この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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不動産投資は自分で購入した物件を他人に貸すことで、家賃収入を得る投資です。
ここまでは理解している人も多くいますが、実はその先が重要です。
ここでは不動産投資で「お金を増やす流れ」についてご紹介します。
初心者の方で分かるように簡単に解説しているので、最後まで読み進めて下さい。
記事の内容がいっそう理解できるように10分の動画も用意したので参考にして下さい。
↓ ↓ ↓ ↓
不動産投資とは、売るときに初めて利益が確定する投資です。
最後に売らないと、勝ったのか、負けたのか、効率の良い投資だったのか、そうではなかったのか、わかりません。
いくらで買えるのか？ではなく、いくらで売れるのか？を考えて始めると、失敗しにくくなります。
失敗する人の多くは、「売る」ことをあまり想像して購入できていない傾向があります。
不動産は最後に売らないと勝敗はわからないんだね！
ご存じですか？
不動産が一番儲かるタイミングを。
それは、売るときなのです。
このことを知っているのか否かで大きな差が出ます。
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不動産投資のキャッシュフローは初年度が一番良く、徐々に下がっていくという特性がある。
最初の1，2年は誰でも儲かったように見える。
これが曲者だ。
最終的にマイナスになるケースでも、途中までは儲かっているように錯覚してしまうのだ。
不動産投資の成功と失敗は、投資の最終段階にならないとわからない。
不動産を売却してみないと、最終収益が確定しないのだ。
家賃など得られたキャッシュフローの累積と売却価格と、購入価格や利払い、税金、修繕費用など出て行った費用の通算で投資の最終利回りが決まってくる。
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不動産投資にだまされるな 「テクニック」から「本質」の時代へ （中公新書ラクレ） [ 山田寛英 ]
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すぐに投資の「成果」がわからない
不動産投資は、始めてからしばらく時間が経たないと、得したのか損したのか、その成果がわかりにくい、タイムラグが存在する投資だと言える。
不動産投資の場合、物件がガラクタだったとしても、買った人がそのことに気付くのは半年や1年先ではない。
下手をすれば3年くらいかかる、というのがまた厄介だ。
買った初年度は、物件の費用はもちろん、不動産取得税やリフォーム費用なども掛かるから、税金畳の経費をたくさん計上することがほとんど。
そのために大抵初年度は不動産所得がマイナスとなり、勤務している会社からの給与所得と相殺（損益通算と言う）することで、個人の所得税、住民税が安くなる。
これで実態が分かりにくくなるわけだ。
だからこそ賃貸物件を買ったからと言って、それが本当の意味で「プラス資産」なのかどうかは、時間をかけて精査しない限りなかなか分からない。
そして現実を言えばそのうちのかなり多くが、資本を食いつぶす「マイナス資産」という存在になっている。
Contents
不動産投資とは？
株式やFXとは異なり、事業性の高い投資です。
登場人物が多くいます。
・物件を販売する不動産業者
・物件を管理する管理会社
・修繕を担当する業者
・入居者を現地案内する業者
・家賃を払う入居者
など。他の投資とは違い、関係者とコミュニケーションをとる機会が多くあります。
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主な収入源は、家賃です。
主な支出は、ローンです。
家賃収入とローンの支払いにおけるバランスをコントロールしながら、資産を増やしていく投資です。
株式のように、
1か月で30%も値下がってしまった！
もなければ、
1か月で30%も値上がりした！
も基本的にはありません。
不動産投資は、扱う金額が大きいので、リスクも比例して高いと思われがちですが、「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資です。
そして、やり方次第では、「ローリスク・ミドルリターン」を狙うことができます。
それでは、不動産投資ではどのように資産（お金）が増えるのか、見ていきたいと思います。
不動産投資は、ローリスクミドルリターンを実現できる優れた投資！
不動産投資で資産（お金）が増える流れ
不動産投資では、大きく分けて、3つのステップを経て資産を増やしていきます。
どれか一つでも欠けてしまうと、資産は思うように増えません。
増えないどころか、損失を出してしまう可能性もあり、注意が必要です。
ステップ１：不動産を買う
当たり前の話ですが、不動産を買わないと、何も始まりません。
最初の一戸を購入する心理的ハードルが最も高く、そこを乗り越えていかないと、その先もありません。
金額が大きいので、
「なんだか怖い」
「借金するのが不安」
というような状態では、最初の1歩を踏み出す準備ができていません。
また、存在しない理想の不動産を求めている場合も、購入には至れません。
結果的に買うという行動が起こせない人は、不動産で資産を増やすためのスタートラインに立っていないことになります。
不動産が購入できたら、不動産投資の始まりです。
買わないと何も始まらないワン
ステップ２：人に貸す
不動産は、買っても、家賃収入がなければ、資産が増えるどころか、ローンを支払うだけになってしまいます。
人に貸して家賃収入を得る、というステップが必要です。
ここで重要になるのが、やはり立地です。
立地が悪いと、そもそもニーズに乏しく、家賃を下げても、フリーレントを付与しても、借り手がつかないこともあります。
家賃収入が少ない状態では、不動産投資で勝てる確率が下がるのも当然です。
人に貸せるのか？
10年、20年先も需要のあるエリアなのか？
しっかりと検討してみてください。
ステップ３：不動産を売る
出口戦略と呼ばれます。
冒頭で述べましたが、不動産投資は、最終的に売らないと利益が確定されません。
最も重要である、「売る」というステップに対する意識を持っている人が少ないため、結果的に損をする人が後を絶ちません。
