってはいけない、という話です。

 

「立地」とは、賃貸需要自体が今後も大丈夫であろう、という場所です。

安易な地方都市購入は危険です。

人が入らないと家賃収入がありません。

それでは全て机上の空論です。

人が入る場所を買いましょう、という話です。

 

たった2点だけです。

人が入るよね!

相場より高くはなさそうだね!

ということであれば、それだけで検討の価値は十分にあるのです。

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時間に勝るものはない

タイムイズマネーです。

時間は1日24時間しかありません。

それをどう効率よく使っていくのかです。

不動産投資は、安定している反面、資産を大きくするためには時間を要します。

競馬のように、馬が2分間走ってお金が数倍に増える、というようなことはありません。

数年~数十年かけて資産を拡大させていくものです。

時間が重要ということで、より早く始めた人が勝ちやすい投資でもあるのです。

 

購入を迷って時間だけが過ぎると、どのような損があるのでしょうか。

1億円の利回り8%は、800万円です。

年間800万円の家賃収入がある物件です。

3年間で2,400万円です。

迷わず購入していれば、3年間で2,400万円の家賃収入を得ることができていたことになります。

購入していなければ、何も得られていません。

2,400万円の家賃収入から得るキャッシュフローと、減ったローン分が純粋な資産になります。

仮にこれを1,500万円とします。

すると、3年間で1,500万円以上値下がらなかった場合は、とっとと買っていたほうがお得だった、という結論になるのです。

3年間で1,500万円の資産を増やしたとします。

3年後の物件価格は、9,500万円でした、となると、3年間で500万円の価格下落を待つのではなく、3年前に買って運用していたほうが得だった、ということになります。

3年後に、ほら言った通り500万下がったので、自分は上手く買えた!

と思うようであれば、大きな勘違いです。

3年前に1億円で買っていた人の方が、投資として勝っています。

その間得てい家賃と、支払っているローン元金分が資産になっているためです。

そうなんです。

得られている家賃以外に、残債の減りもあるのです。

家賃を得られて残債も減っている状態なのか、何もしないのか、は大きな違いです。

不動産投資は、値下がりの部分だけにスポットが当たりますが、その間に増やせていた資産を加味しないといけません。

買わないで見送っていた時期は、確実に機会損失になっているからです。

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まとめ

シミュレーションにこだわりすぎる人ほど、素人の傾向があります。

慣れている人ほと決断は早いものです。

よほど高く買わない限りは、非常に失敗しにくいのが不動産投資です。

それと同じくらい、時間が重要です。

不動産投資を始めてから1年の人と、始めてから7年が経過している人であれば、7年経過している人の方が資産は大きくできているでしょう。

そのくらい時間は重要なのです。

細かいことを気にしすぎて、結局存在しないファンタジー物件(立地も利回りもいい)を求め、さらに購入から遠のくのです。

完璧な物件は完璧な価格では出てきません。

どこかで妥協しながら購入していくものなのです。

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