この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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不動産投資の利回りは、実は定期預金の100倍にもなることをご存知でしょうか？
レバレッジを効かせることで、少ない自己資金でも大きな額の運用が可能になります。
自己資金に対して何倍もの借入ができる投資は、不動産以外にあまり見当たりません。
内容を5分動画にしました！
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少ない資金で大きな利益を確保することで、キャッシュ利回りを高めることが可能になるのです。
但し、自分自身の身の丈に合わない過度な借入は厳禁です。
借入が増えることで支払う金利も増えますし、実質的な利回りも下がります。
ある程度しっかりと現金に余裕を持った形で、借入を起こすというマインドを忘れないでください。
何でもフルローン、という発想は危険です。
現在このような買い方はできなくなりましたが、少し前までは無茶な買い方で多額の借金を背負った偽メガ大家が多く誕生してしまいました。
改めて言いますが、過度な借入は危険です。
借入は借入だもんね。その意識は大切だ！
レバレッジとは？
レバレッジとは、不動産投資の世界では、ローンを組む行為です。
不動産は大きな買い物になるため、ほとんどの人がローンを組んで購入します。
ローンを活用することで、効率よく資産を増やす事が可能になります。
【例えば】
物件価格：5,000万円
自己資金：1,000万円
ローン：4,000万円
この条件で物件を買ったとします。
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本来、自己資金が1,000万円しかないのに、5,000万円の買い物をするのは不可能です。
そこで、不足している4,000万円を銀行から借ります。
これがレバレッジです。
1,000万円の自己資金で、5,000万円の買い物をしています。
本来買えるはずの、5倍の買い物をしているので、レバレッジは、5倍です。
5倍のレバレッジを効かせているので、リターンも約5倍に跳ね上がります。
不動産投資では、このように、銀行から借入をして物件の購入ができる点で、自己資金から計算して高い利益率を確保することが可能なのです。
レバレッジを有効活用すると、キャッシュ利回りが上がります。
なんかすごいな・・・
キャッシュ利回りとは？
手元の現金（自己資金）に対して、どれほど利益を出したかを表します。
レバレッジ無し
レバレッジを活用していない場合です。先ほどの物件の例を使います。
物件価格：5,000万円
自己資金：5,000万円
ローン：0万円
物件が生む年間の利益：350万円
自己資金5,000万円を使って、350万円の利益を得ています。
利益 ÷ 自己資金 = 7% です。
キャッシュ利回りは、7%の投資となります。
7%でも十分ですが、不動産は、上手く買えばこんなものではありません。
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レバレッジ有り
今度はローンを使います。
物件価格：5,000万円
自己資金：1,000万円
ローン：4,000万円
物件が生む年間の利益：350万円
自己資金1,000万円を使って、350万円の利益を得ています。
利益 ÷ 自己資金 = 35% です。
キャッシュ利回り35%の投資となります。
年間35%のキャッシュ利回りと聞くと、非常に利益が出ているような感覚になると思いますが、不動産投資では十分に狙える数字になります。
キャッシュ利回り7%の時よりも、レバレッジを活用することで、35%に伸ばすことができました。
定期預金が0%台だとすると、不動産投資で定期預金の100倍ほどの利回りを実現することも不可能ではないのです。
借りてきた方が運用効率は上がるよね。
なぜ銀行は多額の貸し出しができるのか？
不動産に高い資産価値があるため、銀行はその評価の範囲内であれば、積極的に融資します。
不動産には担保力があり、その点他の貸し出しとは違うのです。
【例えば】
5,000万円で売れそうな不動産に対し、3,000万円貸してほしい、とお願いされたとします。
銀行は、万が一返済に困ることがあれば、5,000万円で売れるであろう物件を売却し、その中から資金を回収できます。
非常に安全なのです。
逆に、カフェを開業したいので、500万円貸してほしい、とお願いされたらどうでしょうか。
カフェの経営が順調であれば、返済していけると思います。
しかし、そうでなかった場合、500万円はどこから回収したら良いのでしょうか。
カフェを開業するという行為自体には何の担保力もありません。
貸し手からすれば、非常にリスクの高い貸し出しとなります。
不動産の場合は、物件自体に担保力があるため、銀行も安全に貸し出しが行えます。
しかし、銀行も民間企業です。
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物件評価 ＜ 融資額 というような、物件評価以上の融資をすることも珍しくありません。
このため、銀行が融資するから絶対に安全、という勘違いは起こさないようにしてください。
銀行が貸すから安全！というわけではないんだね！
まとめ
不動産投資最大の魅力は、レバレッジにあります。
不動産自体に大きな担保価値があるため、銀行も大きな金額の融資が可能なのです。
これを使わない手はありません。
しかし、過度なレバレッジは禁物です。
レバレッジにより、資金を借り入れること自体は、リスクであることを忘れてはいけません。
・金利が上昇する
・空室が続く
・思わぬ修繕費がかかる
など、不動産投資には様々なリスクがあります。
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借入と自己資金のバランスをコントロールし、資産を増やすよう心がけてください。
自己資金をできるだけ使わず、とにかくフルローンがいい！という人は注意が必要です。
勿論、手元に十分な資金があって、あえてフルローンを組んでるのであればいいのですが、フルローン希望の人は、大半が自己資金不足である傾向があります。
▼参考書籍▼
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融資を引き出す考え方について触れられています。
融資を受ける前に、知るべき心構えに触れています。
