この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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不動産の価格は、下落・暴落しにくいのです。
なぜでしょうか。
不動産に限らず、価格は需要と供給で決まります。
需要が多いと、値段は下がりにくいのです。
値段が下がれば買い手が付くからです。
2012年ごろから、サラリーマンを中心に不動産投資家が激増しました。
それ以前と比べると、不動産投資の参入者は数百倍以上になっているのではないでしょうか。
プレーヤーが増えたことにより市場は活性化しました。
値段が少しでも落ちれば、欲しい人は沢山いる状況なのです。
Contents
プレーヤーが増えることの影響
不動産が欲しい！
と思う人が沢山いれば、価格は下がりにくいのです。
少し下がれば欲しい！
と思う人も沢山いるでしょう。
このような状況下では、価格が下落しにくいのです。
不動産の値段が下がるときは、金融機関が融資の引き締めを行うときなのです。
いくら不動産が欲しい！
と思う人が沢山いても、買えなくては意味がありません。
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不動産を買うときは、ほとんどの場合、銀行でローンを組みます。
銀行がお金を貸してくれなければ、不動産は買えないのです。
買える人が減ってくると、価格は下がってきます。
よって、不動産の価格が下落トレンドに入るときは、金融機関の融資引き締めが強くなった時です。
2018年から、1棟収益物件の融資は厳しくなりました。
2020年現在もその状態は続いています。
しかし、1棟物件の価格は、それほど変わっていません。
今はそれだけプレーヤーが増えているので、多少融資が厳しくなっても、買える人は買えるということなのです。
ワンルームに関しては、依然10万円があれば買える状況であるため、価格は落ちていません。
このように、不動産投資に参入する母数が増えるということは、それだけ価格が下支えされる可能性が高いことを意味します。
不動産の価格に関して言うと、チェックすべきは経済政策です。
日本銀行や金融庁の動向を意識しましょう。
「待つ」は機会損失
値段が下がったら買う！
と言う人がいます。
不動産の価格は何故下がるのでしょうか。
そうです。
銀行が貸し出しをしなくなるからです。
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融資が厳しくなると、不動産の価格は下がる可能性があります。
融資が厳しいとは、例えばワンルームで言うと、今までは10万円で買えていたものが、400万円ないと買えなくなる、という状況を意味します。
要するに、多くの現金を持っていないと、不動産そのものが買えないということなのです。
「待つ」ことができる人は、多くの現金を持っている人に限ります。
そうでなければ、そもそも「待つ」という選択肢すらないのです。
手薄な自己資金では、不動産の価格が下がったとき、銀行に全く相手にされないでしょう。
こう考えると、買えるときに買っておく、という考え方もあるのです。
1年間で100万円の家賃収入が得られる物件があったとします。
5年間で500万円です。
少し極端ですが、5年間値下がりを待つということは、その間に取れていた家賃500万を捨てているのと一緒なのです。
明らかな機会損失です。
取れている家賃分の値段が下がらない限りは、買っていたほうが良かった、ということになるのです（実際は利息などがあるため、ここまで単純ではありません）。
待ったところで、
価格が本当に下がるのか
は誰にもわかりません。
仮に価格が下がったとします。
ワンルームを買うために必要な自己資金は、400万円です。
融資が緩かった時期は、10万円あれば買えました。
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手元のキャッシュアウト額も全く変わってくるのです。
ワンルームで言うと、価格が少し安い時期 = 融資が厳しい時期 は、手元資金が40倍必要になる、ということになるのです。
キャッシュ利回り（自己資金に対する利回り）で考えると、かなり低くなってしまいます。
このように、価格が下がっても使う自己資金が増えるため、運用効率で考えると、落ちることもあるのです。
不動産に関しては、「待つ」姿勢ではなく、どの時期も、価格が良さそうで、買って、貸して、売るまでの過程で十分勝てそうな条件の物件が出たら、買いなのです。
まとめ
〇〇になったら、やる。
は、逃げの発想です。
起業や独立の世界でもそうです。
〇〇の時期が来たら、やってみる
もう少し〇〇になったら、やってみる
というマインドの人は、一生やらないでしょう。
ただやらない理由を探すだけの人で、行動できない人の典型的な発想です。
いつやるのか？今でしょ！
はまさにその通りです。
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不動産投資も同じです。
待っているだけでは何も学べません。
やれば学びもあります。
不動産投資は、購入してから家賃が入る点で、早く始めるに越したことはないのです。
勿論、不適切に高い金額で不動産業者からババをつかまされるのはダメです。
あくまで、そのタイミングにおいて、相場で物件を買う、ということは前提です。
プレーヤーが増えたことにより値段が落ちにくくなった
銀行の融資が厳しくならないと価格は落ちない
融資が厳しくなって価格が落ちたころは、多くの自己資金が必要になっている
待っている間は家賃収入がない
待っている間は経験が積めない
これらを考えると、単純に「待つ」という姿勢は勿体ないのです。
