この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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当ページは、不動産投資における「0→100」のロードマップであり、初心者～上級者を対象にしています。
・不動産投資に興味があり、これから始めてみようか迷っている
・区分または戸建てを1戸以上買った経験はあるけれど、1棟も検討したい
・1棟購入済み！この先どうしたら複数棟買い増しができるのか知りたい
などなど、人それぞれ色々な状況があると思います。
不動産投資の
・基礎的な知識
・知っておかないと不動産業者に騙されるかもしれないこと
・良い物件が回ってくる買主になる考え方
・複数棟購入の方法
など、一挙公開します！
14日で不動産投資の基礎から応用までわかるようになるだけでなく、全体像が見えるようになります。
※各日程にあるリンク先の記事を読み進めてください。
頑張って読破しよう！！
Contents
不動産投資の目標
まず始めに、再現性の高い目標を定めます。
それは、不動産投資で
・2棟以上を購入（都市部）
・毎月30万円の黒字キャッシュフロー
を達成すること、です。
今現在不動産投資をやっていて、月30万円の黒字キャッシュフローが想像できない、ということであれば危険です。
理解しておくべき知識が欠落しており、不動産業者のいいなりになって不動産を購入している可能性があります。
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不動産投資の基本的な考え方（1日目～3日目）
まずは不動産投資の基本からです。
1日目：不動産投資とは？
不動産投資は株式投資やFX、投資信託と同様、「投資」です。
不動産投資の目的はどのようなものでしょうか？
当たり前の話ですが、純資産少しでも増やすことです（総資産ではなく純資産です）。
不動産投資も、純資産を増やすための手段として行う投資です。
それでは、不動産を活用してどうやって資産が増えていくのかイメージができていますか？
なんとなく買って、35年のローンを払って、ローンを完済したら年金の代わりに家賃が入ってくる、なんて発想では失敗します。
なぜなら、この発想は本来の不動産投資ではないからです。
まずは不動産投資の目的をしっかりと理解しましょう！
2日目：不動産投資で資産が増える流れを知る
不動産投資って、結局どこのタイミングでどうやって資産が増えるの？という問いに答えられますか？
答えられない人は、不動産投資で一番儲かるタイミングを理解していないと思います。
不動産投資は、
買って→貸して→売る
という流れが重要です。
不動産投資で資産が増える流れをイメージできるようにしよう！
不動産投資でお金が一番増えるタイミングと、その流れを理解しましょう。
目先のキャシュフローや利回りに目がいきがちですが、その発想だとやや危険です。
売った時のことまでを総合的に考える必要があります。
3日目：不動産投資の魅力を知る
不動産投資は、投資の一種です。
投資とは、いかに
・安全に
・効率よく
資産を増やすかが重要です。
沢山増やせてもリスクが高すぎては危険です（フルレバのFXなど）。
安全すぎても資産が全然増やせないようなものでも物足りないでしょう（定期預金など）。
不動産は、その中間に位置する理想的な投資商品です。
不動産でミドルリターン以上を達成できる大きな要因は、レバレッジです。
レバレッジをある程度かけられることにより、運用効率は投資の中でも最強クラスになるわけです。
不動産投資の最大の魅力は、レバレッジを安全にかけ、運用効率を極めて高いものにできることでしょう。
運用効率を上げるためには、当然借入をします。
借金が怖い！
というのはよくわかります。
しかし、資産を持っている人の多くは、上手に借金をして資産を増やしています。
借金 = 必ず悪 ではないんだね
無借金でお金持ちになるのは難しいでしょう。
良い借金と悪い借金はしっかりと区別し、良い借金を否定せず資産が増やせるためのマインドを持っておくことが大切です。
優秀な人ほど多くの借入をしています。
まずはこの点理解できないと、資産を大きくすることは難しいでしょう。
不動産投資に関しては家族の理解も大切になるので、配偶者などの金融リテラシーも成否に影響を与えてくるでしょう（相手方が理解できずに借金と考えて拒否してしまうなど）。
