この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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当ページは、不動産投資初心者～中級者向けです。
・これから不動産投資を始めてみようと思っている
・不動産投資を始めたばかりだけど今後どうすればいいかわからない
という人は読み進めてください。
14日で不動産投資の基礎と考え方がわかるようになります。
※各日程にあるリンク先の記事を読み進めてください。
頑張って読破しよう！！
不動産投資では、最終的に毎月30万円ほどの黒字キャッシュフローを目指しましょう！
毎月30万円ほどの黒字であれば多くの方が現実的に達成できる範囲です。
月30万円の黒字なんて可能なの！？
不動産投資は節税対策のためにやるものだと思ってた！
なんて人は「ド末端」です。
今のままでは不動産業者にカモられます。
当ページを読破して知識武装しましょう！
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また、初心者が不動産投資で陥りやすい勘違いもまとめたので参考にしてください！
Contents
不動産投資の基礎（1日目～3日目）
まずは不動産投資の基本からです。
1日目：不動産投資とは？
不動産投資は株式投資やFX、投資信託と同様、「投資」です。
不動産投資の目的はどのようなものでしょうか？
当たり前の話ですが、純資産少しでも増やすことです（総資産ではなく純資産です）。
不動産投資も、純資産を増やすための手段として行う投資です。
それでは、不動産を活用してどうやって資産が増えていくのかイメージができていますか？
なんとなく買って、35年のローンを払って、ローンを完済したら年金の代わりに家賃が入ってくる、なんて発想では失敗します。
なぜなら、この発想は本来の不動産投資ではないからです。
まずは不動産投資の目的をしっかりと理解しましょう！
2日目：不動産投資で資産が増える流れを知る
不動産投資って、結局どこのタイミングでどうやって資産が増えるの？という問いに答えられますか？
答えられない人は、不動産投資で一番儲かるタイミングを理解していないと思います。
不動産投資は、
買って→貸して→売る
という流れが重要です。
不動産投資で資産が増える流れをイメージできるようにしよう！
不動産投資でお金が一番増えるタイミングと、その流れを理解しましょう。
目先のキャシュフローや利回りに目がいきがちですが、その発想だとやや危険です。
売った時のことまでを総合的に考える必要があります。
3日目：不動産の運用効率は最強
不動産の運用効率は最強だと確信しています。
投資とは、いかに
・安全に
・効率よく
資産を増やすかが重要です。
沢山増やせてもリスクが高すぎては危険です（フルレバのFXなど）。
安全すぎても資産が全然増やせないようなものでも物足りないでしょう（定期預金など）。
不動産は、その中間に位置する理想的な投資商品です。
自分は不動産投資に向いている？（4日目～6日目）
不動産投資にも向き不向きがあります。
向いていない人の典型は、
全部わかってから安心してスタートしたい
と思っている人です。
このタイプは何をやっても不向きで、10年後も何も変化はないでしょう。
サラリーマンが辞めれるのであれば辞めたいな～
なんて思って10年。
きっと10年後もサラリーマンをやってます。
副業をかじった程度で終わってるのではないでしょうか。
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新しいことにチャレンジしていくということは、わからないところに飛び込む勇気が必要です。
向いてない人は、いくら悩んでいくら勉強しても開始すらできない可能性が高いので、すんなり諦めて別の投資を模索するといいでしょう。
学んだつもりになって「何もできない」のが一番のタイムロスです。
いつやるのか？
いつだって「今でしょ」ということです。
4日目：不動産投資が開始できない人の特徴
不動産投資は、開始できないタイプがいます。
無駄なことをアレコレ考えてポイントがズレている人や、自分で決断できずに他人の意見に惑わされて先に進まないタイプがいます。
「自分では良い物件だとと思っていたものの、他人にアドバイスを求めたら否定されたからやめた」
というタイプは、自分で決断できないタイプの典型です。
この手のタイプは、不動産投資に限らず、人生において何もできません。
また、細かすぎるのも、不動産投資ではマイナスに働きます。
決断力で人生左右されるよね~
まずは自分自身がそもそも不動産投資に向いているタイプなのか確認してみるといいでしょう。
また、理想の物件を追い求めるタイプもいます。