「売る」という意識を持って購入に挑める人は、不動産投資で勝てる人です。
目先の物件を買うことだけしか考えていない人は、不動産投資で負ける人です。
あなたはどちらですか？
不動産投資の勝敗を分ける「売る」という行為を軽視してはならず、購入時に、必ず、〇〇年後はいくらで売れそう、という分析をしてから購入してください。
最後に思うような値段で売れないと、今まで積み上げてきた利益を吹き飛ばしてしまうことにもなりかねません。
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不動産投資で資産が増える流れ
それでは不動産投資で資産が増える流れを確認していきたいと思います。
①不動産を購入
➁人に貸す（家賃収入を得る）
③家賃収入からローンの支払いや管理費、修繕積立金、税金などの支出を引く
④保有期間中の収益（②-③）を蓄積（純収入）
⑤不動産を売却
⑥購入価格 – 売却価格で売却損益を出す
⑦最終利益の確定 = 保有期間中の収益（④）＋ 売却損益（⑥）
この流れをみていただくと、いかに「⑤不動産を売却」が大切であるか、お分かりいただけると思います。
「④保有期間中の収益（②-③）を蓄積（純収入）」までは順調でも、「⑤不動産を売却」が想定以下であれば、最終利益額は、想定を下回る結果となります。
それほど売る行為は重要なのです。
例えば
購入価格：2,000万
保有期間中の純収入：500万
売却価格：1,300万
保有している期間は、500万円の純収入があったとします。なんだか順調そうですね。
その後、築も古くなり、修繕費もかさみそうな事から、売却を決断します。
ところが、結局1,300万でしか売れませんでした。
さて、どうなるでしょうか。
2,000万円で買って、1,300万円で売っているので、700万円の売却損です。
これに対して、保有期間中の純収入が500万であるため、差し引き200万円の損失です（500万円 – 700万円）。
順調に500万円利益を出していたと思っていたのが一転、実は赤字だったのです。
立地が悪い場合は、最悪、売りたくても売れないケースも考えられます。
購入価格：2,000万
保有期間中の純収入：500万
売却価格：1,800万
今回は、売却価格が1,800万円です。
確かに、売却損は200万円出ています（2,000万円 – 1,800万円）。
しかし、保有期間中の純収入が500万円出ているため、最終的な利益は300万円になるのです（500万円 – 200万円）。
売る値段で利益が変わるのです。それほど「売る」という行為は重要なのです。
不動産で利益がでる3つのポイント
不動産投資は、保有期間中の収入と、売却した時の現金回収により、資産を増やす投資です。
利益になるポイントは、次の3点です。
・保有期間中のキャッシュフロー
・売値より高く売ることで得るキャピタルゲイン
・売値と残債の差分（売値＞残債）
このうち、非常に大切ににあるのが、「売値と残債の差分」です。
不動産で一番利益が出せたと実感できるのは、売るときです。
「売値と残債の差分」で利益を出すために意識することは、高く買わない、ということです。
相場よりも高値で購入してしまうと、「売値と残債の差分」で思うように利益を出すことができません。
下手をしたら、売値＜残債 で売れない場合もあります。
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「保有期間中のキャッシュフロー」は、わかりやすいと思います。
毎月1万円の黒字が出ていれば、年間12万円です。
このプラスキャッシュフローを指します。
プラスキャッシュフローが出ていても、売るときに大きな損を出していては意味がありません。
この点は注意が必要です。
「売値より高く売ることで得るキャピタルゲイン」については、運が良ければ、相場全体が買った時より上がったことにより達成可能ですが、狙ってできるものではありません。
プロでも難しいのです。
買った値段より高く売ってやろう！は、基本的に無理だと思ってください。
私自身でも、このような勝ち方を狙ってやっていません。
不動産投資で勝つポイントは、ここではないのです。
不動産投資で勝つポイントは、最初に挙げた通り、「売値と残債の差分」です。
不動産は時間が経過すれば相応に下落するという前提のもと、ローン残債の減りが、価格の下落を上回れば勝てるのです。
非常に重要なので、以下に例を挙げます。
例えば
購入価格：2,000万
保有期間中のキャッシュフロー：100万
残債：1,500万円
売却価格：1,300万
保有期間中のキャッシュフローは、100万円ですが、売値＜残債 であるため、売り抜けません。
この時点では、売ると200万円の赤字になっているため、投資としても100万円負けていることになるのです。
買値が高いと、このようなことが起きます。
購入価格：1,600万
保有期間中のキャッシュフロー：120万
残債：1,100万円
売却価格：1,300万
相場でしっかりと買えている例です。
保有期間中のキャッシュフローは、安く買えている分支払い金利が少なく、120万円とします。
ポイントは、売るときです。
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残債が1,100万円に対し、売値が1,300万円です。
売ったタイミングで、差額である200万円が現金で戻ることになります。
不動産投資で、一番現金が増えるタイミングは、売るときなのです。
保有期間中のキャッシュフロー＋売値と残債の差分で合計320万円です。
320万円の利益が出たことになります。
「売る」行為は重要で、絶対に意識しておかないとダメだね！
まとめ
不動産投資は、売って初めて利益がわかる投資です。
「売る」という出口に対する意識ができている方は、成功していけるでしょう。
買うことばかりに気がいっている人は、要注意です。
あなたが買おうとしている物件の値段が、適正な価格とは限りません。
もし高く買ってしまったら、多額の売却損が出ます。
売却損が出ると、最終的に損して終わる可能性が高くなります。十分に注意してください。
逆に、過度な高望みも厳禁です。
不動産投資にはある程度の妥協も重要です。
完璧な物件が完璧な値段で存在するはずはないのです。
不動産投資の参考書籍を載せているので参考にしてみてください。