不動産投資に必要な心構え（4日目～5日目）
不動産投資は、金額が大きなものになるため、不安があるのは当然です。
しかしながら、ただ不安になっているだけでは何も進みません。
不動産投資に必要な心構えを認識し、買える人になりましょう。
4日目：不動産投資が開始できない人の特徴
不動産投資にも向き不向きがあります。
向いていない人の典型は、
全部わかってから安心してスタートしたい
と思っている人です。
このタイプは何をやっても不向きで、10年後も何も変化はないでしょう。
サラリーマンが辞めれるのであれば辞めたいな～
なんて思って10年。
きっと10年後もサラリーマンをやってます。
副業をかじった程度で終わってるのではないでしょうか。
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新しいことにチャレンジしていくということは、わからないところに飛び込む勇気が必要です。
向いてない人は、いくら悩んでいくら勉強しても開始すらできない可能性が高いので、すんなり諦めて別の投資を模索するといいでしょう。
学んだつもりになって「何もできない」のが一番のタイムロスです。
いつやるのか？
いつだって「今でしょ」ということです。
無駄なことをアレコレ考えてポイントがズレている人や、自分で決断できずに他人の意見に惑わされて先に進まないタイプがいます。
「自分では良い物件だとと思っていたものの、他人にアドバイスを求めたら否定されたからやめた」
というタイプは、自分で決断できないタイプの典型です。
改めてになりますが、この手のタイプは、不動産投資に限らず、人生において何もできません。
また、細かすぎるのも、不動産投資ではマイナスに働きます。
決断力で人生左右されるよね~
まずは自分自身がそもそも不動産投資に向いているタイプなのか確認してみるといいでしょう。
また、理想の物件を追い求めるタイプもいます。
多くは無知が原因ですが、投資に不慣れで、投資の大原則を理解できていないと、不動産投資を開始できる段階にいません（金融リテラシーが低い）。
不動産投資の世界において、理想の物件で実際に存在しない物件のことを、ファンタジー物件などと業者間では呼んだりします。
投資の基本的な考えが理解できていないと、時間の無駄になります。
不動産投資は、買ってから時間が経過すればするだけ勝てる確率が上がる投資なのです。
これは他にはない性質ですので理解しておきましょう。
ある程度相場通りで、人が入るエリアであれば、適当に買っても勝ててしまうのです。
5日目：身の丈を知って望む
できるだけ安くていい物件が買いたい！
なんて思っている人は、身の丈を把握できていない人です。
明らかに存在しない利回りを求めたり、無謀なキャッシュフローを求めたりする人です。
初心者であれば仕方のないことです。
まずは理想を求めるのですが、現実は理想と大きくギャップがあることでしょう。
投資の世界において、何もかも完璧で、超優秀な商品があなたの目の間に現れることは、一生ありません。
年収2,000万！
預金は3,000万あります！
なんていうのはアドバンテージになりません。
1棟を見据えてそれをある程度都内近郊でやりたい！となれば、1億持っていて当たり前の世界である点は理解しておくと良いでしょう。
たった1億も持ってなくてすみません。
そのくらいの気持ちで挑む方が良いでしょう。
身の丈を把握できていない人は、最終的に物件購入に至れない可能性が高く、不動産投資に向いていません。
現金で不動産が買える人以外は、身の丈を理解し、それ相応の物件を求めるという姿勢が重要になるのです。
まずは自分に何が買えるのか？を把握しましょう。
不動産にはエリア、構造、築年数ごとにおおよその相場があります。
それを度外視した理想的な物件を探し求めても時間の無駄です。
勘違いを払拭して良い買主になる（6日目～8日目）
ポイントのズレた勘違いがあると、不動産購入に至れません。
初心者（区分）から中級者（1棟）までが陥りやすい勘違いをまとめました。
不動産業者はプロです。
ポイントのズレた買主は敬遠されます。
良い物件を購入するためには、不動産業者に面倒な買主だと思われてはいけません。
このため、不動産投資におけるプロ目線のポイントは理解しておくべきでしょう。
これらが理解できていれば、良い買主となり、良い物件が回ってくる可能性が高くなります。
買ってはいけない物件を回避する（9日目～11日目）
不動産投資は金額も大きいしなんだか怖い！
という人は大勢います。