多くは無知が原因ですが、投資に不慣れで、投資の大原則を理解できていないと、不動産投資を開始できる段階にいません（金融リテラシーが低い）。
不動産投資の世界において、理想の物件で実際に存在しない物件のことを、ファンタジー物件などと業者間では呼んだりします。
投資の基本的な考えが理解できていないと、時間の無駄になります。
不動産投資は、買ってから時間が経過すればするだけ勝てる確率が上がる投資なのです。
これは他にはない性質ですので理解しておきましょう。
ある程度相場通りで、人が入るエリアであれば、適当に買っても勝ててしまうのです。
5日目：身の丈を知って望む
できるだけ安くていい物件が買いたい！
なんて思っている人は、身の丈を把握できていない人です。
明らかに存在しない利回りを求めたり、無謀なキャッシュフローを求めたりする人です。
初心者であれば仕方のないことです。
まずは理想を求めるのですが、現実は理想と大きくギャップがあることでしょう。
投資の世界において、何もかも完璧で、超優秀な商品があなたの目の間に現れることは、一生ありません。
身の丈を把握できていない人は、最終的に物件購入に至れない可能性が高く、不動産投資に向いていません。
現金で不動産が買える人以外は、身の丈を理解し、それ相応の物件を求めるという姿勢が重要になるのです。
まずは自分に何が買えるのか？を把握しましょう。
不動産にはエリア、構造、築年数ごとにおおよその相場があります。
それを度外視した理想的な物件を探し求めても時間の無駄です。
6日目：巷のYESはプロのNOを理解する
自分自身の当たり前は、プロの当たり前ではないことが大半です。
投資で大きな資産を作れている人は、巷のYESを実践していません。
不動産投資においても、巷のYESという発想で動くと、結果として上手くいかないことの方が多くなります。
そもそも巷のYESがYESであれば、世の中みな金持ちです。
お金のことなど考えなくても余裕で暮らせるようになります。
実際そうなっていますか？
違うということは、どの分野においても、巷のYESはプロのNOなのです。
不動産投資のリスクを知る（7日目～11日目）
不動産投資は金額も大きいしなんだか怖い！
という人は大勢います。
この恐怖心から抜け出せないと不動産を買うことはできないでしょう。
不動産投資は、実は少しのポイントだけ理解していれば、とても損をしにくいのです。
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7日目：不動産投資は価格と立地のバランスで決まる
不動産投資では、価格と立地を両面で間違えなければ、非常に安全な投資になります。
・立地はいいけど相場より高く買いすぎた！
・相場通りで買ったかもしれないけど人が全然入らない！
という2つの状況だけ避ければいいのです。
複雑に考えなくても簡単なのです。
これがわかれば買うのが怖くなくなります。
8日目：良い借入と悪い借入を区別する
借金が怖い！
というのはよくわかります。
しかし、資産を持っている人の多くは、上手に借金をして資産を増やしています。
借金 = 必ず悪 ではないんだね
無借金でお金持ちになるのは難しいでしょう。
良い借金と悪い借金はしっかりと区別し、良い借金を否定せず資産が増やせるためのマインドを持っておくことが大切です。
優秀な人ほど多くの借入をしています。
まずはこの点理解できないと、資産を大きくすることは難しいでしょう。
不動産投資に関しては家族の理解も大切になるので、配偶者などの金融リテラシーも成否に影響を与えてくるでしょう（相手方が理解できずに借金と考えて拒否してしまうなど）。
9日目～11日目：不動産投資の危険ワードを知る
不動産業界では、物件を相場よりも高く買わせる罠が仕掛けられています。
罠にも決まったキーワードがあるので、念頭に置いておきましょう！
成功するためには、罠にはまっている場合ではありません。
まずはこれらキーワードが出てくるような不動産業者やFP、怪しいブローカーなどと取引せず、しっかりとした不動産が買えるようにしましょう。
3日ほどかけて読んでみてください。
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【要注意ワード１：節税対策】
不動産投資は、適切な値段で買えば、収支も不動産所得も黒字になり、結果として「増税」になります。
なぜ増税ではなく、節税になるのでしょうか。
節税になるのはどんな時か想像してみましょう。
そもそもの話ですが、投資してお金が増えているのに節税って意味不明じゃないですか？
【要注意ワード２：老後の年金対策】
不動産は老後のために始めるものではないのです。
なぜ不動産業者は老後というワードを出すのでしょうか。
とてもよく考えられているウソです。
不動産は、正しく買えば、買った瞬間からキャッシュを生んでくれるキャッシュマシーンになります。
