【不動産投資】完璧な物件は存在しない～ファンタジー物件を求めるという機会損失～

結論から書きますが、このような条件を全て満たす理想の物件を求めても、存在しません。

どこを妥協し、何に一番重きを置くのかを明確にしないと、不動産を買うことはできないでしょう。

自分自身の軸を持って不動産投資に挑まないと、ブレます。

当記事の内容を5分動画にしました！

—書籍より抜粋—

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※対談式※

■著者

現実には存在しないファンタジー物件を探しもとめて、膨大な時間を無駄にする人は後を絶たない。

■インタビュアー

ファンタジー物件（笑）。存在しない物件というのは、具体的にどんなものですか？

■著者

挙げていけばキリがないんだけど、共通しているのは「スペックも利回りも高い物件」かな。

スペックも利回りも高い物件を、ファンタジー物件と表現していますが、その通りです。

「うん！この物件最高だね！」

という物件はないということです。

 

 

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一般的に言って、購入者は「高望み」の傾向があります。

資金的な裏付けよりも自分の願望を優先しがちです。

そして、自分が買える不動産よりもワンランク上のの物件に目が行きます。

そのあとに、自分が買えるランクの不動産を見て、「この程度の不動産しか買えないのか」とテンションが下がり、そのままフェードアウトしていきがちです。

そこで、現実を知ってもらうためにも、物件検討と資金計画は同時か並行か、もしくは資金計画を先行して行うのが原則になります。

私の場合、購入希望者がいたら、まずは属性と資産背景を確認します。

買えない物件を出しても意味がなく、買える物件が何かを先に伝えるようにしています。

何が欲しい、ではなく、何が買えるか、が先です。

 

当記事は主に1棟物件についてです。

ワンルームに関しては、収支が赤字であったり、過度に価格が乗せられている物件を除いては、「どんぐり」状態です。

「どんぐり」状態とは、どの物件を選んでも総合力ではほとんど差がないということです（儲けがほぼ変わらない）。

競合の多いワンルームのマーケットでは、融資の方法も基準もほぼ一緒であり、同じような売り物に仕上がるのです。

これを「どんぐり」と表現しています。

であれば、どんどん始めた方が勝てる、ということになるのです。

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また、過度に細かくても無意味です。

将来の不確実なことに一生懸命になり、シミュレーションしても、あまり役に立ちません。

であれば、どんどん始める方がいいのです。

私自身が購入できるステージに立った時は、ほとんど物件は見ないでなんとなく良さそうなのをサクッと買います。

買わずに待っている期間の損失が、その後出会う良い物件を総合的に利益で上回れないからです。

それほど機会損失は大きなものです。

 

利回り重視の傾向

不動産投資は、ある程度中長期的に需要の見込めるエリアで開始する必要があります。

利回りが15%出るから地方！

という発想は危険です。

というのは、最低条件です。

 

これが満たせないような場所は、購入すべきではありません。

不動産は売れないと利益の分からない投資であるため、売れるというのは大変重要です。

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最低条件を満たした次に重視されているのは、利回りです。

私は都内中心に、出口の見える1都3県しか扱わないので、そのエリアを前提とします。

だけど、利回りは低め。

というよりは、利回りが高いほうが、買主に好まれる傾向があります。

理由は2点です。

自己資金はあまり使いたくないけど1棟が買いたい、という層は、大変多いと感じています。

自己資金が少ない段階で、選択できる物件は限られます。

妥協するポイント（軸）を明確にしておく

自己資金はあまりないけれど、それなりの物件が買いたい、と思っている場合、何かを妥協する必要があります。

東京23区で接道の良い土地にあるアパート

という時点で、利回りは低いし多くの自己資金がないと買えません。

自分自身の中で、妥協できるポイントを明確にしておかないと、いつまでたっても物件は買えません。

タイムイズマネーです。

不動産投資は、少しでも早く始るほうが有利です。

是非自分の時間を無駄にせず、現実的な視点を持って物件を探してください。

など、そこそこの立地で高利回りを求める場合、何かで妥協する必要があります。

妥協したくない場合は、低利回りでも我慢するしかありません。

私が過去購入、売却した物件は、

など、様々です。

ある程度まともな道路にしっかりとした形で面している1棟物件を購入したことは、1回しかありません。

利回りを重視すると、どうしても何かで妥協が必要になるからです。

 

しかし、そこそこ良い立地で選んでいるので、このような物件でも客付けに困ったことはありません。

家賃の設定さえ間違えなければ、入居者は思った以上に確保できます。

旗竿地でも、奥まった土地でも、前面道路が狭くて暗くても、全然関係ありません。

賃貸は場所が良くて家賃の設定を間違えていなければ、問題なく決まります。

売却時も、相応の利回りで出せば、実際に売れています。

個人的には、旗竿地が狙い目だと思っています。

無謀な要求は不動産業者から嫌われる

身の丈を知る、は重要です。

自己資金が全然ないのに、高価格帯の好立地物件を求めても、買えるはずがありません。

不動産投資は、１にも２にも３にも、自己資金です。

自己資金の金額に応じて、買える物件が変わってきます。

このため、何が欲しい、ではなく、自分がどのくらいの資金を捻出できるのか、を先に把握してください。

使える自己資金から買える物件の価格を逆算し、そこをターゲットにしていきます。

こんな人、どう思われますか？

不動産の世界で言うと、無謀な要望を出している人は不動産業者から敬遠されます。

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まとめ

自分の軸を持って、どこを妥協するのか決めてください。

完璧な物件が高利回りで出てくるはずがありません。

不動産投資は、100人の投資家がいれば、100通りの考え方があります。

100の業者がいれば、100の考え方があります。

そのくらい、それぞれで考え方が違うのです。

意見を聞きすぎている人は、混乱した経験はないでしょうか？

みんな言っていること違うじゃん

と。

書籍を沢山読んでいる人も同じではないでしょうか。

書いてあることみんな違うじゃん

と。

なので、軸を持つのです。

自分で妥協できるポイントを明確にしておくのです。

という具合です。

自分は何を一番重視するのか、今一度考えてみてください。

そして、不動産投資に、絶対的な成功法は存在しません。

人それぞれ背景や好みが違います。

よって進め方も違って当然です。

こうやったら「必ず」成功する！を謳うような書籍や「人」には十分に注意しましょう。

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