この恐怖心から抜け出せないと不動産を買うことはできないでしょう。
不動産投資は、実は少しのポイントだけ理解していれば、とても損をしにくいのです。
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9日目～11日目：不動産投資の危険ワードを知る
不動産業界では、物件を相場よりも高く買わせる罠が仕掛けられています。
罠にも決まったキーワードがあるので、念頭に置いておきましょう！
成功するためには、罠にはまっている場合ではありません。
まずはこれらキーワードが出てくるような不動産業者やFP、怪しいブローカーなどと取引せず、しっかりとした不動産が買えるようにしましょう。
3日ほどかけて読んでみてください。
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【要注意ワード１：節税対策】
不動産投資は、適切な値段で買えば、収支も不動産所得も黒字になり、結果として「増税」になります。
なぜ増税ではなく、節税になるのでしょうか。
節税になるのはどんな時か想像してみましょう。
そもそもの話ですが、投資してお金が増えているのに節税って意味不明じゃないですか？
【要注意ワード２：老後の年金対策】
不動産は老後のために始めるものではないのです。
なぜ不動産業者は老後というワードを出すのでしょうか。
とてもよく考えられているウソです。
不動産は、正しく買えば、買った瞬間からキャッシュを生んでくれるキャッシュマシーンになります。
答えは以下で見てみましょう。
【要注意ワード３：生命保険の代わり】
不動産投資は、生命保険の代わりにやるものではありません。
生命保険とは、団体生命信用保険を指します。
キーワードは、赤字の正当化、です。
【要注意ワード４：新築分譲】
ワンルームにおいて、いかなる場合も新築を購入してはいけません。
高すぎるの一言です。
「デベロッパーなので安く提供できるんです！」
なんてものは真っ赤なウソです。
絶対に購入してはいけません。
新築分譲の購入は大打撃でリカバリーが難しいくらい厳しい状況に追い込まれます。
【要注意ワード５：毎月赤字】
冒頭で毎月30万円の黒字キャッシュフローを目指しましょうと書きました。
不動産投資は、黒字を目指すものです。
当たり前です。
赤字になるということは・・・
というか、赤字になっていたらそもそもキャッシュフローで30万円の黒字など永遠に達成できません・・・
ではなぜ赤字なのか。
物件価格が高いが故に、余分なローンを支払っている、可能性がある、ということになります。
区分マンション投資では、都内など立地が良くなると利回りが下がるので、ほとんど目に見える黒字が出ないことは多々あります。
大きめの赤字になっていないか注意しましょう。
毎月30万円の黒字を目指す（12日目～14日目）
毎月30万円のキャッシュフローを目指すためには、1棟購入が欠かせません。
最終的なゴールとして、是非1棟を目指しましょう！！
12日目：なぜ1棟を目指すのか？
不動産投資における成功者といえる人は、1棟を複数所有しています。
勿論、1棟を複数所有しているからと言って、成功しているとは限りません。
しかし、成功している人で、ワンルームを沢山持っている、という人はいないのです。
実は、私自身もワンルームからのスタートでした。
ワンルームを堅実に運用し、資産を構築して1棟の購入をしています。
ワンルームからでも1棟購入は現実的です。
最終的に1棟を購入するまでの流れを頭に入れておきましょう。
・1棟購入するために、まずはワンルームからスタート！
・最終的には1棟を目指す！
というような、1棟を視野に入れた不動産投資まで理解できれば、初心者としては十分な知識を身に着けたといえます。
1棟物件の購入にたどり着けると、毎月のキャッシュフロー（家賃から各種費用を引いた手残り）だけで会社員の給与を超えるのは、難しいことではありません。
ワンルームでは、ほとんど不可能に近いでしょう。
また、1棟物件は、土地も手に入るため、資産としての価値も高く、不動産の買い増しにも適しています。
時間はかかりますが、1棟を所有し、健全に運用し、残債を減らすことを繰り返せば、どんどん買い増しができます。
1億円、5億円、10億円と購入の幅を広げることもできてしまうのです。
ただし、1棟では非常に多くの自己資金が必要です。
5,000万以上の預金！
なんてものは当たり前の世界です。
1億円以上の預金がある人も、多く登場する市場です。