答えは以下で見てみましょう。
【要注意ワード３：生命保険の代わり】
不動産投資は、生命保険の代わりにやるものではありません。
生命保険とは、団体生命信用保険を指します。
キーワードは、赤字の正当化、です。
【要注意ワード４：新築分譲】
ワンルームにおいて、いかなる場合も新築を購入してはいけません。
高すぎるの一言です。
「デベロッパーなので安く提供できるんです！」
なんてものは真っ赤なウソです。
絶対に購入してはいけません。
新築分譲の購入は大打撃でリカバリーが難しいくらい厳しい状況に追い込まれます。
【要注意ワード５：毎月赤字】
不動産投資は、黒字を目指すものです。
赤字になるということは・・・
物件価格が高いが故に、余分なローンを支払っている、可能性がある、ということになります。
区分マンション投資では、都内など立地が良くなると利回りが下がるので、ほとんど目に見える黒字が出ないことは多々あります。
大きめの赤字になっていないか注意しましょう。
毎月30万円の黒字キャッシュフローを目指す（12日目～13日目）
毎月30万円のキャッシュフローを目指すためには、1棟購入が欠かせません。
最終的なゴールとして、是非1棟を目指しましょう！！
12日目：なぜ1棟を目指すのか？
不動産投資における成功者といえる人は、1棟を複数所有しています。
勿論、1棟を複数所有しているからと言って、成功しているとは限りません。
しかし、成功している人で、ワンルームを沢山持っている、という人はいないのです。
1棟物件の購入にたどり着けると、毎月のキャッシュフロー（家賃から各種費用を引いた手残り）だけで会社員の給与を超えるのは、難しいことではありません。
ワンルームでは、ほとんど不可能に近いでしょう。
また、1棟物件は、土地も手に入るため、資産としての価値も高く、不動産の買い増しにも適しています。
時間はかかりますが、1棟を所有し、健全に運用し、残債を減らすことを繰り返せば、どんどん買い増しができます。
1億円、5億円、10億円と購入の幅を広げることもできてしまうのです。
ただし、1棟では非常に多くの自己資金が必要です。
5,000万以上の預金！
なんてものは当たり前の世界です。
1億円以上の預金がある人も、多く登場する市場です。
このため、多くの預金を持っていないうちは、ワンルームから堅実に資産を作ると良いでしょう。
ワンルームの利益率自体は高くありませんが、少ない自己資金で購入できることも多く、使った現金に対する利回り（キャッシュ利回り）は大変優秀だったりします。
最初から1棟に届かない場合は、ワンルームを味方につけて資産を増やすことを心がけてみてください。
そして、ゴールを是非1棟購入に置いてみましょう。
1棟を購入できるようになると、見える世界は格段に広がります。
13日目：ワンルームから1棟への流れ
私自身もワンルームからのスタートでした。
ワンルームを堅実に運用し、資産を構築して1棟の購入をしています。
ワンルームからでも1棟購入は現実的です。
最終的に1棟を購入するまでの流れを頭に入れておきましょう。
・1棟購入するために、まずはワンルームからスタート！
・最終的には1棟を目指す！
というような、1棟を視野に入れた不動産投資まで理解できれば、初心者としては十分な知識を身に着けたといえます。
まとめ（14日目）
いかがでしたでしょうか！
不動産投資の基礎を理解し、不動産投資を始めることができる人になり、物件を高値で購入せず、最後は1棟を目指す、ということです。
お金に余裕ができれば、自分の好きなことに向き合う余裕も出てきます。
不動産投資は「やりたいこと実現ツール」です。
有効活用しましょう！
最後に、オススメの書籍を載せておきます。
注意点ですが、本を読んでも答えは見つかりません。
答えは、実践しながら探していくものなのです。
本に答えを求めて本ばかり読んでも、何も進みません。
それよりは、どんどん実践で経験を積んだ方が理解できるようになります。
本はあくまで参考程度！
ということを忘れないでください。
書籍は、単なる営業ツールとして使われることも多くあります。
・都心のワンルーム！
・地方の新築１棟
など、偏ったものを勧める場合は、疑ってください（ポジショントークをしている書籍は読む価値なしです）。
多くの人が不動産を通じて、楽しい人生が歩めるように願っています。
不動産投資を早い段階から上手くできているか否かで、人生は大きく変わるでしょう。
不動産投資が軌道にのれば、お金の悩みは消えます。
お金を考えて生活する必要がなくなるのです。
そのステージを目指して頑張ってみてください。
人生自由で気楽でストレスフリーで楽しくなりますよ！
とにかく時間がモノをいう投資です。
早いに越したことはありません。
早く買えた人が勝てます。
いつ買うの？
いまでしょ！