このため、多くの預金を持っていないうちは、ワンルームから堅実に資産を作ると良いでしょう。
ワンルームの利益率自体は高くありませんが、少ない自己資金で購入できることも多く、使った現金に対する利回り（キャッシュ利回り）は大変優秀だったりします。
最初から1棟に届かない場合は、ワンルームを味方につけて資産を増やすことを心がけてみてください。
そして、ゴールを是非1棟購入に置いてみましょう。
1棟を購入できるようになると、見える世界は格段に広がります。
13日目：1棟を複数購入する方法
不動産投資は、当たり前ですが、融資が肝心です。
このため、どうしたら銀行が継続して貸してくれるかを知っておく必要があります。
まず、1棟とワンルームでは融資基準が全く異なります。
ワンルームは、年収の〇〇倍、など、計算が簡単です。
年収倍率で借入上限が設定されているので、それを超えた借入は難しいのが現状です。
1棟は異なります。
本人のバランスシート次第ではいくらでも借入はできるのです。
100億円借りることだって可能なのです。
銀行の評価基準はそれぞれ異なるので一概には言えませんが、銀行の基準で見た時に、買主のバランスシートが超過債務状態であれば、追加の借入は難しくなります。
・良さそうな物件を悪くない残債で持っている
・運用していくに十分な自己資金を持っている
・頭金をしっかりと入れることができる
あたりが満たせていると、複数棟の購入は現実的なものとなってきます。
14日目：立地と出口戦略にこだわる
1棟が買えるようになってくると、最終的に目指すところは、できるだけ良い立地（都市部）の物件を持つ、ということだと思っています。
田舎で沢山持つことも完全否定はしませんが、やはり立地の良いところの土地を持っている方が中長期的にも安心です。
いきなり都心は難しいので、周りから攻めていき、多少回転させながら純資産を増やし、最後は内側に食い込んでくるというのが理想的な展開です。
やはりお金持ちは良い立地を求める傾向にあります。
当記事でも説明した通り、立地が良くても価格が高すぎてはお話になりません。
価格と立地の両面を把握し、適正価格でできるだけ良い立地に1棟を持つ、というのがセオリーです。
このためには物件の出口戦略をしっかりさせる必要があります。
物件を回転させるということは、売却が絡むからです。
売れない物件は価値があるとはいえません。
出口戦略を理解し、売れる物件を購入してください。
これを回転させて純資産を増やし、少しずつ好立地の1棟を目指していきましょう！
まとめ
いかがでしたでしょうか！
不動産投資の基本を理解する
↓
不動産投資を始めることができる人になる
↓
物件を高値で購入しない
↓
1棟を買う
↓
できるだけ良い立地（都市部）にシフトする
という流れが理想です。
そこそこの立地で2棟以上を保有し、毎月30万円の黒字が作れたら、一旦のゴールとしては良いと考えます。
お金に余裕ができれば、自分の好きなことに向き合う余裕も出てきます。
不動産投資は「やりたいこと実現ツール」です。
有効活用しましょう！
安全に黒字を出し続けることができる投資は不動産くらいしかないのではないか？と思ってしまうほど、不動産には魅力があります。
最後に、オススメの書籍を載せておきます。
注意点ですが、本を読んでも答えは見つかりません。
答えは、実践しながら探していくものなのです。
本に答えを求めて本ばかり読んでも、何も進みません。
それよりは、どんどん実践で経験を積んだ方が理解できるようになります。
本はあくまで参考程度！
ということを忘れないでください。
書籍は、単なる営業ツールとして使われることも多くあります。
・都心のワンルーム！
・地方の新築１棟
など、偏ったものを勧める場合は、疑ってください（ポジショントークをしている書籍は読む価値なしです）。
多くの人が不動産を通じて、楽しい人生が歩めるように願っています。
不動産投資を早い段階から上手くできているか否かで、人生は大きく変わるでしょう。
不動産投資が軌道にのれば、お金の悩みは消えます。
お金を考えて生活する必要がなくなるのです。
そのステージを目指して頑張ってみてください。
人生自由で気楽でストレスフリーで楽しくなりますよ！
とにかく時間がモノをいう投資です。
早いに越したことはありません。
早く買えた人が勝てます。
いつ買うの？
いまでしょ！
最後に、1棟における融資情報をまとめているので参考にしてみてください（変化があれば更新しています）。
